FISCALITA

Acquisto prima casa in costruzione: il cambio di residenza entro 18 mesi dal rogito, non dalla fine dei lavori

Non c’è alcuna differenza tra il regime fiscale applicabile all’acquisto di una casa in costruzione e quello di una già costruita, per cui anche per l’immobile che si sta costruendo in un Comune diverso da quello dove ha la residenza l’acquirente, il termine dei 18 mesi entro il quale eseguire il cambio di residenza decorre dalla data del rogito e non da quella di ultimazione dei lavori.

Lo ha ribadito la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 9433 del 17 aprile 2018, annullando la sentenza n. 712 del 20 settembre 2016 emessa dalla Commissione tributaria regionale della Toscana, che nel caso riguardante l’acquisto di una casa in costruzione aveva sentenziato di far decorrere il termine dei 18 mesi utili per il cambio di residenza a partire dal giorno in cui erano stati conclusi i lavori.

 

I vantaggi per l’acquisto

Per beneficiare degli sconti fiscali riservati all’abitazione principale il riferimento normativo è l’art. 1, nota II-bis della Tariffa, parte prima, allegata al Testo unico dell’imposta di registro (TUR, DPR 131/1986), in base al quale:

– l’immobile deve essere di una categoria catastale diversa da A/1, A/8 e A/9);

– l’acquirente non deve avere la titolarità esclusiva di un’altra abitazione nel Comune in cui è situata quella da acquistare;

– l’acquirente non deve avere la titolarità, nemmeno per quote, di un’altra abitazione acquisita con i benefici per la prima casa e ubicata nel territorio dello Stato;

– l’abitazione si deve trovare nel Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza o la trasferisce entro 18 mesi dall’acquisto.

Le agevolazioni fiscali spettanti per l’acquisto dell’immobile destinato a essere la cosiddetta “prima casa” consistono in un regime di tassazione agevolato, subordinato (ovviamente) all’osservanza di precise condizioni: per l’acquirente tali agevolazioni cambiano a seconda che il venditore sia un privato cittadino o un’impresa.

Per quanto concerne le imposte, il contribuente che acquista da un privato pagherà l’imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (invece del 9%), oltre alle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (50 euro ciascuna); per quello, invece, che acquista da un’impresa, la vendita è soggetta a IVA in misura agevolata (4% invece che 10%) e alle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa (200 euro ciascuna).

 

Il termine dei 18 mesi

Nel comma 1, lettera a), del citato art. 1 del TUR, si legge che per accedere al beneficio l’immobile oggetto dell’acquisto deve essere “ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza”.

Chi acquista un immobile, da destinare a prima casa ma al di fuori del territorio del Comune in cui risiede, è obbligato a trasferire la propria residenza nel Comune dove si trova l’immobile entro 18 mesi dalla data del rogito, come si legge nell’ordinanza 9433.

Gli Ermellini, anche rifacendosi a una nutrita serie di precedenti pronunzie della Suprema Corte – n. 13148 del 2016, n. 20066 del 2015, nn. 2527 e 7067 del 2014, n. 9776 del 2009 e altre – hanno riaffermato che il trasferimento della residenza costituisce un vero e proprio obbligo per il contribuente, il mancato rispetto del quale determina la decadenza dal beneficio, anche se la casa è in corso di costruzione: vengono esclusi da tale obbligo i casi di forza maggiore dovuti a eventi imprevedibili, inevitabili e non attribuibili al contribuente.

La causa di forza maggiore non si ravvisa in caso di mancato completamento dei lavori di costruzione, configurando una situazione che non può essere definita inevitabile né imprevedibile.

 

 

Desidero ricevere in abbonamento gratuito il vostro periodico FiscotoDay