Una società (ha firmato con un’altra società un contratto preliminare per l’acquisto di un immobile e ha versato 70.000 euro a titolo di caparra confirmatoria (fuori campo IVA), con obbligo di versare la restante somma di 95.000 euro in sede di sottoscrizione del rogito. In seguito, la società cedente ha ceduto, a titolo gratuito, il contratto preliminare di compravendita alla società istante: a fronte della cessione è previsto solo il rimborso parziale di 50.000 della caparra confirmatoria.

A fronte di tale situazione la società istante chiede di conoscere la corretta applicazione dell’imposta di registro al momento della registrazione dell’atto di cessione di preliminare a titolo gratuito, in caso quindi del solo rimborso parziale della caparra.

Il contratto preliminare

L’Agenzia ricorda che nella risoluzione 197/2007 è stato precisato che è l’accordo con il quale le parti si obbligano reciprocamente alla stipula di un successivo contratto definitivo, indicandone i contenuti e gli aspetti essenziali, che produce effetti unicamente obbligatori e non reali, non essendo idoneo a trasferire la proprietà del bene o a determinare l’obbligo di corrispondere il prezzo pattuito. Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro 20 giorni dalla sua sottoscrizione ed è soggetto all’imposta di registro nella misura fissa di 200 euro (art. 10 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR, DPR 131/1986).

Se il contratto prevede una caparra confirmatoria si applica l’aliquota dello 0,50%, mentre nel caso di acconti di prezzo non soggetti a IVA si applica l’aliquota del 3%: in entrambi i casi l’imposta pagata è imputata all’imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo.

Nel caso in questione il preliminare di compravendita stipulato tra le due società è stato in seguito ceduto alla società istante, con il consenso del promittente venditore, a fronte del pagamento dell’importo di 50.000 euro. In riferimento a questa cessione, l’Agenzia delle entrate osserva che ai sensi dell’articolo 1406 del codice civile ciascuna parte può sostituire a sé un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, se queste non sono state ancora eseguite, purché ci sia il consenso dell’altra parte.

Dunque, la cessione concretizza una successione a titolo particolare per atto tra vivi nel rapporto giuridico contrattuale, operando la sostituzione di un nuovo soggetto (cessionario) nella posizione giuridica, attiva o passiva, di uno degli originari contraenti (cedente).

L’imposta di registro è in misura fissa

Nella risposta 95/2022 l’Agenzia evidenzia che la società istante, per effetto della cessione del contratto preliminare, di fatto subentra nella posizione della società cedente, quindi anche nella clausola che ha previsto il versamento alla firma del preliminare (già avvenuto) di 70.000 euro a titolo di caparra confirmatoria; la caparra, anche a seguito della cessione del contratto preliminare, resta fissata nei confronti della promittente cedente nella stessa misura e con la stessa funzione.

In base alla natura giuridica della caparra confirmatoria, definita sotto il profilo civilistico dall’art. 1385 del codice civile, a differenza dell’acconto, non rappresenta un anticipo del prezzo pattuito, ma riveste una natura risarcitoria in caso di inadempimento contrattuale.

Nel caso rappresentato l’Amministrazione finanziaria ritiene che il versamento di 50.000 euro non possa configurarsi come una restituzione parziale della caparra confirmatoria di 70.000 euro versata a suo tempo, ma che costituisca un corrispettivo rilevante ai fini IVA.

Gli Ermellini

La Corte di Cassazione, con sentenza 5 ottobre 2005, n. 19399, ha precisato che “la cessione della posizione giuridica di contraenza relativa a un contratto preliminare di compravendita è una specie delle cessioni di contratti di ogni tipo e oggetto”, che il DPR 633/1972 considera prestazioni di servizio, se effettuate verso corrispettivo, le quali “si considerano effettuate all’atto del pagamento del corrispettivo”. Ciò determina l’obbligo, per il soggetto cedente, di emettere la relativa fattura con addebito di imposta: in tal caso l’imposta dovuta per la registrazione della cessione del contratto si applica in misura fissa, in virtù del principio di alternatività IVA/registro disciplinato dall’articolo 40 del TUR.