Per le vendite di immobili a uso abitativo – e delle relative pertinenze – in presenza di precise condizioni e di specifici requisiti soggettivi e oggettivi, la norma prevede un meccanismo particolare per individuare la base imponibile su cui calcolare le imposte di registro, ipotecaria e catastale: il sistema del prezzo-valore: la sua applicazione determina importanti vantaggi per l’acquirente. Obiettivi di tale criterio sono assicurare, per un verso, la trasparenza nelle compravendite immobiliari e, per l’altro, l’equità del relativo prelievo fiscale. Il prezzo-valore, infatti, permette la tassazione del trasferimento degli immobili sulla base del loro valore catastale, a prescindere dall’importo concordato e indicato nell’atto: inoltre, da questo sistema deriva anche una significativa tutela per l’acquirente poiché circoscrive il potere di accertamento di valore da parte dell’Agenzia delle Entrate.

 

Quando si utilizza

La regola in questione si applica alle vendite assoggettate all’imposta di registro in misura proporzionale – con esclusione, quindi, di quelle soggette a IVA – nelle quali l’acquirente è una persona fisica che non agisce nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali. Si tratta dunque di un meccanismo utilizzabile, oltre che in tutti i casi in cui entrambe le parti sono privati cittadini, anche nei casi di vendite a persone fisiche da parte di venditori non soggetti IVA (come fondazioni, associazioni e simili) e in quelle fatte, sempre a persone fisiche, da società o imprese in regime di esenzione IVA.

 

Quali immobili

Come si è detto, il criterio del prezzo-valore si applica alle vendite di immobili a uso abitativo e alle relative pertinenze, quindi, anche in caso di acquisti di abitazioni senza i benefici spettanti per l’abitazione principale. Inoltre, si applica anche agli atti traslativi o costitutivi di diritti reali parziali e di godimento come usufrutto e nuda proprietà, ad esempio, e agli acquisti in sede di espropriazione forzata o a seguito di pubblico incanto (sempre che si tratti di immobili a uso abitativo e relative pertinenze).

 

Le pertinenze

Il sistema si applica anche nei casi di acquisto di pertinenze di immobili abitativi, senza limite quantitativo e anche se effettuato con atto separato, a condizione che:

• la pertinenza sia dotata di una propria rendita catastale;
• sia possibile individuare in modo certo che è accessoria rispetto al bene principale, che deve obbligatoriamente essere un immobile a uso abitativo;
• nell’atto di acquisto risulti il vincolo pertinenziale.

 

Come si richiede

Premesso che comunque, nell’atto di acquisto, le parti devono specificare il corrispettivo concordato, per utilizzare il prezzo-valore serve una specifica richiesta da parte dell’acquirente da fare al notaio nell’atto di acquisto, che non può essere inserita in un eventuale successivo atto integrativo. Se l’importo pattuito viene nascosto, anche in parte, le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno calcolate su quanto effettivamente pattuito e non più sul valore catastale, con l’aggiunta, inoltre, di una sanzione che va dal 50 al 100% della differenza tra l’imposta dovuta e quella applicata; se, invece, nell’atto viene indicato un valore catastale inferiore rispetto a quello che deriva dalla corretta applicazione del coefficiente stabilito dalla legge, la regola del prezzo-valore non viene disapplicata: in questo caso, infatti, l’Agenzia delle Entrate non effettua l’accertamento sul valore di mercato della casa, ma richiede la maggiore imposta derivante dall’applicazione dell’esatto valore catastale.

 

I vantaggi per chi acquista

Vediamo quali sono i benefici per l’acquirente che rispetta tutte le condizioni previste dalla legge e decide di applicare il sistema del prezzo-valore. Intanto, viene limitato il potere di accertamento delle Entrate sia per l’imposta di registro che per l’IRPEF.

Per gli acquirenti che scelgono il sistema del prezzo-valore, infatti:

• l’Agenzia delle Entrate non può innescare un accertamento ai fini dell’imposta di registro, a meno che il prezzo pattuito non venga occultato del tutto o in parte;
• non si applicano le norme sull’accertamento ai fini IRPEF in base a presunzioni semplici.

Inoltre, la norma prevede una riduzione del 30% dell’onorario da corrispondere al notaio che redige l’atto.

 

I calcoli

Di seguito riportiamo l’esempio contenuto nella guida pubblicata nel sito delle Entrate.

Imposta di registro – Appartamento con rendita catastale di 900 euro acquistata a 200.000 euro.

Con la regola del prezzo-valore, l’imponibile su cui applicare l’imposta di registro è:

900 x 1,05 x 120 = 113.400 euro

L’imposta di registro dovuta (9%) è di 10.206 euro

Senza la regola del prezzo-valore l’imposta si dovrebbe calcolare sul valore concordato:

200.000 x 9% = 18.000 euro

 

Quando le Entrate possono rettificare il valore

Nel caso in cui, all’atto della compravendita, non sia stata richiesta l’applicazione del prezzo-valore (o quando non è applicabile per legge), l’Agenzia delle Entrate può effettuare un accertamento di valore rideterminando la base imponile su cui conteggiare le imposte dovute.

Per eseguire l’eventuale rettifica l’ufficio tributario deve seguire i criteri indicati dalla legge confrontando il valore indicato nell’atto con i seguenti parametri:

• i trasferimenti a qualsiasi titolo e le divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre 3 anni alla data dell’atto (o a quella in cui se ne produce l’effetto traslativo o costitutivo), che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri con caratteristiche e condizioni analoghe (criterio comparativo);
• il reddito netto di cui l’immobile è suscettibile, capitalizzato al tasso mediamente applicato a detta data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari come, ad esempio, il valore del canone di locazione (criterio della capitalizzazione);
• ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai Comuni.

Tenendo conto di questi criteri, se l’ufficio ritiene che l’immobile acquistato abbia un valore di mercato superiore a quello dichiarato o al corrispettivo pattuito, rettifica e liquida la maggiore imposta con i interessi e sanzioni.