Ai fini della detraibilità prevista per i lavori di ristrutturazione degli immobili va considerato anche il costo sostenuto per la redazione dell’atto notarile destinato alla costituzione del vincolo pertinenziale, come accade nel caso degli interventi di recupero di un sottotetto.

E’ quanto chiarito dall’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 118/E del 30 dicembre 2014, che conferma, inoltre, che gli interventi edilizi per il recupero dei sottotetti a fini abitativi costituiscono a tutti gli effetti restauro e risanamento conservativo e/o ristrutturazione. Ne consegue che l’importo pagato per rendere abitabile un sottotetto esistente può essere oggetto di detrazione dall’IRPEF, a condizione che ciò non determini un aumento della volumetria originaria.
La redazione dell’atto notarile di vincolo unilaterale come atto che equipara la parte di sottotetto esistente a una pertinenza dell’unità immobiliare principale, quindi, è considerata funzionale alla riduzione del contributo da versare per il rilascio della concessione edilizia, per cui che anche le spese sostenute per la redazione dell’atto diventano oggetto di detrazione dall’imposta, poiché determinano l’importo del contributo detraibile.

L’istanza

Tramite un’istanza di interpello, una contribuente ha presentato un quesito rendendo noto di essere impegnata in lavori di recupero ai fini abitativi del sottotetto di sua proprietà e di avere ottenuto, in proposito, un regolare permesso di costruzione rilasciato dal Comune. Comunica, inoltre, di avere sostenuto un costo per la redazione di un atto notarile di vincolo unilaterale a favore del Comune stesso, precisando che è risultato necessaria per poter ottenere dal Comune proprio il permesso di costruzione.
Chiede quindi all’Agenzia di poter detrarre dalla dichiarazione dei redditi interessata il 50% della parcella pagata al notaio, allegando all’istanza copia dell’atto notarile, del permesso di costruzione, della fattura rilasciata dal notaio e del bonifico effettuato a suo favore.

La normativa

Con la risoluzione n. 118/E del 30/12/2014 (“Imposte sui redditi – Spese sostenute per la redazione di un atto di vincolo unilaterale – Art. 16-bis del TUIR – Istanza di interpello ex art. 11 della L. 27 luglio 2000, n. 212”), l’Amministrazione finanziaria precisa che nella relazione illustrativa del decreto legge n. 201/2011 si fa presente che l’art. 16-bis del DPR n. 917/1986 (TUIR) si confermano, in sostanza, non solo l’ambito soggettivo e oggettivo di applicazione della detrazione, ma anche le condizioni di spettanza del beneficio fiscale, in modo da fare salvo il consolidato orientamento di prassi che nel tempo si è formato in materia.
L’art. 11, comma 1, del DL n. 83/2012, modificato dall’art. 16 del DL n. 63/2013, ha poi previsto che per le spese relative agli interventi elencai al citato articolo 16-bis sostenute dal 26/6/2012 al 31/12/2013, spetta una detrazione d’imposta del 50% (in vece che del 36%) fino a un importo complessivo non superiore a 96.000 euro (invece di 48.000 euro) per ciascun immobile. Infine, il comma 139 dell’unico articolo della Legge di stabilità 2014 (n. 147/2013), sostituendo il comma 1 dell’art. 16 del citato DL n. 63/2013, ha esteso l’aliquota del 50% anche alle spese sostenute nel 2014 e ha previsto l’aliquota del 40% per le spese sostenute nel 2015. La detrazione spetta ai soggetti passivi IRPEF, residenti e non residenti nel territorio dello Stato, che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l’immobile sul quale sono stati effettuati gli interventi previsti dal citato art. 16-bis, comma 1, del TUIR e che hanno sostenuto le spese in questione, se sono rimaste a loro carico. Hanno quindi diritto allo sconto fiscale il proprietario o il nudo proprietario dell’immobile, il titolare di un diritto reale sullo stesso (uso, usufrutto, abitazione), l’inquilino o il comodatario (Circolare n. 57/E).
Con le circolari n. 57/E e n. 121/E del 1998 è stato precisato che tra gli oneri che danno diritto alla detrazione rientrano, tra gli altri, le spese per IVA, imposta di bollo e diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni, le denunzie di inizio lavori, oneri di urbanizzazione e altri eventuali costi strettamente inerenti la realizzazione degli interventi e gli adempimenti posti dal regolamento di attuazione (DM n. 41/1998).

Il caso in questione

Gli interventi cui fa riferimento la contribuente consistono in lavori di recupero ai fini abitativi del sottotetto di sua proprietà, per i quali ha conseguito dal Comune il relativo titolo abilitativo, il cui rilascio avveniva – in base al documento allegato – “per l’esecuzione di recupero sottotetto ai fini abitativi della L.R. n. 21/1998, con la destinazione d’uso residenziale'”.
La legge regionale del Piemonte 6/8/1998, n. 21 (“Norme per il recupero ai fini abitativi di sottotetti”), nel promuovere il recupero a fini abitativi dei sottotetti all’art. 1, comma 3, prevede che “negli edifici esistenti destinati o da destinarsi in tutto o in parte a residenza è consentito il recupero a solo scopo residenziale del piano sottotetto…il recupero è soggetto a concessione edilizia”. L’art. 3 della stessa legge regionale sancisce al comma 1 che “gli interventi edilizi di cui alla presente legge (…) sono classificati come interventi su fabbricati esistenti”. La circolare 25/1/1999, n. 1/PET, emanata dalla Regione Piemonte, precisa che “con la legge regionale 6 agosto 1998, n. 21, la Regione Piemonte ha disciplinato il recupero dei sottotetti esistenti; la legge limita il proprio campo di azione al manufatto ‘sottotetto ‘, promuovendone il recupero a fini abitativi in ambito residenziale esistente o previsto’“. Stabilisce inoltre che “l’intervento di recupero del sottotetto può essere consentito in edifìci esistenti destinati o da destinarsi in tutto o in parte a residenza. Con tale affermazione il legislatore ha inteso ricomprendere anche gli edifici a destinazione mista e quelli a destinazione diversa da quella residenziale a condizione che se ne preveda la trasformazione, anche solo parziale, in residenza”, per poi chiarire che ” …gli interventi edilizi diretti al recupero dei sottotetti a fini abitativi sono classificati quali restauro e risanamento conservativo e/o ristrutturazione”.

Il parere dell’Agenzia delle Entrate

Nella risoluzione n. 118/E l’Agenzia evidenzia che con la citata circolare n. 57/E del 1998 è stato chiarito che “.…è ammesso alla detrazione fiscale il costo sostenuto per rendere abitabile un sottotetto esistente, purché ciò avvenga senza aumento della volumetria originariamente assentita”. Successivamente, con la risoluzione n. 4/E del 2011, ha precisato che “qualora…la ristrutturazione avvenga senza demolizione dell’edifìcio esistente e con ampliamento dello stesso, la detrazione compete solo per le spese riferibili alla parte esistente in quanto l’ampliamento configura, comunque una ‘nuova costruzione”.
La contribuente chiede se possa essere detratta la spesa sostenuta per la redazione di un atto di vincolo unilaterale a favore del Comune, che afferma essere stata “necessaria per poter ottenere dal Comune il permesso di ristrutturazione”.
Dalla lettura dell’atto notarile prodotto si desume che la sua redazione è avvenuta in applicazione dell’art. 3 della Legge regionale n. 21/1998, che prevede al comma 5 che “il rilascio della concessione edilizia di cui all’articolo 1, comma 3, (concessione prevista per il recupero a solo scopo residenziale del piano sottotetto) comporta la corresponsione del contributo commisurato agli oneri di urbanizzazione ed al costo di costruzione calcolati ai sensi dell’articolo 3 della legge 28 gennaio 1977, n. 10”. Il successivo comma 6 stabilisce che “il contributo di cui al comma 5 è ridotto nella misura del 50 per cento, qualora il richiedente la concessione provveda, contestualmente al rilascio della concessione, a registrare ed a trascrivere, presso la competente conservatoria dei registri immobiliari, dichiarazione notarile con la quale le parti rese abitabili costituiscano pertinenza dell’unità immobiliare principale”.
La redazione dell’atto notarile di vincolo unilaterale non costituisce un atto necessario alla realizzazione degli interventi edilizi dai quali dipende il rilascio del permesso di costruire, ma è un atto con una finalità diversa, quella di rendere la parte di sottotetto esistente una pertinenza dell’unità immobiliare principale. Atto che risulta funzionale a ridurre il contributo da pagare (art.3, comma 5, della citata Legge regionale n. 21) per il rilascio della concessione edilizia, contributo commisurato agli oneri di urbanizzazione e al costo di costruzione, detraibile come onere strettamente connesso all’intervento edilizio.
Per queste ragioni l’Agenzia ritiene che il costo sostenuto per la redazione dell’atto notarile di costituzione del vincolo pertinenziale, ” quanto rilevante per la determinazione dell’importo di questo contributo detraibile, debba seguirne il medesimo regime fiscale ed essere ammesso in detrazione”.