Un cittadino fa presente che ha presentato una domanda per l’esecuzione di lavori di sdoppiamento e cambio di destinazione di una porzione del sottotetto di un immobile di cui è proprietario. Per l’acquisto e la ristrutturazione ha stipulato un mutuo,

 il cui importo complessivo consta di una parte relativa all’acquisto e un’altra alla ristrutturazione dell’immobile e chiede di sapere se può portare in detrazione gli interessi passivi relativi, sia con riferimento alla somma utilizzata per l’acquisto che a quella utilizzata per la ristrutturazione.

Nell’istanza presentata fa riferimento ai contenuti della circolare 7/E del 27 aprile 2018, in base alla quale ritiene che, per l’intera durata del mutuo, può detrarre dall’IRPEF dovuta il 19% degli interessi passivi relativi al contratto di mutuo sottoscritto sia per l’acquisto che per la ristrutturazione indicandoli, rispettivamente, nel rigo E7 e nel rigo E8, codice 10, della dichiarazione dei redditi.

La detraibilità

Il TUIR, all’’art. 15, comma 1-ter, prevede la detrazione dall’IRPEF di un importo pari al 19% degli interessi passivi pagati in dipendenza di mutui garantiti da ipoteca contratti per la costruzione dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale, per un ammontare complessivo non superiore a 2.582,28 euro. Il Dm 311/1999 ha previsto che la detrazione è ammessa a condizione che i lavori di costruzione o ristrutturazione abbiano inizio nei 6 mesi antecedenti o nei 18 mesi successivi alla data di stipula del mutuo da parte del soggetto che sarà il possessore a titolo di proprietà o altro diritto reale dell’unità immobiliare da costruire o ristrutturare e che quest’ultima sia adibita ad abitazione entro 6 mesi dalla fine dei lavori.

In proposito la circolare 7/E del 2018 riepiloga le condizioni per accedere alla detrazione in questione, che sono le seguenti:

– l’immobile che si costruisce o si ristruttura deve essere quello nel quale il contribuente o i suoi familiari intendono abitare abitualmente;

– il mutuo deve essere stipulato entro i 6 mesi antecedenti o i 18 mesi successivi alla data di inizio dei lavori di costruzione;

– l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro 6 mesi dalla fine dei lavori;

– il contratto di mutuo deve essere stipulato dal soggetto che avrà il possesso dell’unità immobiliare a titolo di proprietà o altro diritto reale.

Il documento di prassi precisa, inoltre, che, considerato che la certezza della data di inizio lavori risulta fondamentale per la verifica del rispetto della condizione temporale prevista per accedere all’agevolazione, se l’abilitazione amministrativa risulta ancora intestata all’impresa costruttrice che ha venduto l’immobile, e il contribuente non ha presentato alcuna richiesta al Comune per la voltura dell’abilitazione amministrativa, la detrazione non è permessa.

Le condizioni necessarie

Rispetto all’istanza presentata, e in base ai chiarimenti contenuti nella citata circolare 7/E, nella risposta n. 38 l’Agenzia delle entrate evidenzia che l’istante potrà fruire della detrazione prevista dall’art. 15, comma 1-ter, del TUIR a condizione che:

– abbia iniziato i lavori di costruzione entro i 6 mesi successivi alla data di stipula del contratto di mutuo;

– abbia provveduto a volturare a suo nome la concessione edilizia entro il termine di inizio dei lavori;

– entro 6 mesi dalla fine dei lavori provveda ad adibire l’immobile di nuova costruzione ad abitazione principale.

Il cumulo degli interessi

Riguardo a quest’ultimo requisito, e considerato che sulla base della concessione edilizia rilasciata l’istante realizzerà una nuova costruzione con il recupero del sottotetto e il successivo sdoppiamento dell’immobile originario, il diritto alla detrazione per interessi passivi relativi alla costruzione della nuova unità immobiliare scatterà solo a condizione che il contribuente provveda a trasferirvi la propria dimora abituale nei 6 mesi successivi alla fine dei lavori.

Sempre nella citata circolare 7/E del 2018 si evidenzia, inoltre, che il beneficio deve essere rapportato al costo effettivo sostenuto per la costruzione dell’immobile e che tale adempimento dovrà essere posto in essere al termine dei lavori: la detrazione, infatti, spetta limitatamente agli interessi relativi all’ammontare del mutuo effettivamente utilizzato e quindi gli importi devono essere rapportati alle spese documentate e sostenute, mentre non spetta sugli interessi riferiti alla parte di mutuo eccedente l’ammontare delle spese documentate e nel caso in cui, per questi ultimi, negli anni precedenti si sia fruito della detrazione è necessario che siano soggetti a tassazione separata (art. 17, comma 1, lettera n-bis, del TUIR).

La stessa circolare chiarisce poi che la detrazione per il mutuo stipulato per la costruzione/ristrutturazione dell’abitazione principale è cumulabile con quella prevista per gli interessi passivi per i mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’abitazione principale soltanto per il periodo di durata dei lavori di costruzione e per i sei mesi successivi al termine dei lavori stessi. Il cumulo è consentito anche quando, come nel caso in questione, il contribuente contrae un mutuo cosiddetto “misto”, stipulato sia per l’acquisto che per la ristrutturazione dell’immobile da adibire ad abitazione principale.

Il requisito della destinazione

Nel caso prospettato di un mutuo misto, per rispettare il requisito della destinazione dell’immobile ad abitazione principale, si deve fare riferimento ai limiti temporali previsti per le singole detrazioni. Nel caso in questione, dunque, la cumulabilità della detrazione degli interessi passivi relativi al mutuo misto  presuppone che l’immobile venga adibito ad abitazione principale entro 6 mesi dalla conclusione dei lavori e solo se non siano ancora trascorsi due anni dall’acquisto.

I paletti del Fisco

Ma cosa succede se, invece, l’immobile è adibito ad abitazione principale oltre 6 mesi dalla conclusione dei lavori ma, comunque, entro due anni dall’acquisto? Spetterà solo la detrazione degli interessi relativi al mutuo per l’acquisto. Se è adibito ad abitazione principale oltre due anni dall’acquisto, ma entro 6 mesi dalla fine dei lavori, spetterà solo la detrazione degli interessi relativi al mutuo per la ristrutturazione; se l’immobile è adibito ad abitazione principale oltre due anni dall’acquisto e oltre 6 mesi dalla chiusura dei lavori le detrazioni non spettano.

Nel caso in cui vengano rispettate tutte le condizioni prima elencate, l’istante può fruire cumulativamente – ma soltanto per il periodo di durata dei lavori di costruzione e per i 6 mesi successivi al loro termine – delle detrazioni degli interessi passivi per l’acquisto e per la costruzione/ristrutturazione dell’immobile da adibire ad abitazione principale.

Un altro caso è quello presentato nell’istanza, visto che al termine dei lavori di sdoppiamento e ristrutturazione verranno create due unità immobiliari: il contribuente avrà diritto alla detrazione soltanto per la parte di mutuo riferibile all’immobile che sarà adibito ad abitazione principale.

Al riguardo, nella risposta 38 viene fatto il seguente esempio. Acquisto di un immobile di 200 metri quadrati, che dopo la ristrutturazione viene diviso in due case, di 150 e 50 metri quadrati. Se viene adibita a dimora abituale quella di 150 metri quadri, si potranno detrarre gli interessi passivi relativi al mutuo per un importo proporzionale, che sarà quindi pari a ¾ del valore del mutuo.