Un contribuente che nel 2015 ha acquistato un box auto (categoria C/6) destinandolo a pertinenza dell’abitazione principale acquistata nell’anno 2011, usufruendo delle agevolazioni fiscali per la prima casa, intende venderlo e chiede se la plusvalenza realizzata attraverso la vendita debba essere assoggettata a tassazione ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lett. b) del DPR 917/1986 (TUIR).

Secondo l’istante tale plusvalenza non deve essere tassata poiché “si tratta di unità immobiliare adibita a pertinenza di abitazione principale dove ha stabilito la propria residenza per più della metà del tempo che intercorre tra l’acquisto e la vendita”: a sostegno della soluzione prospettata cita il quesito n. 26-2008/T in tema di imposta sostitutiva sulle plusvalenze immobiliari (Cessione infraquinquennale di scantinato pertinenziale, pubblicato dal Consiglio Nazionale del Notariato.

L’aspetto civilistico

Nella risposta n. 83 del 22 novembre 2018, l’Agenzia delle Entrate richiama l’art. 817 del codice civile, che definisce pertinenze “le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima”, per cui il vincolo pertinenziale, come definito dalla norma civilistica citata, richiede la sussistenza di due elementi:

1) il presupposto oggettivo, che consiste nella destinazione durevole e funzionale a servizio o ad ornamento esistente tra un bene e un altro (bene principale) per il migliore uso di quest’ultimo;

2) il presupposto soggettivo, che si traduce nella volontà manifestata dal titolare del bene principale (o da chi sullo stesso ne abbia un diritto reale) di collocare la pertinenza in un rapporto di strumentalità funzionale con la cosa principale (circolare 38/E del 12 agosto 2005).

Inoltre, in base al successivo articolo 818 del codice civile, se non diversamente disposto, alle pertinenze si applica lo stesso regime giuridico stabilito per la cosa principale.

Aspetto fiscale e finalità speculative

Ai fini fiscali, l’art. 67, comma 1, lettera b) del TUIR elenca, fra i redditi diversi, “le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari”.

Obiettivo della norma è quello di assoggettare a tassazione i proventi derivanti dalle cessioni di beni immobili effettuate con finalità speculative, che si presume dalla circostanza che il periodo temporale che trascorre tra la data di acquisto o di costruzione dell’immobile e la data di vendita sia inferiore a cinque anni.

La presunzione viene meno, tra l’altro, nell’ipotesi in cui la cessione infraquinquennale riguardi un immobile urbano che per la maggior parte del periodo trascorso tra l’acquisto o la costruzione e la vendita, sia stata adibita ad abitazione principale del cedente o di un suo familiare (risoluzioni 108 del 21 maggio 2007e 23 del 28 gennaio 2009).

L’art. 36, comma 2, del TUIR dispone che “Per unità immobiliari urbane si intendono i fabbricati e le altre costruzioni stabili o le loro porzioni suscettibili di reddito autonomo. Le aree occupate dalle costruzioni e quelle che ne costituiscono pertinenze si considerano parti integranti delle unità immobiliari”, mentre l’art. 10, comma 3-bis, stabilisce che “Per abitazione principale si intende quella nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente”. Costituiscono inoltre pertinenze, ai sensi dello stesso art. 10, “le cose immobili di cui all’art. 817 del codice civile, classificate o classificabili in categorie diverse da quelle ad uso abitativo, destinate ed effettivamente utilizzate in modo durevole a servizio delle unità immobiliari adibite ad abitazione principale delle persone fisiche”.

La circolare 12 del 1° marzo 2007 ha anche precisato che “la sussistenza del vincolo pertinenziale, rendendo il bene servente una proiezione del bene principale consente di attribuire alla pertinenza la medesima natura del bene principale”. Naturalmente – prosegue la risposta n. 83 – perché possa darsi rilievo al vincolo pertinenziale, è necessario, tra l’altro, che il vincolo stesso sia evidenziato nell’atto di cessione.

Per l’Agenzia è una plusvalenza tassabile

Sulla base di quanto sopra esposto, la vendita della pertinenza insieme all’abitazione principale entro cinque anni dall’acquisto non genera una plusvalenza e quindi non è imponibile, sempreché, come si è visto, per la maggior parte del periodo intercorso tra acquisto o costruzione e cessione, l’immobile sia stato adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.

Le conclusioni risultano diverse, invece, nel caso in cui la pertinenza venga venduta separatamente dall’abitazione principale.

In tale ipotesi, infatti, si cancella il vincolo di strumentalità funzionale della pertinenza rispetto al bene principale, per cui l’operazione effettuata assume un diverso tratto distintivo, essendo l’oggetto un immobile che non può essere assimilato all’abitazione principale come previsto dall’art. 67, comma 1, lettera b, del TUIR.

In sostanza, il vincolo pertinenziale “stabile e duraturo” (art. 10, comma 3-bis, del TUIR) che deve esserci tra la cosa principale e la cosa accessoria, è destinato a venir meno nel momento in cui il contribuente – esercitando una facoltà legittimamente riconosciuta al proprietario dall’art. 818, comma 2, del codice civile – venda il box separatamente dall’abitazione principale.

Quindi, alla luce delle considerazioni formulate, nel caso presentato la plusvalenza derivante dalla cessione infraquinquennale del box auto separatamente dall’abitazione principale, costituisce reddito diverso e, per questo, da assoggettare a IRPEF.

La plusvalenza verrà quindi determinata con le modalità descritte all’art. 68, comma 1, del TUIR, in base al quale “Le plusvalenze di cui alle lettere a) e b) del comma 1 dell’art. 67 sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo d’imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo”.

L’Amministrazione finanziaria fa presente inoltre che, secondo le previsioni normative della legge finanziaria per il 2006 (n. 266/2005, art. 1, comma 496), è possibile optare per un sistema alternativo di tassazione rispetto a quello previsto dal citato art. 67, comma 1, lett. b), del TUIR: viene previsto, infatti, che in caso di cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, all’atto della cessione e su richiesta della parte venditrice resa al notaio, sulle plusvalenze realizzate si applica un’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito del 20% (risoluzione 105/E del 21 maggio 2007).

Viene infine precisato che la cessione del box prima che siano trascorsi i 5 anni dal suo acquisto determina la decadenza, limitata alla pertinenza stessa, delle agevolazioni previste per la prima casa ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali (risoluzione 31 del 16 febbraio 2006).