Tra i requisiti richiesti per fruire delle agevolazioni prima casa (articolo 69, comma 3, legge 342/2000) in caso di trasferimenti della proprietà derivanti da successioni o donazioni, per il beneficiario devono sussistere i requisiti e le condizioni previste in materia di acquisto della prima abitazione,

contenute nel DPR 131/1986 (Testo unico dell’imposta di registro, TUR): l’ubicazione dell’immobile, la non titolarità esclusiva o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa nello stesso Comune e non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni. Le dichiarazioni relative al possesso dei requisiti richiesti devono essere indicate dall’interessato nella dichiarazione di successione.

Una situazione particolare

Il caso oggetto di interpello è presentato da un contribuente che tra i beni ereditari ha anche un edificio costruito a cavallo di due particelle di terreno con diversa intestazione, che presenta tre unità abitative – un appartamento e due pertinenze – ciascuna delle quali costituita da due particelle catastali con diversa intestazione, ma senza autonomia funzionale e reddituale e perciò riunite di fatto a fini fiscali. L’immobile costituisce la propria abitazione principale, nella quale abita insieme alla madre e le due pertinenze (C/2 e C/6), ciascuna delle quali pure costituita da due particelle catastali con diversa intestazione, sono anch’esse senza autonomia funzionale e reddituale e quindi riunite di fatto a fini fiscali. Ai fini della presentazione della denuncia di successione, chiede di sapere se possa godere dell’agevolazione prima casa per l’unità immobiliare abitativa in cui vive e su entrambe le particelle che compongono ciascuna delle due pertinenze.

Il riferimento al “singolo immobile”

Nella risposta 155/2023 l’Agenzia delle entrate afferma che con la circolare 44/E del 2001 è stato chiarito che la norma prevede espressamente che l’immobile sia “ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca la propria residenza oppure vi svolga la propria attività”, sottolineando come risulti palese il riferimento al singolo immobile, per cui l’agevolazione non può che riferirsi a un’unica unità immobiliare e relative pertinenze. Ne consegue che sulle restanti unità immobiliari pervenute con la stessa donazione o successione devono, invece, essere corrisposte le imposte ipotecaria e catastale in misura proporzionale. Si ritiene, quindi, che “il beneficio in argomento possa essere riconosciuto una sola volta per ciascun beneficiario in relazione all’immobile cui egli faccia riferimento nella dichiarazione resa e allegata alla denuncia di successione; pertanto, l’agevolazione può essere accordata per tanti immobili caduti in successione quanti sono i beneficiari in possesso dei requisiti, purché si costituisca ­ per mezzo della dichiarazione ­ una diretta relazione tra il bene ed il soggetto beneficiario dell’agevolazione”.

Nel caso in questione, dunque, in presenza di tutte le condizioni sopra descritte, il contribuente potrà richiedere l’agevolazione prima casa in relazione a uno solo degli immobili caduti in successione, da individuare nella relativa dichiarazione, anche se lo stesso risulta formalmente costituito da due particelle catastali con distinta titolarità, a condizione che le stesse risultino “unite  di  fatto”  ai  fini  fiscali (come da procedura indicata nella circolare 27/2016), a condizione che questa situazione sia riportata negli archivi catastali.

Le pertinenze

Per quanto concerne le pertinenze, in base a quanto stabilito dal codice civile all’articolo 817, il rapporto pertinenziale tra due beni ricorre in presenza dei seguenti presupposti (circolare 38/E del 2005):

– oggettivo, ovvero la destinazione durevole funzionale a servizi o a ornamento tra un bene e un altro di maggiore importanza per il miglior uso di quest’ultimo;

– soggettivo, cioè la volontà del proprietario del bene principale o del titolare di un diritto reale sulla stessa, che pone la pertinenza in un rapporto di strumentalità funzionale con il bene principale. In proposito, la citata circolare 38/2005 ha precisato che anche l’acquisto di una pertinenza a titolo gratuito gode dell’agevolazione e che, considerato il rinvio operato al DPR 131/1986, il regime agevolato si estende anche alle pertinenze, in presenza dei requisiti e delle condizioni stabilite.