L’Agenzia delle Entrate ha di recente pubblicato una guida – disponibile nel sito, sezione “Guide fiscali” – nella quale, anche attraverso esempi pratici, illustra i passaggi da compiere e le regole da seguire per l’acquisto di una casa, che tratta di compravendite tra privati e tra imprese e privati, oltre al calcolo delle imposte e i requisiti per accedere alle agevolazioni fiscali spettanti.

Il vademecum, che vuole essere un “utile supporto informativo alle persone fisiche che intendono acquistare un immobile” – si legge nel comunicato stampa di presentazione dell’iniziativa – si rivolge soprattutto ai semplici cittadini, non titolari di redditi derivanti da attività commerciali, artistiche o professionali, a quelli che hanno meno dimestichezza con i professionisti del settore e più bisogno di informazioni e consigli.

 

Consigli per l’acquisto

Ecco, allora, che si suggerisce di reperire, prima dell’acquisto, più informazioni possibili sull’immobile, a cominciare da una verifica della situazione catastale e ipotecaria: in proposito la stessa Agenzia rende disponibili alcuni servizi come quello di ispezione ipotecaria, che permette di individuare il proprietario dell’immobile e di controllare la eventuale esistenza di ipoteche o pendenze, anche giudiziarie. Tale verifica si può richiedere presso gli uffici provinciali oppure online, gratuitamente in entrambi i casi se viene richiesto per i beni immobili dei quali il richiedente risulta titolare, anche in parte, del diritto di proprietà o di altri diritti reali di godimento (ispezione ipotecaria personale). Una volta verificato che non ci sono vincoli, si può passare alla stipula del contratto preliminare, un accordo con il quale venditore e acquirente si impegnano reciprocamente a concludere il contratto di compravendita definitivo: il preliminare deve essere redatto in forma scritta (scrittura privata, scrittura privata autenticata o atto pubblico) e deve essere registrato entro 20 giorni dalla firma, pagando l’imposta di registro di 200 euro e l’imposta di bollo.

Le imposte da pagare quando si compra una casa variano a seconda che si acquisti da un privato o da un’impresa e che si fruisca o meno dei benefici previsti per la cosiddetta “prima casa”. Se a vendere è un privato o un’impresa, con vendita esente da IVA, il compratore dovrà pagare l’imposta di registro nella misura proporzionale del 9% e le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (50 euro); in caso contrario, l’acquirente pagherà l’IVA al 10% e le imposte di registro, ipotecaria e catastale, ciascuna per l’importo di 200 euro.

 

I benefici per la prima casa

Si passa, quindi, alle agevolazioni fiscali spettanti per l’acquisto dell’abitazione principale: in caso di venditore privato o di impresa esente da IVA, si pagheranno l’imposta di registro proporzionale nella misura del 2% e l’imposta ipotecaria e quella catastale in misura fissa (50 euro). Se la vendita è soggetta a IVA sono dovute l’imposta di registro, quella ipotecaria e quella catastale in misura fissa (200 euro), oltre all’IVA con aliquota ridotta al 4%. Le agevolazioni per la prima casa non sono ammesse in caso di acquisto di immobili inseriti nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

Il beneficio in questione spetta anche a chi ha già acquistato un immobile con le agevolazioni descritte, a condizione che questo venga venduto entro un anno dal nuovo acquisto: non rispettando tale condizione i vantaggi goduti per il nuovo acquisto si perdono e si dovrà pagare una sanzione del 30% in aggiunta alle maggiori imposte e ai relativi interessi.

A chi vende l’abitazione acquistata con le agevolazioni e ne compra un’altra entro un anno in presenza delle condizioni per fruire dei benefici prima casa, spetta un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’IVA pagata per il primo acquisto agevolato.

 

Ristrutturazioni e detrazione fiscale, casi particolari

Fra le detrazioni d’imposta più utilizzate nella dichiarazione dei redditi si trovano quelle spettanti per gli interventi di ristrutturazioni edilizie (50% per una spesa massima di 96.000 euro) e di risparmio energetico (65% con limiti variabili), entrambi detraibili in 10 quote annuali di pari importo. Interventi di questo tipo valorizzano l’immobile, con la logica conseguenza di un aumento del suo valore, che in caso di vendita si traduce in un aumento del prezzo.

Che succede quando l’immobile che ha subito lavori per il recupero edilizio e l’efficienza energetica viene venduto a una persona fisica prima che sia finito l’intero periodo per fruire dell’agevolazione? L’art. 16-bis, comma 8, del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR) stabilisce che in caso di vendita “la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare”. Questo vale anche nei casi di cessione gratuita, di permuta, donazione e in caso di lavori agevolati su parti comuni del condominio.

In sede di compravendita è comunque possibile decidere che la detrazione continui a essere fruita dal venditore, ma in questo caso deve essere stipulato un apposito accordo scritto al momento del rogito: in proposito la circolare delle Entrate 25/E del 2012 prevede che “in caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi agevolabili, in presenza di un espresso accordo delle parti, nell’atto di vendita è consentito il mantenimento delle detrazioni in capo al venditore”: in mancanza di accordi, la detrazione passa all’acquirente.

A meno che non ci sia un diverso accordo fra le parti, dunque, il diritto alla detrazione delle rate non utilizzate viene trasferito all’acquirente: il venditore può scegliere se continuare a detrarre le quote rimanenti o trasferire il diritto alla persona fisica che acquista la casa. In assenza di specifiche indicazioni nell’atto di compravendita, comunque, le rate rimanenti e il conseguente risparmio IRPEF spalmato in dieci anni vengono automaticamente trasferiti al nuovo proprietario: perché ciò avvenga, la proprietà deve essere trasferita per intero, per cui sono escluse dal trasferimento della detrazione le cessioni di singole quote o di nude proprietà, se no il beneficio resta utilizzabile dal venditore (o da chi che ha sostenuto le spese) oppure dal titolare dell’usufrutto dell’immobile in caso di nuda proprietà.

In caso di decesso del proprietario, per i rimanenti periodi d’imposta, “la fruizione del beneficio fiscale si trasmette, per intero, esclusivamente all’erede che conservi la detenzione materiale e diretta dell’immobile” (art. 16-bis, comma 8, TUIR): questa condizione deve esistere non soltanto per l’anno di accettazione dell’eredità ma anche per ogni anno per il quale si vuole fruire delle residue rate di detrazione. Nell’ipotesi in cui, ad esempio, l’erede concede in comodato o in locazione l’immobile ereditato non potrà fruire delle rate relative agli anni in cui non ha più la detenzione materiale e diretta del bene: potrà detrarre le eventuali quote residue di competenza degli anni successivi alla fine del contratto di comodato o di locazione (circolare n. 17/E del 2015).

In caso, invece, di trasferimento dell’inquilino o del comodatario, la cessazione dello stato di locazione o comodato non fa decadere il diritto alla detrazione per chi ha eseguito gli interventi detraibili: l’inquilino o il comodatario continueranno quindi a fruirne fino alla conclusione del periodo di godimento.