Nel caso sottoposto all’attenzione dell’Agenzia delle entrate si chiedono chiarimenti in merito all’ipotesi di acquisto di un ulteriore immobile compreso nello stesso fabbricato nel quale si trova la prima casa della quale

si è già proprietari, la successiva demolizione dell’intero fabbricato e la costruzione di un nuovo fabbricato.

Nel caso presentato, una signora dichiara di essere comproprietaria con il proprio coniuge, in regime di separazione dei beni, nelle quote di metà ciascuno, di una porzione immobiliare acquistata con le agevolazioni previste per la prima casa che fa parte di un fabbricato più ampio: la porzione di proprietà comprende la casa di abitazione, censita con categoria catastale A/3, e il garage di pertinenza censito con categoria C/6.

Questo il programma nelle intenzioni della contribuente: acquistare la piena proprietà della ulteriore porzione immobiliare – censita con categoria catastale A/2 – di cui è composto il fabbricato, attualmente di proprietà di un terzo e, in un secondo tempo, demolire l’intero fabbricato per edificare sull’area di risulta della demolizione un villino composto da un’unica casa di abitazione con annesso locale garage.

Dopo la demolizione, l’area di risulta risulterà per 2/3 di proprietà signora e per 1/3 del marito, quote che saranno mantenute una volta ultimata la costruzione del villino.

L’istanza di interpello presentata è volta a sapere se sul nuovo acquisto della nuova unità immobiliare sarà possibile beneficiare delle agevolazioni previste dall’art. 1, nota II-bis, della Tariffa, Parte Prima, allegata al DPR 26 aprile 1986, n. 131 (TUR).

In base alla soluzione interpretativa prospettata dall’istante, l’acquisto dell’ulteriore unità immobiliare situata nel medesimo fabbricato e di proprietà del terzo, può godere delle agevolazioni perché il nuovo acquisto, in realtà, costituisce un ampliamento della propria prima casa, a condizione che al momento dell’acquisto sussistano le ulteriori condizioni richieste dalla citata nota II-bis, e purché i lavori di demolizione e ricostruzione terminino entro tre anni dal nuovo acquisto.

Le condizioni ostative

E il parere dell’Agenzia non può non partire proprio dalla descrizione delle condizioni necessarie per la fruizione dell’agevolazione prima casa, dettate dalla nota II-bis posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR, secondo la quale sono riconosciute, tra l’altro, per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di abitazioni, con l’esclusione di quelle di categoria catastale A/1, A/8 e A/9, a condizione che:

a) l’immobile si trovi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui svolge la propria attività;

b) nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un’altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è ubicato l’immobile da acquistare;

c) nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su un’altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni.

Costituiscono quindi condizioni ostative alla fruizione dei benefici in questione, tra l’altro, la titolarità di un’altra casa di abitazione nello stesso Comune del nuovo acquisto o averne già acquistata una con le agevolazioni, indipendentemente dal luogo in cui si trova.

Imposta di registro e accorpamento

In riferimento all’imposta di registro – la cui aliquota agevolata è pari al 2%, rispetto al 9% – con la circolare 38/E e la risoluzione 25/E del 2005 è già stata riconosciuta la possibilità di accesso alle agevolazioni per l’acquisto di una nuova unità immobiliare da accorpare ad altra abitazione, a condizione che l’immobile conservi, anche dopo la riunione dei due fabbricati, le caratteristiche “non di lusso”, che in seguito alle modifiche apportate al citato articolo 1 della Tariffa dall’articolo 10 del D.lgs. 23/2011, sono state sostituite dalla categoria catastale in cui è classificata la casa di abitazione, anche risultante dalla riunione, che deve essere diversa dalle categorie A/1, A/8 e A/9.

L’orientamento espresso dall’Amministrazione finanziaria nei due documenti di prassi è stato peraltro confermato anche nella risoluzione 142/E del 2009 e nella circolare 31/E del 2010, con riferimento all’acquisto di un nuovo immobile da accorpare a un alloggio acquistato senza fruire delle agevolazioni, a condizione che i due alloggi accorpati costituiscano un’abitazione unica che rientra nella tipologia degli alloggi non di lusso, sulla base “della evidente volontà del legislatore di favorire gli interventi finalizzati al miglioramento delle condizioni di utilizzo della prima casa”.

Necessaria la fusione

Anche nella circolare 31/E del 7 giugno 2010, è stato infatti confermato nei casi di acquisto di un appartamento da accorpare a un altro contiguo già di proprietà in modo da costituire un’unica unità abitativa, la dichiarazione di non essere titolare di diritti reali su un’altra casa di abitazione nel territorio del Comune è da intendersi riferita a immobili diversi da quello da ampliare.

Alla luce dei princìpi finora illustrati, si legge nella Risposta n. 113 del 21 aprile 2020, l’Agenzia delle entrate sostiene che le agevolazioni, nell’ipotesi di acquisto di ulteriore unità immobiliare adiacente rispetto alla propria prima casa di abitazione, possano essere riconosciute solamente nel caso in cui l’acquirente si impegni, in sede di acquisto, nel rispetto di tutti gli altri requisiti e condizioni previsti dalla citata nota II-bis, a fondere, anche sotto il profilo catastale, la propria prima casa già posseduta con la porzione acquistata, in modo da creare un’unica unità abitativa che non rientri nelle categorie A/1, A/8 e A/9.

I benefici fiscali, invece, non possono essere riconosciuti nel caso dell’interpello, in cui la contribuente intende, dopo l’acquisto dell’ulteriore unità immobiliare, demolire l’intero fabbricato nel quale si trovano la propria prima casa di abitazione e l’ulteriore immobile acquistato ed edificare un villino sull’area di risulta della demolizione.

Questo perché, in effetti, l’operazione di demolizione dell’intero fabbricato e la successiva ricostruzione non costituiscono, neanche da un punto di vista catastale, una fusione e l’operazione, quindi, non può essere assimilata a un ampliamento della casa di abitazione preesistente o ad un accorpamento della stessa con un altro immobile in modo da creare un’unica unità abitativa.

Per le ragioni esposte, quindi, a differenza di quanto prospettato dalla contribuente, l’Agenzia risponde negativamente al quesito ricevuto affermando che in assenza della fusione catastale non possano essere richieste le agevolazioni prima casa.