Un cittadino italiano iscritto all’AIRE e residente a Londra, che intende acquistare un appartamento di nuova costruzione in Italia da concedere in comodato gratuito alla madre, ha presentato istanza di interpello per

chiedere se in sede di acquisto può fruire dell’IVA agevolata al 4% e se la vendita dell’immobile entro i 5 anni dalla data di acquisto, senza effettuare nessun altro acquisto, non generi una plusvalenza tassabile a causa della residenza all’estero.

La normativa

Nella risposta n. 751/2021 l’Agenzia delle entrate precisa che ai sensi della normativa vigente l’aliquota IVA del 4% si applica alle cessioni di case di abitazione ad eccezione di quelle di categoria catastale A/1, A/8 e A/9, anche se non ultimate, purché permanga l’originaria destinazione ad abitazione principale dell’acquirente e che ricorrano le relative previste per godere delle relative agevolazioni, quindi che:

a) l’immobile si trovi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano;

b) nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è ubicato l’immobile da acquistare;

c) nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni in questione.

Inoltre, come chiarito anche nella circolare 38/E del 2005, il TUR prevede che l’agevolazione spetti anche nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, a condizione che l’immobile acquistato costituisca la prima casa nel territorio italiano e senza alcun obbligo di fissare la residenza.

Per quanto esposto, dunque, l’Agenzia ritiene che l’istante possa acquistare l’immobile con applicazione dell’aliquota IVA agevolata anche se decide di concederlo in comodato.

Rivendita e plusvalenza

Rispetto al quesito sulla tassazione della plusvalenza in caso di vendita entro il quinquennio dalla data di acquisto, nella citata risposta 751 si fa riferimento a quanto riportato nella risoluzione 136/E del 2008.

In particolare, ai sensi degli articoli 23, comma 1, lett. f), e 67, comma 1, lett. b) del TUIR (DPR 917/1986), sono soggette a imposizione le plusvalenze realizzate mediante la vendita di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo trascorso tra l’acquisto o la costruzione e la vendita sono state adibite ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari.

Ne consegue che la non tassabilità delle plusvalenze in questione dipende dalla circostanza che l’appartamento per la maggior parte del periodo stabilito sia stato adibito ad abitazione principale, appunto, del cedente o dei suoi familiari, che in base all’articolo 5, ultimo comma del TUIR, devono intendersi il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado.

In considerazione del fatto che la condizione fondamentale dell’effettivo utilizzo come abitazione principale da parte della madre, titolare del contratto di comodato d’uso, non è verificabile in sede di interpello, sarà compito dell’istante fornire la prova attestante che la condizione richiesta si sia verificata realmente.