FISCALITA PRIMA PAGINA

Uso esclusivo del lastrico solare, ristrutturazione e detrazione

Un contribuente, proprietario di una casa bifamiliare a due piani e con l’uso esclusivo del lastrico solare situato a copertura dell’intero immobile, nel 2016 ha eseguito lavori di ripristino del lastrico causa di infiltrazioni di acqua piovana nell’appartamento sottostante

(di sua proprietà), provvedendo all’intera spesa, come attestano la fattura e il bonifico allegati all’istanza. Il pagamento dell’intero ammontare lo ha eseguito, appunto, mediante bonifico bancario ai fini dell’agevolazione fiscale.

Indicazioni contrastanti

In sede di compilazione del modello 730 ha ricevuto indicazioni divergenti riguardo la possibilità di applicare la detrazione spettante all’intera spesa sostenuta e nell’incertezza, ai fini dell’agevolazione, ha indicato il 50% dell’importo del bonifico anche se il proprietario dell’altro appartamento della bifamiliare non ha partecipato alla spesa e lo ha messo nero su bianco in una dichiarazione firmata.

Anche per questa ragione l’istante, avendo pagato l’intero importo dovuto per i lavori, ritiene di poter beneficiare della detrazione fiscale sull’intera somma, presentando quindi una dichiarazione integrativa del proprio modello 730.

Le regole del condominio

Il parere delle Entrate è contenuto nella Risposta n. 219 dello scorso 28 giugno, che rammenta, in primis, che la norma che disciplina la detrazione per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio eseguiti sulle parti comuni di edifici residenziali indicate all’art. 1117 del codice civile è l’art. 16-bis, lett. a), del TUIR: in particolare, la lett. a) riguarda i lavori di manutenzione ordinaria, la lett. b) quelli di manutenzione straordinaria, la lett. c) di restauro e risanamento conservativo e la lett. d) quelli di ristrutturazione edilizia.

Viene inoltre ricordato che il regime del condominio negli edifici si instaura, a norma di legge, nel fabbricato in cui ci sono più piani o porzioni di piano, appartenenti in proprietà esclusiva a persone diverse, ai quali è legato un certo numero di cose, impianti e servizi comuni; quindi, in un edificio composto anche soltanto da due unità immobiliari appartenenti a persone diverse, lke regole sono quelle previste dalle norme sul condominio.

Per la ripartizione delle spese relative alle parti comuni (“per la conservazione e per il godimento”), l’art. 1123 del codice civile stabilisce che sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ognuno, “salvo diversa convenzione”.

Il lastrico solare

Per quanto riguarda la quantificazione della spesa ammissibile alla detrazione per i lavori riguardanti il lastrico solare, l’art. 1126 del codice civile stabilisce che quando l’uso non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico, mentre gli altri due terzi sono a carico degli altri condomini, “in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.

L’imputazione delle spese

Secondo l’Agenzia questo criterio di ripartizione può essere superato nel caso in questione e in osservanza del citato art. 1123 del codice civile, visto che l’altro condomino della bifamiliare, con una dichiarazione scritta, ha permesso l’esecuzione dei lavori e il sostenimento delle spese da parte dell’istante, in deroga al criterio legale di ripartizione delle spese.

Il contribuente, dunque, fermo restando il rispetto delle condizioni richieste dalla normativa che regola gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, riguardo alla parte comune condominiale avrà diritto alla detrazione per l’intero ammontare delle spese sostenute, anche se eccedenti rispetto a quelle a lui imputabili in base alla quota condominiale, comunque entro il limite massimo attualmente previsto di euro 96.000 euro.

In pratica, si ribadisce nel documento di prassi, l’istante può fruire interamente del limite di spesa previsto per la propria unità immobiliare, ma non può avvalersi dei limiti attribuibili all’altro appartamento che fa parte dello stesso condominio.

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