Oggetto della richiesta di consulenza giuridica, fornita con la risoluzione 50/E del maggio 2019, l’ambito applicativo del regime della cedolare secca sul reddito da locazione degli immobili a uso commerciale, classificati nella di categoria catastale C/1 (articolo 1, comma 59, legge 145/2018).

Il dubbio interpretativo

Nello specifico, alcuni uffici territoriali di una Direzione Regionale dell’Agenzia delle entrate hanno rappresentato dubbi interpretativi riguardo alla corretta applicazione della normativa sopra citata, che ha esteso il regime della cedolare secca (art. 3, D.lgs. 23/2011) alle unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1.

In particolare, il dubbio riguarda la possibilità di avvalersi del regime sostitutivo della cedolare secca per la locazione di un immobile di categoria catastale C/1 da parte di un conduttore che agisce nell’esercizio di attività di impresa.

La superficie fino a 600 metri quadri

Il citato art. 1, comma 59, della legge di bilancio per il 2019 prevede che il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nel 2019, aventi a oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1 con una superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e le relative pertinenze affittate congiuntamente, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini IRPEF, può essere assoggettato al regime della cedolare secca, con l’aliquota del 21%.

La norma in esame estende, dunque, la disciplina di cui all’articolo 3 del D.lgs. n. 23 del 2011, che ha istituito il regime della cedolare secca, con l’aliquota del 21%, anche ai canoni derivanti dalla stipula dei contratti di locazione, effettuata nel 2019, riguardanti immobili destinati all’uso commerciale classificati nella categoria catastale C/1 (negozi e botteghe) e le relative pertinenze (locate congiuntamente alle unità immobiliari C/1). Per fruire del regime opzionale l’immobile oggetto della locazione deve avere una superficie complessiva, al netto delle pertinenze, non superiore a 600 metri quadrati.

Questo regime non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, nel caso in cui alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra gli stessi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.

L’attività del conduttore

Il regime previsto dall’art. 3 del D.lgs. 23/2011, introdotto a partire dal 2011, è un regime opzionale di tassazione dei contratti di locazione degli immobili a uso abitativo e delle relative pertinenze, la cui applicazione sostituisce l’IRPEF e le relative addizionali, le imposte di registro e di bollo dovute per il contratto di locazione di immobili abitativi locati con finalità abitative da persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di imprese o arti e professioni.

L’Amministrazione finanziaria ha già chiarito, con la circolare 26/E del 2011, che per l’applicazione della cedolare secca è rilevante anche all’attività del conduttore, poiché restano esclusi dal regime i contratti relativi a immobili abitativi conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Al riguardo, nella risoluzione 20/E si precisa che quest’ultima condizione non deve invece essere soddisfatta in caso di locazione di immobili rientranti nella categoria C/1, oggetto del presente quesito, tenuto conto che tali contratti hanno a oggetto proprio immobili da destinare ad attività commerciale.

Infatti, nelle schede di lettura alla legge di bilancio 2019 viene chiarito che la previsione normativa introdotta con l’art. 1, comma 59, interessa l’affitto di immobili di categoria catastale C/1, come negozi e botteghe ovvero locali per attività commerciale di vendita o rivendita di prodotti, restando escluse, ad esempio, le locazioni di immobili a uso uffici o studi privati classificati nella categoria catastale A/10.

L’attività del locatore

Pertanto, possono accedere al regime della cedolare secca anche le locazioni di immobili di categoria catastale C/1 stipulati con conduttori, persone fisiche o soggetti societari, che svolgono un’attività commerciale, in deroga, quindi, alle regole ordinarie previste dall’art. 3 del D.lgs. 23/2011, che impediscono l’accesso alla cedolare secca in presenza di conduttori che agiscono nell’esercizio di impresa o di arti e professioni. E’ invece necessario che il locatore, titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sugli immobili, sia una persona fisica che non agisce nell’esercizio dell’attività d’impresa o di arti e professioni, come chiarito con la citata circolare 26/E del 2011.