ECONOMIA FISCALITA

Prima casa under 36: agevolazioni spettanti anche per un acquisto all’asta

L’articolo 64 del decreto sostegni-bis, il Dl 25 maggio 2021, n. 73 (convertito con modificazioni dalla legge 23 luglio 2021, n. 106) prevede l’esenzione dalle imposte di registro e ipotecaria e catastale, oltre all’attribuzione di un credito d’imposta pari all’IVA pagata in relazione all’acquisto, per gli atti

traslativi a titolo oneroso della proprietà della prima casa di abitazione, se stipulati a favore di soggetti che non hanno ancora compiuto 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato e con un valore dell’indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) non superiore a 40.000 euro annui.

Sono esclusi dal beneficio in questione, che si si applica agli atti stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 (data di entrata in vigore della norma) e il 30 giugno 2022, gli immobili di categoria catastale A/1, A/8 e A/9 e gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione.

La circolare 12/2021

Un contribuente che si accinge ad acquistare un immobile all’asta presenta un interpello per chiedere se è possibile, in questo caso, fruire delle agevolazioni previste dal citato art. 64.

Nella risposta 808/2021 l’Agenzia delle entrate afferma che nella recente circolare del 14 ottobre 2021, n. 12, è stato ribadito che le agevolazioni sopra descritte trovano applicazione anche nelle ipotesi in cui il diritto sull’immobile viene acquisito per effetto di un decreto di trasferimento emesso all’esito di un procedimento giudiziale.

Il parere dell’Amministrazione finanziaria risulta peraltro in linea con quanto già chiarito in precedenti documenti di prassi aventi a oggetto proprio la materia dell’agevolazione per la prima casa, regolamentata dalla Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/1986 (Testo unico dell’imposta di registro, TUR), la cui applicazione può essere, appunto, richiesta anche nei casi in cui il trasferimento immobiliare avviene tramite un provvedimento giudiziale.

Le dichiarazioni da rendere previste dal TUR

Il riferimento è alla risoluzione 38/E del 28 maggio 2021, emanata proprio perché, nell’ambito delle attività di monitoraggio del contenzioso tributario concernente l’imposta di registro, si sono rilevate numerose controversie pendenti riguardanti il momento in cui devono essere rese le dichiarazioni previste dalla Nota II-bis) all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR, ai fini dell’applicazione dei benefici fiscali previsti per l’acquisto della prima casa nei casi di trasferimento dell’immobile con provvedimento giudiziale. I chiarimenti forniti al riguardo si sono basati anche sulla posizione espressa dalla giurisprudenza di legittimità.

Ai fini dell’imposta di registro, il citato art. 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR prevede l’applicazione dell’aliquota agevolata del 2% per gli acquisti che hanno per oggetto case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A/1, A/8 e A/9, “ove ricorrano le condizioni di cui alla Nota II-bis”. Quest’ultima disposizione prevede che l’acquirente, nell’atto di acquisto, renda determinate dichiarazioni relative alla residenza nel Comune in cui si trova l’immobile e alla cosiddetta pre possidenza.

In particolare, deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare e di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni prima casa.

Il momento delle dichiarazioni

Per quanto riguarda la prova dei requisiti richiesti, nella risposta 808/2021 in commento l’Agenzia ricorda che generalmente le dichiarazioni relative alla presenza dei requisiti richiesti per l’accesso all’agevolazione sono fornite dalla parte interessata, nelle more del giudizio, così che le stesse possano risultare nel provvedimento stesso.

Queste dichiarazioni potranno essere rese anche in un momento successivo, purché comunque prima della registrazione dell’atto, come già specificato nella circolare 38/E del 2005 e poi confermato nella citata risoluzione 38/2021: in quest’ultima, poi, si legge che “L’Amministrazione finanziaria ha da tempo chiarito che è possibile chiedere l’applicazione dell’agevolazione prima casa anche nelle ipotesi in cui il trasferimento immobiliare avviene con un provvedimento giudiziale. A tal fine, le previste dichiarazioni sono rese dalla parte interessata, di regola, nelle more del giudizio talché risultino dal provvedimento medesimo. E’ stato, altresì, chiarito che è, tuttavia, possibile rendere tali dichiarazioni anche in un momento successivo, purché comunque ciò avvenga prima della registrazione dell’atto (cfr. circolare 12 agosto 2005, n. 38, che richiama la precedente circolare 16 ottobre 1997, n. 267)”.

Nello stesso senso si sono espresse anche successive risoluzioni: nella n. 370 del 2008 è stato precisato che, nel caso in cui il contribuente non abbia richiesto le agevolazioni fiscali per la prima casa nella domanda di partecipazione a un’asta immobiliare, le dichiarazioni riguardanti il possesso dei requisiti possono essere rese nelle more della registrazione del decreto di trasferimento, e nella n. 90 del 2014, concernente un caso di sentenza che accerta l’usucapione.

Infine, le medesime conclusioni emergono dalla lettura di diverse pronunce della giurisprudenza di legittimità, tra le quali le ordinanze n. 635 del 2017, n. 11907 del 2018 e n. 1270 del 2021, oltre alle sentenze n. 9569 del 2013 e n. 2261 del 2014.

Desidero ricevere in abbonamento gratuito il vostro periodico FiscotoDay