FISCALITA

Plusvalenza in caso di immobile venduto entro 10 anni dalla fine dei lavori per il superbonus

Il caso odierno, oggetto della risposta 208/84, riguarda la determinazione della plusvalenza imponibile in caso di immobile ceduto entro  10  anni  dalla  conclusione  dei  lavori  ammessi  al  Superbonus e acquisito solo in parte per successione.

Il quadro normativo

La legge  di bilancio 2024 (n. 213/2023) ha disciplinato una nuova ipotesi di plusvalenza immobiliare imponibile, relativa alle cessioni di immobili che sono stati oggetto di interventi per i quali spetta la detrazione denominata superbonus. In particolare, la norma dispone che sono redditi diversi, se non costituiscono redditi di capitale o se non sono conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente, le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati conclusi da non più di 10 anni all’atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli adibiti ad abitazione principale per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, se tra la data di acquisto o di costruzione e la vendita sia trascorso un periodo inferiore a 10 anni, per la maggior parte di tale periodo.

Le plusvalenze

Le  plusvalenze in questione sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo d’imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene stesso. Per gli immobili acquisiti per donazione si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante. Per gli altri immobili, ai fini della determinazione dei costi inerenti, se gli interventi agevolati si sono conclusi da non più di 5 anni all’atto della cessione, non si tiene conto delle spese relative a tali interventi, qualora si sia fruito della detrazione del 110% e siano state esercitate le opzioni previste dal Dl 34/2020. Nel caso in cui gli interventi si siano conclusi da più di 5 anni, nel determinare i costi inerenti si tiene conto del 50% di tali spese, in caso di detrazione del 110% e siano state esercitate le opzioni. La citata legge di bilancio stabilisce, inoltre, che l’imposta sostitutiva dell’IRPEF da applicare alle suddette plusvalenze, del 26%, si applica con decorrenza dal 1° gennaio 2024.

Il questito

L’istante dichiara:

– di essere proprietaria di un immobile acquisito, per il 50%, a seguito della compravendita effettuata dal coniuge in regime di comunione legale dei beni e, per il restante 50%, tramite successione al coniuge successivamente defunto, immobile che non adibito ad abitazione principale;

– che sulle parti comuni dell’edificio condominiale sono stati eseguiti interventi ammessi alla detrazione del 110% delle spese sostenute per la quale è stata esercitata l’opzione per la cessione del credito.

Poiché intende cedere l’immobile, chiede:

1. se si determini una plusvalenza imponibile, anche se gli interventi agevolabili sono stati effettuati esclusivamente sull’edificio condominiale (articolo 67, comma 1, lettera  b-bis, del TUIR);

2. in caso affermativo, come deve essere determinata la plusvalenza imponibile, considerato che il 50% dell’immobile è stato acquisito per successione.

La circolare 13/2024

Nel documento di prassi è stato evidenziato che, ai fini della plusvalenza imponibile, al di là dell’esecuzione di interventi trinanti o trainati, è sufficiente il fatto che siano stati effettuati interventi ammessi al Superbonus sulle parti comuni dell’edificio di cui fa parte l’immobile ceduto a titolo oneroso. Sono quindi imponibili le plusvalenze originate dalla cessione di immobili sui quali sono stati realizzati interventi agevolati dal Superbonus e terminati da non più di 10 anni,  compresi i lavori eseguiti esclusivamente sulle parti comuni degli edifici condominiali.

Nella stessa circolare 13/2024 è stato inoltre evidenziato che sono escluse le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso degli immobili acquisiti per successione; in questi casi, per gli immobili ereditati il presupposto impositivo è escluso per espressa previsione normativa.

Secondo l’Agenzia tale esclusione opera anche nell’ipotesi in cui la proprietà immobiliare derivi solo in parte da una successione, con l’esclusione dall’ambito applicativo soltanto della plusvalenza  correlata alla quota di proprietà acquisita per successione.

Conclusione

Nel caso in questione, dunque, ai fini dell’imponibilità della plusvalenza realizzata con la cessione dell’intero immobile è necessario distinguere la quota pervenuta per successione, che viene esclusa, da quella riferibile al 50% acquistata a titolo oneroso, che è imponibile. In particolare, va  assoggettato  a  tassazione  il  50%  della  plusvalenza determinata come differenza tra il prezzo complessivo della vendita immobiliare e il costo a suo tempo sostenuto dal coniuge, aumentato di ogni altro costo inerente all’immobile.

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