Tra le spese che danno diritto a una detrazione IRPEF ci sono quelle sostenute  per le ristrutturazioni edilizie effettuate sulle singole unità immobiliari residenziali, nella misura del 50% e fino a un ammontare complessivo non superiore a 96.000 euro per ciascun immobile (articolo  16-bis  del  TUIR); sono inoltre ammessi alla detrazione gli interventi di manutenzione straordinaria, di  restauro e risanamento conservativo e di

ristrutturazione edilizia, esclusi quelli di nuova costruzione. Tra le varie tipologie di interventi di ristrutturazione edilizia previsti dall’articolo 3, comma 1, lett. d), del DPR 380/2001 sono compresi gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per  l’adeguamento alla  normativa  antisismica,  per  l’applicazione  della  normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici o parti degli stessi, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.

Diritti edificatori e permesso di costruire

Un contribuente fa presente che, in relazione a un fabbricato inagibile e all’adiacente particella di terreno, un Comune ha rilasciato un permesso di costruire qualificato come “ristrutturazione edilizia di cui alla lettera d) del comma 1 dell’art. 3 del DPR 380/2001”, consistente nella demolizione di fabbricato collabente e nella  sua  ricostruzione con aumento volumetrico e cambio di destinazione d’uso ad abitazione, da realizzarsi sul citato terreno adiacente. Successivamente, l’istante ha acquistato i diritti edificatori del fabbricato ed è divenuto proprietario della particella di terreno su cui sono stati trasferiti tali diritti; a seguito di istanza di voltura del permesso di costruire presentata al Comune competente, è diventato titolare del permesso di costruire per l’effettuazione dei lavori, che non sono ancora iniziati.

Con l’istanza presentata chiede se possa fruire della detrazione ex articolo 16-bis del TUIR per le  spese sostenute per la demolizione del fabbricato collabente e della sua ricostruzione su altra area in  conformità al titolo edilizio e, in caso di risposta affermativa, quali siano i dati catastali e i soggetti da indicare nella dichiarazione dei redditi e le relative modalità di inserimento. Ha infine precisato, tra l’altro, di non aver acquistato la proprietà del fabbricato inagibile, avendo acquistato i diritti edificatori connessi allo stesso e il terreno presso il quale i diritti edificatori sono stati trasferiti conil il permesso di costruire, e di avere titolo per eseguire la demolizione del fabbricato in base al titolo abilitativo del Comune e, in ogni caso, in forza del contratto di compravendita nel quale i venditori hanno prestato il loro consenso espresso al successivo intervento di demolizione.

Titoli di disponibilità dell’immobile

Nella risposta 112/2024 l’Agenzia delle entrate afferma che per quanto riguarda i requisiti soggettivi necessari per accedere alla detrazione, da ultimo con la circolare 17/E de 26 giugno 2023, l’Agenzia ha ribadito che spetta ai contribuenti che posseggono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l’immobile oggetto degli interventi e ne sostengono le relative spese. In particolare, il detentore dell’immobile può fruire della  detrazione a condizione che sia in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario e che la detenzione dell’immobile risulti da un atto regolarmente registrato al momento di avvio dei lavori e sussista al momento del sostenimento delle spese detraibili, anche se antecedente il predetto avvio.

Come precisato in diverse risposte a istanze di interpello, queste condizioni risultano soddisfatte non solo quando il contribuente abbia sottoscritto un contratto di comodato d’uso o di locazione regolarmente registrato, ma anche nei casi in cui il contribuente disponga dell’immobile per un diverso titolo, purché idoneo ad assicurarne la disponibilità giuridica e materiale e che risulti da un documento con data certa.

Nel caso in questione, in cui per il citato contratto di compravendita regolarmente registrato  l’istante si obbliga a demolire il fabbricato, con il consenso espresso dei venditori, potrà  fruire della detrazione IRPEF prevista all’articolo 16-bis del TUIR, essendo assicurata la disponibilità giuridica e materiale del fabbricato collabente oggetto degli interventi.

Nella dichiarazione il contribuente,  dopo aver compilato la sezione relativa alle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio (Sezione III A del quadro E del mod. 730 o del quadro RP del Modello Redditi PF), dovrà indicare i dati catastali dell’immobile in corso di demolizione nella sezione successiva e gli estremi di registrazione dell’atto di acquisto.