Tra le condizioni previste per fruire delle agevolazioni spettanti per l’acquisto della prima casa, l’immobile deve trovarsi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui svolge la propria attività oppure, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro nel Comune in cui ha

sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende e, infine, se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero, l’immobile deve essere acquistato come prima casa sul territorio italiano. Nel caso in cui il bene acquistato con l’agevolazione venga venduto prima che siano trascorsi cinque anni dalla data di acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura ordinaria, una sanzione del 30% delle stesse e gli interessi: è però previsto che tali disposizioni non si applicano se il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile ne acquista un altro da adibire a propria abitazione principale.

La norma, supportata anche dalla giurisprudenza di legittimità, mira sia a tutelare e favorire l’acquisto della casa a quanti sono costretti a ripetuti trasferimenti di residenza, sia a evitare che l’agevolazione venga utilizzata non per l’acquisto di un bene primario, ma a fini speculativi.

La vendita prima di cinque anni

Una cittadina italiana residente all’estero, regolarmente iscritta all’AIRE, dichiara di aver acquistato in Italia un appartamento destinato ad abitazione principale senza di conseguenza dover prendere la residenza in Italia, come previsto dalla normativa e successivamente, ma prima dei cinque anni, ha venduto l’appartamento impegnandosi a riacquistarne un altro entro un anno per evitare la decadenza dalle agevolazioni, anche in questo caso come prescritto dalla norma. Per evitare di perdere i benefici, intende quindi acquistare in Italia un altro immobile, concedendo l’usufrutto a una parente e intestandosi solo la nuda proprietà.

Il quesito interpretativo posto verte, quindi, sulla previsione normativa che richiede di procedere all’acquisto “di altro immobile” e la possibilità di applicare la riduzione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale anche nell’ipotesi prospettata, con acquisizione della nuda proprietà.

Prassi e giurisprudenza

Nella risposta 349/2022 l’Agenzia delle entrate richiama la sentenza 28 giugno 2018, n. 17148, nella quale la Suprema Corte ha affermato “che l’atto necessario affinché il contribuente eviti la decadenza dell’agevolazione cd. prima casa di cui ha fruito in precedenza sia rappresentato da un titolo idoneo a consentirgli l’uso e il godimento di un’abitazione in via piena ed esclusiva e, conseguentemente, nell’esercizio dei relativi poteri, a destinare la stessa quale sua abitazione principale” e formulato il principio di diritto secondo cui “…la decadenza …non è evitata qualora, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con tale agevolazione, proceda all’acquisto della nuda proprietà di altro immobile” (Cassazione,), rilevando che non risultano soddisfatte le condizioni per mantenere i benefici fiscali.

Inoltre, riguardo al cittadino emigrato all’estero e considerato che l’agevolazione spetta per dell’acquisto di un immobile come prima casa nel territorio italiano, la circolare 38/E del 2005 ha ribadito che l’immobile deve essere ubicato in qualsiasi punto del territorio nazionale, senza peraltro la necessità di stabilirvi entro diciotto mesi la residenza (cfr. anche circolare 19/E del 2001 e circolare 1 del 1994), a condizione che sussistano gli altri requisiti previsti dalla nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR (DPR 131/1986).

In merito alla risposta dell’Agenzia n. 627/2021 – cui ha peraltro fatto riferimento la contribuente – nella quale si è affermato (e si conferma) che anche in sede di riacquisto di altra abitazione sul territorio nazionale non sia necessario, per i cittadini che vivono stabilmente all’estero, adibire il nuovo immobile ad abitazione principale né stabilirvi la residenza, l’Amministrazione finanziaria ritiene che il riacquisto entro un anno della sola nuda proprietà di un altro appartamento “non sia idonea ad evitare la decadenza conseguente alla rivendita infraquinquennale dell’immobile acquistato con l’agevolazione prima casa”.

E non rileva, in proposito, neanche la circostanza relativa all’impossibilità di adibire la casa riacquistata a propria abitazione principale dal contribuente emigrato all’estero e iscritto all’AIRE.