La detrazione introdotta dal Dl 63/2013 (sismabonus) è rapportata alle spese sostenute per gli interventi per la messa in sicurezza statica delle parti strutturali di edifici o di complessi di edifici collegati strutturalmente e ne prevede l’estensione a chi acquista nuove unità immobiliari oggetto di

interventi realizzati nei Comuni ubicati nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedano, entro 30 mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile.

La norma, inoltre, riconosce una detrazione limitata agli acquisti di immobili situati nelle zone ad alto rischio sismico, se a seguito dell’intervento si ottiene la riduzione di almeno una classe di rischio sismico e se l’acquisto sia effettuato, nel rispetto dei tempi prescritti, dalle imprese che hanno realizzato l’unità immobiliare “mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico” (sismabonus acquisti).

Il progetto dell’impresa di costruzione

Un’impresa di costruzione, che ha per oggetto principale l’acquisto, la vendita, la permuta, l’affitto, la costruzione, la ristrutturazione e il miglioramento dei beni immobili, nel giugno 2020 ha acquistato un intero fabbricato cielo-terra costituito da tre locali a uso ufficio, due locali autorimessa e un locale uso palestra, con circostante area cortilizia, per il quale i precedenti proprietari avevano già chiesto, nel 2016, l’autorizzazione per la demolizione e nuova edificazione di un edificio residenziale con ampliamento del 35% in applicazione del piano casa della legge regione Lazio n. 21/2009. L’impresa precisa, inoltre, di aver presentato la prescritta comunicazione di inizio lavori con la modifica della proprietà dell’immobile nel 22 giugno 2020, ed evidenzia che, sebbene il fabbricato sia censito in Catasto con un’unica particella, è composto da due strutture adiacenti separate da un cosiddetto giunto sismico, cioè da uno spazio vuoto che si interpone tra due edifici.

Il provvedimento di autorizzazione, rilasciato dal Comune il 15 luglio 2019, autorizza la demolizione, che interesserà una sola delle due strutture, e la ricostruzione con destinazione residenziale, dalla quale si ricaveranno a fine lavori 16 unità residenziali e due da destinare a uso studi medici.

La società istante chiede:

i) se ai fini dell’accesso al sismabonus acquisti, la demolizione e ricostruzione di interi edifici si ritiene realizzata anche quando, come nel caso in questione, il permesso del Comune autorizzi la demolizione e ricostruzione di alcune porzioni di fabbricato strutturalmente indipendenti e la sola ristrutturazione di altre;

2) quale è la data ultima entro cui si può presentare l’asseverazione del rischio sismico allo sportello unico del Comune; se i futuri acquirenti, persone fisiche, abbiano diritto a fruire della detrazione per il cosiddetto sismabonus acquisti).

Demolizione e ricostruzione

L’Agenzia delle entrate, nella risposta 423 del 12 agosto 2022 sostiene che il testuale riferimento alla demolizione e ricostruzione dell’intero edificio non può si può considerare rispettato una volta raggiunto il miglioramento sismico richiesto, poiché la demolizione e ricostruzione costituisce un requisito nuovo e ulteriore rispetto a quelli previsti (art. 1-quater, Dl 63/2013).

Di conseguenza, l’agevolazione può essere fruita soltanto in relazione ai soli acquisti delle unità immobiliari realizzate previa demolizione e ricostruzione dell’edificio preesistente, mentre non potranno accedere al bonus edilizio gli acquirenti delle unità immobiliari realizzate in seguito alla ristrutturazione o al risanamento dell’edificio non demolito.

La scadenza per l’asseverazione

Le novità riguardanti le procedure autorizzatorie, contenute nella legge di bilancio 2021 (n. 178/2020), sono state oggetto di chiarimenti con la risposta 749/2021 e si applicano per i titoli abilitativi rilasciati dopo il 1° gennaio 2017; inoltre, il parere del 9 agosto 2021 del Consiglio superiore dei lavori pubblici, ha spiegato che le novità apportate dalla legge di bilancio 2021 si applicano alle spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2021.

E’ ovvio che non si potevano applicare al caso presentato nell’interpello in commento, visto che le procedure autorizzatorie erano state avviate a dicembre 2016: l’estensione agli immobili situati nelle zone 2 e 3 del sismabonus acquisti, del resto, prevede che possano beneficiare dell’agevolazione anche gli acquirenti per interventi con procedure autorizzatorie iniziate prima del 1° maggio 2019. In questi casi il termine per la presentazione dell’asseverazione è la data del rogito: in caso di osservanza di tale condizione, e a patto che l’acquisto sia effettuato da un’impresa di costruzione, l’acquirente potrà beneficiare del sismabonus acquisti.