Agevolazioni fiscali – “Prima casa” – Decadenza – Rivendita entro il quinquennio – Sanzioni

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 1833 del 23 gennaio 2019 ha deliberato in merito al regime delle agevolazioni prima casa e della relativa decadenza, affermando che il frazionamento in due appartamenti dell’unità immobiliare acquistata con la suddetta agevolazione, e la loro successiva vendita con atti separati prima del decorso di cinque anni dall’acquisto, permette all’Amministrazione finanziaria di dichiarare la decadenza dell’agevolazione entro il termine triennale decorrente dall’ultima delle due vendite.

La Suprema Corte ha peraltro precisato che dall’agevolazione in questione si decade non solo in caso di alienazione totale della casa acquistata con tale beneficio, ma anche in caso di alienazione parziale, nel caso in cui il contribuente non avesse provveduto ad acquistare altre unità immobiliari.

Tale principio era stato precedentemente affermato dalla stessa S.C. con le sentenze n. 28880/2008 e 20265/2018, nella quali era specificato che l’art. 76 del DPR 131/1986, nel disciplinare l’accertamento in materia di agevolazione prima casa, prevede un termine triennale di prescrizione per l’accertamento in caso di decadenza dall’agevolazione per cessione dell’immobile agevolato anteriormente al compimento del richiesto quinquennio di possesso.

La Cassazione precisò anche che la decadenza dal beneficio, comminata dalle discipline della materia succedutesi nel corso del tempo, nell’ipotesi di vendita dell’immobile prima del compimento di un quinquennio dall’acquisto è stata esclusa nel caso di acquisto di altro immobile da adibire ad abitazione principale entro un anno dall’alienazione di quello acquistato fruendo dell’agevolazione. Il termine triennale decadenziale decorre a partire dall’anno successivo alla data di registrazione dell’atto di cessione dell’immobile, precedentemente acquisito con i benefici.

Ricordiamo che a margine della questione occorre premettere che in base alle disposizioni contenute nella nota II-bis dell’articolo 1 della tariffa parte prima allegata al DPR 131/1986, l’agevolazione prima casa può essere concessa, sussistendo determinate condizioni, soltanto in caso di acquisto a titolo oneroso o gratuito di abitazioni classificate in una delle seguenti categorie catastali: A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A11.

Salvo alcuni casi particolari, è inoltre necessario che il contribuente soddisfi tutta una serie di prerogative: che sia residente nel comune in cui si trova l’immobile acquistato, o si obblighi ad acquisire la residenza in tale comune entro 18 mesi dall’acquisto; che dichiari in atto di non essere titolare, in esclusiva o in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altro fabbricato abitativo situato nello stesso comune; che dichiari in atto di non essere titolare neppure per quote, sull’intero territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altre abitazioni acquistate con le agevolazioni.

Da ultimo ricordiamo che in sede di registrazione dell’atto le agevolazioni (riduzione dell’aliquota per l’imposta di registro dal 9% al 2% oppure, in caso di trasferimento soggetto a IVA, riduzione dell’aliquota dal 10% al 4%) sono riconosciute sulla base della semplice richiesta resa dall’acquirente.

Il quarto comma della nota II-bis prevede alcune cause di decadenza dall’agevolazione. In particolare, il contribuente perde il diritto al bonus se rilascia in atto dichiarazioni mendaci in merito alla sussistenza delle condizioni per usufruire dell’agevolazione e se trasferisce, a titolo gratuito od oneroso, l’immobile agevolato prima del decorso di cinque anni dall’acquisto. In quest’ultimo caso, la perdita delle agevolazioni non si verifica se il contribuente, entro un anno dalla vendita dell’immobile agevolato, acquista un’altra abitazione da adibire a propria abitazione principale.

La perdita delle agevolazioni implica il recupero delle imposte ordinarie, l’irrogazione di una sanzione pari al 30% della differenza d’imposta dovuta e il pagamento degli interessi di mora.

Tornando al caso dibattuto, la questione che si poneva era di stabilire entro quando l’Amministrazione finanziaria avrebbe potuto far valere la decadenza dall’agevolazione fiscale.

In primo grado i giudici tributari provinciali aveva ritenuto tardivo l’avviso di liquidazione che l’Agenzia delle Entrate aveva notificato al contribuente oltre il termine triennale della vendita della prima porzione dell’originario immobile. La Commissione tributaria regionale, per contro, aveva rilevato che l’Amministrazione finanziaria avesse tempestivamente proceduto con l’atto di recupero della maggiore imposta, avendolo notificato entro il termine di tre anni dallo scadere dell’anno dalla cessione della seconda unità immobiliare frazionata.

Conclusioni, queste ultime, confermate dalla Suprema Corte: “… In punto di fatto è stato accertato che l’unità immobiliare acquistata con il beneficio della agevolazione fiscale della ‘prima casa’ con atto notarile registrato il 6/7/2004, è stata dapprima frazionata in due unità di mq circa 30 cadauna e, successivamente, una prima porzione è stata alienata con atto per Notaio S. il 13.11.2005 ed una seconda è stata venduta con atto per Notaio B., registrato il 18/9/2007, senza che il ricorrente avesse provveduto mai ad acquistare altre unità immobiliari. Ciò premesso non può ritenersi perfezionata con il primo atto di vendita del 2005 la fattispecie della vendita dell’immobile a titolo oneroso acquistato con il beneficio fiscale conclusa entro il termine di cinque anni dalla data del suo acquisto, dal momento che il contribuente ha conservato la piena ed esclusiva proprietà della residua unità immobiliare frazionata, la cui estensione non era di per sé inidonea ad essere adibita ad abitazione; tanto è vero che il singolo alloggio ricavato dalla ripartizione immobiliare è stato oggetto di separato ed autonomo atto di trasferimento ad un terzo soggetto. Né il ricorrente ha mai prospettato elementi di fatto che escludessero l’effettivo e concreto impiego abitativo dell’unità immobiliare frazionata e rimasta in sua proprietà, conformemente alle dichiarazioni rese in occasione dell’acquisto della proprietà dell’immobile nella sua interezza. Correttamente, pertanto, l’impugnata sentenza ha individuato il dies a quo del termine triennale previsto dall’art 76 dpr cit. nell’atto di vendita stipulato in data 13.9.2008, giorno di scadenza dell’anno successivo alla seconda alienazione, con conseguente decadenza dall’agevolazione fiscale, perché ‘solo allo spirare di tale termine senza avere effettuato un nuovo acquisto il contribuente perde, in via definitiva, il diritto all’agevolazione, provvisoriamente goduta sul primo acquisto’ (Cass. n. 3783/13; in termini, Cass. 28880/08)”. La notifica del provvedimento impositivo, avvenuta in data 5/3/2011, è quindi tempestiva.

 

 

CORTE DI CASSAZIONE Ordinanza 23 gennaio 2019, n. 1833

 

Sul ricorso iscritto al n. 12228/2014 R.G. proposto da R. F., a rappresentato e difeso dall’Avv. Pasquale Pizzuti,

– ricorrente –

contro Agenzia delle Entrate, in persona del Direttore pro tempore, rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato domiciliata in Roma in Via Portoghesi nr.12 –

controricorrente

– avverso la sentenza della Commissione Tributaria Regionale del Lazio nr.326/572013 depositata il 7.11.2013

Udita la relazione svolta nella Camera di Consiglio svolta dal Consigliere dr. Cosmo Crolla

Ritenuto che

1. R.F. proponeva ricorso davanti alla CTP di Salerno avverso l’avviso di liquidazione e irrogazione di sanzioni nr. 20041t003320000 della locale Agenzia delle Entrate per decadenza dei benefici fiscali “prima casa”, previsti dalla I. 243/1993 e successive modificazioni, per aver rivenduto l’immobile acquistato per Notaio A., registrato il 6.7.2004 (sito in Fisciano ed esteso mq 62) entro il quinquennio, senza riacquisto entro un anno di altro immobile.
2. La CTP accoglieva il ricorso ritenendo che l’accertamento, intervenuto il 5.3.2011, fosse tardivo in quanto era decorso il termine di anni quattro dalla prima vendita di una quota dell’immobile.
3. Proponeva appello l’Agenzia delle Entrate e la CTR, con sentenza del 7.11.2013, accoglieva l’appello e compensava le spese, rilevando che l’Amministrazione finanziaria aveva tempestivamente notificato l’atto di recupero della maggiore imposta entro il termine di tre anni dallo scadere dell’anno dalla vendita della seconda unità immobiliare frazionata.
4. Avverso la sentenza della CTP ha proposto ricorso per Cassazione R.F.. L’ Agenzia delle Entrate ha resistito depositando controricorso. Il Pubblico Ministero non ha depositato conclusioni scritte né le parti hanno depositato memorie.

Considerato che

1. Con un unico motivo deduce il ricorrente la violazione dell’art. 76 del dpr nr 131/1986 in relazione all’art 360 cpc.

In particolare lamenta il ricorrente che illegittimamente la commissione di secondo grado ha affermato la tempestività dell’impugnato avviso non considerando che il termine triennale di cui all’art. 76 dpr cit. andasse computato dal decorso dell’anno dalla prima vendita avvenuta nel 2005 così come statuito dal giudice di primo grado.

La CTR, facendo decorrere il termine per l’accertamento dalla seconda vendita frazionata, si sarebbe posta in netta antitesi con le finalità perseguite dalla legge, consentendo una illegittima speculazione da parte dei cittadini ove fosse loro consentito di continuare a beneficiare delle agevolazioni ottenute pur privandosi di ampie porzioni di immobili.

2. Il motivo è infondato.

2.1.In punto di fatto è stato accertato che l’unità immobiliare acquistata con il beneficio della agevolazione fiscale della “prima casa” con atto notarile registrato il 6/7/2004, è stata dapprima frazionata in due unità di mq circa 30 cadauna e, successivamente, una prima porzione è stata alienata con atto per Notaio S. il 13.11.2005 ed una seconda è stata venduta con atto per Notaio B., registrato il 18/9/2007, senza che il ricorrente avesse provveduto mai ad acquistare altre unità immobiliari.

2.2 Ciò premesso non può ritenersi perfezionata con il primo atto di vendita del 2005 la fattispecie della vendita dell’immobile a titolo oneroso acquistato con il beneficio fiscale conclusa entro il termine di cinque anni dalla data del suo acquisto, dal momento che il contribuente ha conservato la piena ed esclusiva proprietà della residua unità immobiliare frazionata, la cui estensione non era di per sé inidonea ad essere adibita ad abitazione; tanto è vero che il singolo alloggio ricavato dalla ripartizione immobiliare è stato oggetto di separato ed autonomo atto di trasferimento ad un terzo soggetto.

Né il ricorrente ha mai prospettato elementi di fatto che escludessero l’effettivo e concreto impiego abitativo dell’unità immobiliare frazionata e rimasta in sua proprietà, conformemente alle dichiarazioni rese in occasione dell’acquisto della proprietà dell’immobile nella sua interezza.

2.3 Correttamente pertanto l’impugnata sentenza ha individuato il dies a quo del termine triennale previsto dall’art 76 dpr cit. nell’atto di vendita stipulato in data 13.9.2008, giorno di scadenza dell’anno successivo alla seconda alienazione, con conseguente decadenza dall’agevolazione fiscale, perché <<solo allo spirare di tale termine senza avere effettuato un nuovo acquisto il contribuente perde, in via definitiva, il diritto all’agevolazione, provvisoriamente goduta sul primo acquisto» (Cass. n. 3783/13; in termini, Cass. 28880/08).

La notifica del provvedimento impositivo avvenuta in data 5/3/2011 è quindi tempestiva.

3. Il ricorso va rigettato; le spese del presente vengono interamente compensate tra le parti avuto riguardo alla novità della questione trattata.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e compensa interamente tra le parti le spese del presente giudizio.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dei ricorrenti dell’ulteriore importo pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1 – bis dello stesso articolo 13.

Così deciso in Roma nella Camera di Consiglio del 20.12.2018