Tra le condizioni per accedere alle agevolazioni prima casa, nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su un’altra casa di abitazione acquistata dallo stesso o dal coniuge con le stesse agevolazioni.

Lo prevede espressamente la lettera c) della nota II-bis articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al DPR 131/1986.

Il quesito

Un contribuente intende stipulare un atto di permuta per effetto del quale cederà la piena proprietà di un immobile residenziale acquistato nel 1989, prima del matrimonio e di esclusiva proprietà, per il quale ha usufruito dell’agevolazione prima casa, per acquistare l’intera proprietà di un altro appartamento nello stesso Comune, precisando che l’acquisto verrà qualificato come suo bene personale. Specifica, inoltre, che nel 2016 ha acquistato con la moglie, in regime di comunione legale dei beni, una casa in un altro Comune, per la quale la coniuge ha beneficiato delle agevolazioni prima casa per il proprio 50%, richiesta non presentata dall’istante in quanto già proprietario di un immobile acquistato con gli sconti fiscali.

Il dubbio interpretativo riguarda la possibilità o meno di fruire dei benefici previsti per la prima casa per la nuova proprietà che sarà acquisita per mezzo della permuta.

Le precisazioni del Fisco

L’acquisto agevolato della casa da parte del coniuge, stante il regime di comunione legale, comporta che l’istante risulti già proprietario e fruitore del beneficio tributario, situazione che preclude a entrambi i coniugi la possibilità di avvalersi di nuovo degli sconti previsti.

Si tratta di una interpretazione sostenuta dall’Amministrazione finanziaria in diversi documenti di prassi, tra i quali, nella risposta 400/2022 vengono ricordate le circolari 19/E del 2001 e 38/E del 2005 e la risoluzione 86/E del 2010.

In particolare, nella circolare 19/E è stato precisato che nel caso in cui l’acquirente sia titolare, anche in comunione legale, di una casa di abitazione acquistata in regime agevolato dallo stesso o dal coniuge, non può beneficiare nuovamente dell’agevolazione tributaria: ciò equivale a dire che l’acquisto agevolato effettuato da uno dei coniugi in regime di comunione legale dei beni provoca l’esclusione dal beneficio per entrambi i coniugi per un eventuale acquisto successivo.

L’Agenzia delle entrate ribadisce inoltre che, comunque, il beneficio fiscale non può essere applicato anche in caso di titolarità, in comunione con il coniuge, di un’altra casa nel territorio del Comune in cui si intende acquistare un nuovo immobile.

L’agevolazione si estende al coniuge

Anche alla luce delle precisazioni contenute nei documenti di prassi richiamati, dunque, il precedente acquisto di un immobile residenziale in altro Comune da parte dei due coniugi, effettuato in regime di comunione legale e per il quale la moglie ha fruito dell’agevolazione prima casa per la sua quota del 50%, impedisce al marito di usufruire del beneficio per l’immobile che intende acquistare in sede di permuta, in quanto si produce ope legis un’estensione dell’agevolazione anche per lui, sebbene la propria quota non abbia fruito della riduzione dell’imposta di registro dal 9 al 2% sul valore catastale dell’immobile e del pagamento delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro. In sostanza, se si fruisce dell’agevolazione fiscale prima del matrimonio e il coniuge la richiede per un immobile in comunione legale anche soltanto per la propria quota, non può essere richiesta dall’altro coniuge anche in caso di nuovo acquisto tramite permuta di un immobile di esclusiva proprietà.