La legge 431/1998, all’art. 2, comma 2, stabilisce che per i contratti stipulati o rinnovati, i contraenti possono ricorrere all’assistenza delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori (contratti a canone

concordato). Il comma 3 dello stesso articolo prevede che le parti possono stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone e la durata del contratto rispettando quanto previsto dalla norma in questione e da “altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative”. Il successivo comma 4 stabilisce che per favorire la realizzazione di tali accordi, i Comuni possono deliberare aliquote ICI più favorevoli per i proprietari che affittano un immobile a titolo di abitazione principale alle condizioni definite dagli accordi stessi.

L’accordo territoriale

Un contribuente, dopo aver premesso che intende sottoscrivere un contratto di locazione per il proprio immobile, afferma che l’inquilino ha richiesto l’applicazione della riduzione del 10% prevista nel nuovo accordo territoriale delle locazioni abitative agevolate. In attesa che venga chiarito il dubbio derivante da tale richiesta, non pensa di doverla accettare in quanto, la riduzione del 10% del canone previsto dal nuovo accordo creerebbe incertezza rispetto al mantenimento dei benefici derivanti dalla applicazione della cedolare secca. Infatti, l’art. 21 del nuovo accordo territoriale sottoscritto il 25 giugno 2020 dalle associazioni di categoria dei proprietari e degli inquilini – recante “Misure dirette a fronteggiare l’emergenza sanitaria Covid 19” – prevede quanto segue: “Laddove venga sottoscritto un contratto con riduzione obbligatoria del canone massimo, verranno riconosciute al locatore le agevolazioni IMU per il periodo in cui la riduzione del canone sarà sussistente. La riduzione del canone si applicherà a condizione che nel Comune di riferimento sia stata approvata la misura di agevolazione IMU. Pertanto la riduzione del canone massimo di fascia sarà applicata soltanto ai contratti aventi ad oggetto immobili siti nei Comuni che abbiano approvato la concessione della agevolazione IMU. Altresì la riduzione di cui al presente articolo si applicherà a condizione del riconoscimento e mantenimento delle misure fiscali di cui alla cedolare secca da parte dell’Agenzia delle Entrate”. Inoltre, le OO.SS. firmatarie dell’accordo hanno concordato l’inserimento nella bozza di contratto di una clausola, “solo nell’ipotesi in cui le parti abbiano convenuto un canone effettivo superiore al 90% del canone massimo della rispettiva fascia di oscillazione”, che riguarda la riduzione del canone massimo per emergenza Covid 19: si tratta di una “riduzione eccezionale e temporanea e si applicherà sino alla scadenza del sesto mese a decorrere dalla data del deposito dell’accordo territoriale. Pertanto, il mese successivo alla scadenza del predetto termine semestrale, l’ammontare del canone effettivo tornerà automaticamente alla misura concordata tra le parti”.

I chiarimenti richiesti

Questo il dubbio interpretativo che ha portato a chiedere se l’applicazione della riduzione indicata al citato art. 21 dell’accordo territoriale possa essere in contrasto con l’opzione per la cedolare secca (art. 3, comma 11, Dl 23/2011), secondo la quale “Nel caso in cui il locatore opti per l’applicazione della cedolare secca è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell’opzione, la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista dal contratto a qualsiasi titolo”. Nell’interpello chiede, inoltre, di precisare se la citata riduzione debba essere prevista all’interno del contratto stesso firmato dalle parti, come previsto dalla clausola prevista all’art. 21, o se debba essere prevista in una scrittura privata autonoma da firmare e registrare contestualmente al contratto di locazione.

Il carattere della temporaneità

Nella risposta n. 165 del 9 marzo 2021 l’Agenzia delle entrate sottolinea che l’attuale situazione di emergenza sanitaria ed economica ha imposto l’attuazione di numerose procedure e misure eccezionali, tra le quali il recupero nel mercato locativo residenziale degli immobili prima destinati ad attività turistico-ricettive. In proposito le Organizzazioni sindacali firmatarie dell’accordo hanno concordato che “per i contratti stipulati sotto la vigenza del presente accordo e per un periodo di 6 mesi dalla sottoscrizione dello stesso, verrà operata una riduzione del valore massimo delle rispettive fasce di oscillazione per una percentuale del 10%. La riduzione perderà automaticamente efficacia dopo sei mesi dalla entrata in vigore del presente accordo salva proroga”. Un’ulteriore previsione dell’art 21 riguarda il fatto che “la riduzione si applicherà a condizione del riconoscimento e mantenimento delle misure fiscali di cui alla cedolare secca da parte dell’Agenzia delle Entrate”.

Il quadro normativo sopra esposto evidenzia, quindi, che la clausola contrattuale citata riveste il carattere della temporaneità e della obbligatorietà, per cui le parti non comunicano alcuna volontà e/o facoltà riguardo alla sua automatica applicazione temporanea nel contratto di locazione immobiliare. In pratica, in presenza delle condizioni individuate nell’art. 21 dell’accordo la citata disposizione vien introdotta obbligatoriamente nel contratto, pena la non conformità dello stesso a quanto disposto nell’accordo territoriale.

Per queste ragioni l’Agenzia ritiene la previsione contrattuale descritta compatibile e non contrastante con la scelta del locatore di applicare la cedolare secca che sospende, per un periodo corrispondente alla durata dell’opzione, la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall’Istat.

L’affitto ridotto per Covid, dunque, non preclude l’applicazione del regime agevolativo della cedolare secca: alla luce della situazione di emergenza, che giustifica l’inserimento automatico e temporaneo della clausola citata nei contratti di locazione al fine di tutelare entrambe le parti contrattuali, il regime agevolativo della cedolare secca non è impedito dall’eventuale efficacia della clausola, indipendentemente dal fatto che la stessa venga inserita direttamente nel contratto o sia prevista in una autonoma scrittura privata.