La legge di bilancio 2024 (n. 213/2023) ha apportato, tra l’altro, modifiche alla disciplina delle plusvalenze in caso di cessione a titolo oneroso di beni immobili e misure in materia di variazione dello stato dei beni (redditi diversi e plusvalenze, rispettivamente articoli 67 e 68 del TUIR): entrambe le novità sono state oggetto di chiarimenti nella circolare 13/E del 13 giugno 2024.

E’ stato di fatto introdotto, con decorrenza dal 1° gennaio 2024, un nuovo regime di tassazione sulle vendite degli immobili sui quali sono stati realizzati interventi agevolati con il Superbonus, individuando una nuova ipotesi di plusvalenza, considerata reddito imponibile ai fini IRPEF e con la  legge di bilancio sono stati definiti i criteri di calcolo, l’applicazione di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF del 26% e la decorrenza.

Considerato che gli immobili ristrutturati aumentano il loro valore, si genera una plusvalenza nel momento della vendita, che origina quindi dalla differenza tra il corrispettivo percepito nel periodo d’imposta e il prezzo d’acquisto (o il costo di costruzione) del bene venduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene stesso. L’imposta sostitutiva del 26% sulla vendita della casa ristrutturata si applica proprio al surplus di valore prodotto dalla ristrutturazione.

Per l’applicazione di tale imposta è sufficiente la circostanza che siano stati effettuati interventi ammessi al superbonus sulle parti comuni dell’edificio di cui fa parte l’immobile venduto, anche se  tali interventi non coinvolgono il singolo appartamento.

Quali soggetti

Possono essere titolari del “nuovo” reddito diverso, tra gli altri: le persone fisiche residenti, purché il reddito non sia conseguito nell’esercizio di attività d’impresa, arti o professioni, le società semplici e i soggetti a equiparati (articolo 5 del TUIR) e gli enti non commerciali (articolo 73, comma 1, lettera c, del TUIR), se l’operazione da cui deriva il reddito non è effettuata nell’esercizio di impresa commerciale.

Il requisito temporale

Fatte salve alcune esclusioni, la plusvalenza si genera a seguito della vendita delle case oggetto di ristrutturazioni con il superbonus che si sono concluse da non più di 10 anni, indipendentemente:

– dalla circostanza che gli interventi siano stati effettuati dal proprietario che vende oppure dagli altri aventi diritto alla detrazione, come potrebbe essere, ad esempio, il conduttore, il comodatario, il familiare convivente, ecc;

– dalla tipologia degli interventi effettuati (trainanti o trainati) e dalle diverse percentuali di detrazione spettanti (ridotte nel corso del tempo, a seconda del ricorrere di determinate condizioni);

– dalle diverse  modalità di fruizione della detrazione, ovvero in dichiarazione oppure optando per la cessione del credito o lo sconto in fattura (queste ultime due, salvo limitate eccezioni, sono state eliminate);

– dalla data di acquisto o di costruzione del bene.

Nel caso in cui tra la conclusione degli interventi agevolati e la cessione dell’immobile oggetto degli interventi siano trascorsi più di 5 anni, si sia fruito dell’incentivo nella misura del 110% e siano state esercitate le opzioni per lo sconto in fattura o per la cessione del credito, le spese sostenute concernenti gli interventi agevolati potranno essere riconosciute nella misura del 50%, a incremento del prezzo di acquisto (o del costo di costruzione) del bene.

Nel caso in cui, invece, tra la conclusione dei lavori e la vendita dell’immobile trascorsi più di 10 anni, la plusvalenza non risulterà imponibile ai sensi della nuova disciplina.

Ai fini dell’imponibilità la nuova norma fissa, come termine iniziale per il calcolo del decorso dei 10 anni, la data di conclusione degli interventi ammessi al Superbonus, che in generale è provata dalle abilitazioni amministrative o dalle comunicazioni richieste dalla normativa urbanistica e dai regolamenti edilizi vigenti.

Gli immobili esclusi

Sono escluse dall’ambito applicativo le plusvalenze derivanti dalla vendita degli immobili acquisiti per successione e di quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni antecedenti alla cessione o, se tra la data di acquisto o di costruzione e la vendita sia trascorso un periodo inferiore a 10 anni, per la maggior parte di questo periodo (viene quindi soggetta a imposizione la vendita delle seconde case).