Una società che ha come oggetto sociale l’attività di costruzione di edifici residenziali e non (codice Ateco 41.20), intende eseguire – direttamente o tramite altra impresa – un intervento di demolizione e ricostruzione di un

edificio nel rispetto delle misure antisismiche, anche per dar modo ai futuri acquirenti di poter fruire delle detrazioni previste dalla relativa normativa (DL 63/2013, art. 16, comma 1-septies).

Per quest’ultima ragione la società ha presentato un interpello, nel quale ha chiesto se:

1. sia assolutamente necessario acquisire la proprietà dell’immobile sul quale effettuare interventi antisismici;

2. nel caso sia necessario acquisire tale proprietà, se i lavori possano essere affidati a un’altra impresa di costruzioni;

3. ove fosse possibile affidare i lavori, quali siano i requisiti richiesti alla società di costruzione che li commissiona, anche alla luce di una recente risposta dell’Agenzia delle entrate che ha affermato che l’espressione “impresa di costruzione o ristrutturazione immobiliare” deve essere intesa “nell’accezione più ampia, includendo quindi non solo le imprese che eseguono lavori di costruzione/ristrutturazione direttamente ma anche quelle che, pur potendoli astrattamente realizzare, li effettuano tramite imprese appaltatrici”;

4. sia possibile lasciare la proprietà dell’immobile agli attuali titolari, non esercenti attività d’impresa, eseguire direttamente i lavori o commissionarli a un’altra impresa e provvedere alla vendita alla fine dei lavori;

5. sia possibile che il beneficiario della detrazione d’imposta sia una persona giuridica.

La società istante fa presente che l’intervento avverrà con il contributo riconosciuto dall’Ufficio Ricostruzione speciale e chiede, infine, se tale contributo sia cumulabile con la detrazione in questione.

La soluzione secondo l’azienda

Riguardo ai primi tre quesiti, la società ritiene che non sia necessario effettuare direttamente i lavori antisismici e che per l’idoneità sia sufficiente che l’attività di costruzione di edifici sia indicata nel codice attività e sia prevista nell’oggetto sociale.

Rispetto al quarto quesito, ritiene possibile la proprietà dell’immobile agli attuali titolari tramite un mandato a vendere conferito dal proprietario all’impresa di costruzione, e in tal modo si realizzerebbero le condizioni fissate dall’articolo 16, comma 1-septies, che non prevede espressamente che l’impresa che ha eseguito i lavori sia anche proprietaria dell’edificio oggetto di ristrutturazione e poi di vendita; inoltre, sempre secondo la società, si eviterebbe l’esclusione degli acquirenti di un immobile di proprietà di un soggetto diverso da un’impresa di costruzioni dalla detrazione in questione.

Sull’ultimo quesito, sostiene che al beneficio fiscale possano accedere anche i soggetti IRES.

Infine, considera compatibile il contributo con la detrazione per l’acquisto di case antisismiche perché non c’è identità tra soggetto beneficiario del contributo per i danni subiti a causa del sisma e chi acquista l’immobile oggetto di interventi antisismici.

Norma originaria e sisma bonus

Nella Risposta 213/2020 l’Agenzia delle entrate apre il proprio parere con una importante precisazione. La norma originaria, il DL 63/2013, nella versione in vigore nel momento di presentazione dell’interpello, prevedeva che se gli interventi erano realizzati nei Comuni delle zone classificate a rischio sismico 1,2 e 3 (…) mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici al fine di ridurne il rischio sismico, anche con una variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente  e le norme urbanistiche consentivano tale aumento, ed erano eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che avrebbero provveduto, entro 18 mesi dalla data di fine lavori alla vendita dell’immobile, le detrazioni d’imposta spettavano all’acquirente delle unità immobiliari, rispettivamente per il 75% e l’85% del prezzo della singola unità immobiliare risultante nell’atto di compravendita, entro un limite massimo dispesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare.

Lo stesso articolo 16, comma 1-septies del citato decreto 63/2013, inserito però nel contesto delle norme che regolano il cosiddetto sisma bonus (commi da 1-bis a 1-sexies), si riferisce esplicitamente agli interventi indicati al comma 1-quater che, a sua volta, richiama gli interventi per l’adozione di misure antisismiche eseguiti mediante demolizione e ricostruzione di interi fabbricati, anche con variazione volumetrica rispetto al preesistente, nei limiti consentiti dalle normative urbanistiche, e che determinino il passaggio a una o a due classi inferiori di rischio sismico (articolo 16-bis, comma 1, lettera i), del TUIR).

Le risposte

Rispetto ai quesiti 2) e 3), l’Agenzia evidenzia che non è necessario che l’azienda istante esegua direttamente i lavori di miglioramento sismico, che possono essere commissionati a un’altra impresa esecutrice: è necessario, però, che l’azienda appaltante sia titolare del titolo abilitativo necessario alla realizzazione dei lavori e che sia un’impresa “astrattamente idonea” a eseguire tali lavori: l’astratta idoneità, ad esempio, si considera sussistente tramite la verifica del codice attività Ateco oppure attraverso la previsione espressa dell’attività di costruzione o ristrutturazione immobiliare nell’oggetto sociale.

Per quanto riguarda, invece, i quesiti 1) e 4), la soluzione prospettata viene respinta, poiché in contrasto con il tenore letterale della norma, considerato che questa si riferisce a interventi edilizi di riduzione del rischio simico “eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedano, entro diciotto mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile”. Il presupposto, quindi, è il preventivo acquisto del fabbricato da parte dell’impresa di costruzione, l’esecuzione dei lavori direttamente o tramite appalto e, infine, la successiva vendita da parte dell’impresa proprietaria dell’immobile oggetto dell’intervento edilizio.

Questa interpretazione, a differenza di quanto sostenuto dall’istante, non risulta discriminante per chi acquista un immobile ristrutturato con criteri antisismici da un soggetto diverso da un’impresa di costruzioni: tali soggetti, infatti, potranno eventualmente fruire di altre disposizioni con effetti simili a quelli contenuti nel citato articolo 16, comma 1-septies. E questo è l’esempio riportato nella Risposta 213/2020: in base all’articolo 16, comma 1, del D. 63/2013, alla disciplina del sisma bonus è applicabile l’articolo 16-bis, comma 8 del TUIR che prevede, in caso di compravendita di un immobile, il trasferimento della detrazione non utilizzata dal venditore all’acquirente, salvo un differente accordo tra le parti.

Sul quesito n. 5) l’Agenzia precisa che obiettivo della normativa in materia di miglioramento sismico del patrimonio edilizio è promuovere la messa in sicurezza e la stabilità degli edifici in cui si svolgono attività agricole, professionali, produttive di beni e servizi, commerciali o non commerciali, per cui della detrazione prevista dal comma 1-septies possono beneficiare anche i titolari di reddito d’impresa; in proposito viene citata una pronuncia della Corte di Cassazione relativa a interventi di riqualificazione energetica su immobili appartenenti a titolari di reddito d’impresa, dove si  afferma che la distinzione tra immobili strumentali, immobili merce e immobili patrimonio agisce solo sul piano contabile e fiscale, visto che la legge 296/2006 non prevede alcuna distinzione oggettiva per gli immobili agevolabili.

Inoltre, la circolare 29/E del 1 2013 ha chiarito che l’agevolazione spetta ai soggetti che sostengono le spese, a condizione che le stesse siano rimaste a loro carico, e possiedono o detengono l’immobile in base a un titolo idoneo; la risoluzione 22/E del 2018 ha infine riconosciuto l’agevolabilità degli interventi riguardanti immobili “non utilizzati direttamente a fini produttivi da parte della società ma destinati alla locazione”.

Considerato, quindi, che la disposizione in commento è inserita tra le norme che disciplinano il sisma bonus, secondo le Entrate tale detrazione può essere utilizzata anche dai titolari di reddito d’impresa per immobili della società che siano oggetto dell’attività esercitata (beni merce).

Il contributo Riguardo alla compatibilità del contributo riconosciuto dall’Ufficio Ricostruzione speciale con la detrazione per l’acquisto di case antisismiche, vista anche l’Ordinanza emanata ai fini della ricostruzione nei territori interessati dagli eventi sismici, che ha espressamente riconosciuto la fruibilità delle detrazioni previste dall’articolo 16 comma 1-bis e ss. del DL 63/2013 a fronte di spese per interventi volti alla riduzione del rischio sismico eccedenti il contributo erogato per la ricostruzione privata nei territori interessati, la finalità di riqualificazione del patrimonio edilizio abitativo secondo criteri di prevenzione del rischio sismico non viene meno in presenza di un contributo ricevuto per la ricostruzione privata nei territori interessati.