A seguito del decesso della moglie un contribuente ha ereditato il 50% della proprietà dell’abitazione coniugale, mentre l’altro 50% è stato ereditato dalla figlia: sull’appartamento, ai sensi dell’articolo 540 del codice civile, si è costituito il diritto di abitazione in favore del coniuge superstite.

Il padre, ora, intende acquistare un nuovo immobile nello stesso Comune ove si trova quello ereditato, da adibire a casa di abitazione, nel quale trasferire la propria residenza anagrafica, fiscale e il domicilio e per il quale intende chiedere le agevolazioni prima casa.

Dopo aver affermato che il solo vincolo ostativo è rappresentato dalla titolarità esclusiva del diritto di abitazione sulla ex casa coniugale, fa presente che vuole rinunciare a tale diritto a titolo gratuito e chiede se:

– la rinuncia debba essere formale o tacita e, in quest’ultimo caso, se sia sufficiente il solo trasferimento della residenza e il domicilio in altro immobile per fare venir meno in automatico del diritto di abitazione, dichiarando in sede di rogito per il nuovo acquisto il proprio impegno a trasferirvi entro 18 mesi la propria residenza, e se la rinuncia sia soggetta a trascrizione;

– la rinuncia sia assoggettata a tassazione ai fini delle imposte indirette e, in tal caso, se le imposte debbano essere calcolate per il 50% del loro ammontare totale, dato che la rinuncia al diritto di abitazione comporterebbe la ricostituzione della piena proprietà non solo della figlia, ma anche del padre.

Si chiedono infine chiarimenti riguardo alle imposte eventualmente dovute dalla figlia a fronte dell’atto di rinuncia a titolo gratuito da parte del padre e se la stessa possa fruire dei benefici prima casa, ai sensi dell’articolo 69 della legge 342/2000.

I profili civilistico e fiscale

L’Amministrazione finanziaria, nella risposta 525/2022 richiama il quadro normativo di riferimento.

Ai sensi dell’articolo 1350 del codice civile (“Atti che devono farsi per iscritto”), la rinuncia al diritto di abitazione deve farsi per atto pubblico o per scrittura privata, a pena di nullità e l’atto va inoltre trascritto (articolo 2643, codice civile), in quanto ha come oggetto un diritto reale immobiliare.

Riguardo al profilo fiscale, l’atto di rinuncia a titolo gratuito è considerato “trasferimento” (articolo 1, comma 2, D.lgs. 346/1990). La Corte di Cassazione, con ordinanza 28 gennaio 2019, n. 2252, ha affermato che “ai fini fiscali, pertanto, la rinuncia ai diritti reali si considera alla stregua di un trasferimento, in quanto generativa di un arricchimento nella sfera giuridica altrui, come tale soggetta a imposta ipo-catastale”. La rinuncia a titolo gratuito, dunque, costituisce presupposto per l’applicazione dell’imposta sulle donazioni e sono dovute le imposte ipotecaria e catastale, rispettivamente, in misura proporzionale dell’1% e del 2% (articoli 1 e 10 della Tariffa, allegata al D.lgs. 347/1990).

Trasferimento di diritto ereditato

Nel caso in questione, pertanto, alla rinuncia al diritto di abitazione che il padre intende effettuare per adempiere a tutte le condizioni stabilite dalla Nota II-bis, all’articolo 1 del DPR 131/1986, in occasione del nuovo acquisto, si applicano le disposizioni sopra richiamate. In particolare, trattandosi di un trasferimento di diritto ereditato, quindi, l’agevolazione prima casa si applica sulle successioni e donazioni, non sugli atti a titolo gratuito e la base imponibile sulla quale calcolare le imposte indicate è costituita dal valore del diritto di abitazione oggetto di rinuncia alla data dell’atto, nella misura del 50% corrispondente alla quota di proprietà della figlia. In base all’articolo 69 della legge 342/2000, in presenza dei requisiti e delle condizioni previste in materia di acquisto della prima casa, le imposte ipotecaria e catastale si applicano in misura fissa per i trasferimenti della proprietà di case di abitazione e per la costituzione o il trasferimento di diritti immobiliari relativi alle stesse derivanti da successioni o donazioni. La circolare n. 3/2008 ha chiarito che tale agevolazione è applicabile ai trasferimenti anche per la costituzione o il trasferimento di diritti immobiliari derivanti da successioni o donazioni e che, quindi, l’agevolazione prima casa non risulta comunque applicabile agli atti a titolo gratuito ma solo a quelli derivanti da successioni o donazioni, posto che nel citato articolo 69 ci si riferisce soltanto agli acquisti derivanti da successioni o donazioni e che le norme speciali non sono soggetti a interpretazione estensiva.