Tra le novità introdotte dall’ultima legge di bilancio (n. 213/2023, art. 1, commi da 64 a 67), dal 1° gennaio 2024 c’è un nuovo balzello sulla casa: la tassazione delle plusvalenze realizzate da persone fisiche a seguito della vendita di immobili oggetto di interventi per i quali hanno fruito del

superbonus 110%, con un’aliquota del 26% (legge 296/2005) e in presenza di specifiche condizioni: la nuova tassa si applica alle compravendite realizzate a meno di 10 anni dai lavori e soltanto per gli immobili per i quali si è utilizzata la detrazione in qualità di sconto in fattura o cessione del credito.

In pratica viene modificato il TUIR con l’estensione dei casi in cui si genera una plusvalenza a seguito della vendita di un immobile – tassabile con imposta sostitutiva dell’IRPEF del 26% e da dichiarare tra i redditi diversi – considerando il valore aumentato rispetto al momento dell’acquisto.

Fino al 2023 i costi sostenuti per la realizzazione dei lavori agevolati con il superbonus erano deducibili dalla plusvalenza tassabile: in questo modo viene eliminata quella che si considera una doppia agevolazione, l’esecuzione di lavori che aumentano il valore dell’immobile senza alcun costo e la vendita dell’appartamento riqualificato senza pagare una tassa sulla plusvalenza.

Il calcolo

Per gli immobili in questione, ai fini del calcolo della base imponibile su cui applicare l’aliquota fiscale del 26%, nei casi in cui si sia fruito dell’incentivo del 110% e siano state esercitate le opzioni citate (sconto in fattura o cessione del credito), si deve procedere nel seguente modo:

– se gli interventi agevolati si sono conclusi da non più di 5 anni dall’atto della vendita, non si tiene conto delle spese relative a tali interventi (che non concorrono, dunque, alla plusvalenza);

– se, invece, gli interventi agevolati si sono conclusi da più di 5 anni all’atto della vendita, ma entro i 10 anni all’atto della cessione, si tiene conto del 50% di tali spese.

Per gli stessi immobili, acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre 5 anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione è rivalutato in base alla variazione dell’indice Istat dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.

Le eccezioni

L’imposta non è dovuta in due casi, quando l’immobile:

– è pervenuto per successione, o

– è stato adibito a prima casa per la maggior parte dei 10 anni precedenti la vendita, ovvero per la maggior parte del periodo se tra l’acquisto (o la costruzione) e la vendita siano trascorsi meno dei 10 anni previsti.