Il rapporto stilato dal Dipartimento delle Finanze del Mef e dall’Agenzia delle Entrate in collaborazione con il partner tecnologico Sogei, pubblicato lo scorso 11 giugno, fornisce i dati del patrimonio edilizio italiano, raccolti nella sesta edizione del rapporto “Gli immobili in Italia”. Il rapporto esamina la distribuzione della proprietà e del patrimonio immobiliare sul territorio nazionale in relazione alle caratteristiche socio-demografiche ed economiche dei proprietari, con approfondimenti sulla tassazione e sulle agevolazioni fiscali per le ristrutturazioni, la riqualificazione energetica e gli interventi su case antisismiche.

In riferimento agli immobili censiti nel 2014, il rapporto biennale dice che il 77% dei nuclei familiari, circa 20 milioni, è proprietaria della propria abitazione.

La crisi nel patrimonio immobiliare

Per quanto riguarda la distribuzione territoriale, la percentuale dei proprietari è dell’83% al Sud e nelle Isole e del 75% al Nord e al Centro, dove l’affitto è più diffuso. Il 62% delle case di proprietà è utilizzato come abitazione principale, il 18% come seconda casa e il 9% viene locato, mentre un ulteriore 2,8% è rappresentato dalle abitazioni date in uso gratuito a un proprio familiare.

E’ risaputo che nel nostro Paese da sempre si è privilegiato l’investimento nel mattone, ma anche in questo caso la crisi produce i suoi effetti, visto che le persone di età compresa tra i 18 e i 35 anni hanno visto praticamente annullare tale possibilità. I dati dicono che, mentre nel 2005 era il 71% a puntare sull’acquisto di una casa, attualmente la percentuale è scesa sotto il 60%, anche se il fascino per gli investitori italiani resta comunque forte, ma non tanto per incrementare il proprio reddito ma a fini abitativi.

Altro effetto della crisi, la riduzione diffusa del valore medio delle abitazioni: il primato è di Torino, con il calo è più elevato (-11,4%), mentre il fenomeno si è verificato l’opposto solo a Milano e Venezia, dove invece ci sono stati rincari, rispettivamente, del 4,5% e dello 0,9%. Il valore medio stimato degli immobili è di 170.000 euro – 1.450 € al metro quadrato – valore che risulta in calo del 2,4% rispetto al 2013: a livello regionale si va dai circa 285.000 euro del Trentino Alto Adige ai circa 82.000 euro del Molise. Per quanto riguarda le pertinenze, una cantina vale in media circa 6.000 euro, mentre un box/posto auto vale circa 22.000 euro. Riguardo alle tre metropoli italiane, la situazione è questa. A Roma 900.000 famiglie sono proprietarie della casa dove risiedono, quasi il 65% del totale, mentre a Napoli e Milano la quota è più ridotta, rispettivamente 62% e 58%. La superficie media di un’abitazione nella capitale è di 103 metri quadri, valore medio di circa 354.000 euro (3.448 € al metro quadro); a Milano è di 88 metri quadri, valore medio circa 269.000 euro (3.058 € al metro quadro), mentre a Napoli la superficie media è 102 metri quadri, con un valore medio di circa 250.000 euro (2.458 € al metro quadro).

Il rapporto analizza anche i proprietari: gli under 35 sono appena il 9% del totale dei proprietari, la “categoria che, come appena detto, risulta essere la più penalizzata. Risultano in aumento i proprietari senza figli a carico, che arrivano al 76,6% del totale. Inoltre, dei 40,7 milioni di contribuenti che hanno presentato la dichiarazione dei redditi, il 63,2% (oltre 25,7 milioni) sono risultati proprietari di immobili o di quote immobiliari, e di questi l’81,7% sono lavoratori dipendenti e pensionati.

Uno studio PwC dello scorso febbraio evidenzia che quasi la metà degli Italiani possiede un investimento immobiliare, quasi sempre una prima casa, ma negli ultimi anni solo il 4% dei consulenti finanziari incontra un cliente su due, cioè il 50% del totale, che si dichiara interessato all’acquisto. Dal rapporto degli investitori italiani risulta che nel lungo periodo il valore di un immobile in città continua a essere considerato vantaggioso e proficuo, ma l’incidenza della tassazione e la difficoltà di trovare inquilini fidati e coscienziosi ha portato al 6% la percentuale di chi è disposto a investire in una casa a scopo reddituale, mentre il 59% lo farebbe per una casa di abitazione e il 34% per un immobile da affittare.

Tasse e agevolazioni

Nota dolente, la tassazione: dal 2016 il prelievo sugli immobili è diminuito di 4,4 miliardi, con 3,6 miliardi derivanti dall’abolizione della TASI sulle abitazioni principali non di lusso. Questo “beneficio” ha interessato 19,5 milioni di contribuenti – il 75% lavoratori dipendenti e pensionati – con un risparmio medio pro-capite di 175 euro l’anno. L’IMU versata Nel 2016 sono stati versati 18,8 miliardi per l’IMU e 1,1 miliardi per la TASI sui servizi indivisibili, 19,9 miliardi di euro di gettito complessivo. Il gettito da imposte di natura reddituale è il 21% del totale, è in gran parte derivante dall’Irpef (14% del totale) e dalla cedolare secca sulle locazioni (5%), il cui gettito è in constante aumento anno dopo anno. L’IVA sulle compravendite di immobili ammonta al 13% delle entrate complessive, mentre bollo e imposte di registro costituiscono il 7% del totale.

Ci sono poi le agevolazioni fiscali per gli interventi di recupero edilizio, che hanno generato un risparmio per i contribuenti, che hanno effettuato oltre 17 milioni di recupero del patrimonio edilizio nel periodo 2005 – 2014: solo nel 2014 sono stati più di 3,5 milioni gli interventi di ristrutturazioni, riqualificazione energetica e messa in sicurezza degli edifici, che hanno ri-portato nelle tasche dei contribuenti oltre un miliardo di euro.

Da agosto 2013, data di introduzione dell’agevolazione fiscale, a dicembre 2014 ci sono stati oltre 45.000 interventi per l’adozione di misure antisismiche, per una spesa totale di oltre 300 milioni di euro e una spesa media di circa 6/7.000 euro.

La situazione in Europa

In un rapporto Eurostat del 2015 che fotografa la situazione al 2013, nell’Unione europea l’Italia si piazza al quinto posto, con il 73% dei cittadini che vive in case di proprietà, a fronte di una media Ue del 70%: ci precedono la Romania (95,6%), la Spagna (77,7%), la Grecia (75,8%) e il Portogallo (74,2%), mentre risultano nella parte bassa della classifica Gran Bretagna (64,6%), Francia (64,3%) e Germania (52,6%). In questi ultimi Paesi i cittadini spesso optano per l’affitto, come accade in Germania, dove gli inquilini sono circa il 57% e, più in generale, si preferisce investire il proprio denaro nei fondi pensione e nelle gestioni patrimoniali, piuttosto che nell’acquisto di un immobile, oppure nel Regno Unito, dove due terzi di chi ha meno di 45 anni di età sceglie l’affitto.