La Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa Parte I, allegata al DPR 131/1986, il Testo unico dell’imposta di registro (TUR), la norma che disciplina le agevolazioni per l’acquisto della prima casa, prevede l’applicazione dei benefici fiscali

“agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso ed agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse”; le case di abitazione non di lusso sono quelle classificate nella categoria catastale A (eccetto la A/10), escluse le categorie catastali A/1, A/8 e A/9. I requisiti e le condizioni che danno diritto all’agevolazione si applicano pure per l’acquisto delle pertinenze dell’immobile agevolato, che può essere effettuato anche con atto separato rispetto all’acquisto della casa (Nota II-bis, comma 3).

La richiesta di chiarimenti

Una signora, coniugata in regime di separazione di beni, fa presente di aver acquistato al 50% insieme al marito, nel 2001, un appartamento (categoria catastale A/2) con le agevolazioni previste per la prima casa. Nel 2013 i coniugi hanno acquistato, sempre al 50%, nello stesso Comune e con le agevolazioni, un garage (C/6) destinato a pertinenza dell’immobile acquistato nel 2001. Nell’anno in corso hanno intenzione di vendere l’abitazione e di mantenere la proprietà del garage, da destinare a pertinenza di una nuova casa che acquisteranno entro 12 mesi dalla cessione di quella attuale. A fronte di questa situazione chiedono se sia possibile fruire di nuovo dei benefici prima casa e del credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro (o dell’IVA) pagata in  relazione al   precedente acquisto agevolato, previsto dall’art. 7 della legge 448/1998: l’ammontare del credito non può essere superiore, in ogni caso, all’imposta di registro (o all’IVA) dovuta per l’acquisto agevolato della nuova casa di abitazione  non di   lusso.

Secondo la signora le agevolazioni in questione spettano anche nel caso presentato, in quanto avendo venduto il primo immobile pur rimanendo proprietari della pertinenza, risultano rispettate le condizioni stabilite dalla legge: infatti, non saranno più proprietari di un’altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni, ma della sola pertinenza, che è un immobile di natura, destinazione d’uso e categoria catastale diverse dalla casa di abitazione.

E’ per queste ragioni che ritiene possibile fruire dell’applicazione dell’imposta di registro con l’aliquota agevolata del 2% e del credito d’imposta previsto dal citato arti. 7 della legge 448/1998.

La risposta 241/2019

Nella risposta delle Entrate si legge che tra le condizioni previste dalla citata Nota ci sono quelle relative alla titolarità di diritti su immobili da parte dell’acquirente, riguardo alle quali dispone che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari:

– di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare;

– di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni in questione.

In riferimento al quesito posto con l’istanza di interpello, in cui i coniugi, prima dell’acquisto della nuova abitazione, provvedano alla vendita della precedente abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa, ad eccezione del garage, l’Agenzia evidenzia che non risultando più titolari della proprietà dell’abitazione agevolata, possono nuovamente richiedere l’applicazione dei benefici per l’acquisto della nuova casa (sempre a condizione che siano rispettate le condizioni stabilite dalla citata Nota II-bis).

Considerato, quindi, che le disposizioni citate fanno riferimento “ad altra casa di abitazione”, il requisito che blocca il nuovo accesso all’agevolazione si riferisce alla titolarità esclusiva di un altro immobile abitativo nel Comune in cui è ubicato quello da acquistare o alla titolarità di un altro, sempre abitativo, acquistato su tutto il territorio nazionale con le stesse agevolazioni e non alla titolarità di unità immobiliari censite in categorie diverse da quelle abitative, anche se acquistate con l’agevolazione prevista per la prima casa.

Di conseguenza, essere proprietario nello stesso Comune di un altro immobile censito in una categoria diversa da quelle abitative, come il garage (C/6) della signora, non impedisce l’accesso al beneficio per l’acquisto dell’abitazione, in quanto i due immobili presentano natura e destinazione d’uso diverse.

Il credito d’imposta Per quanto riguarda il credito di imposta, considerato quanto detto finora, nella risposta 241 del 15 luglio 2019 viene condivisa la soluzione prospettata dalla contribuente, secondo la quale è possibile fruire, oltre che dell’applicazione dell’imposta di registro con l’aliquota agevolata del 2%, anche del credito d’imposta previsto dall’art. 7 della citata legge 448/1998