L’art. 16, comma 1-septies del decreto legge 63/2013 disciplina la detrazione spettante agli acquirenti di immobili venduti da imprese di costruzione

o ristrutturazione immobiliare che abbiano realizzato interventi relativi all’adozione di misure antisismiche (art. 16-bis, comma 1, lettera i, del TUIR), mediante interventi di demolizione e ricostruzione di interi edifici – anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, se le norme urbanistiche vigenti lo permettono – dai quali scaturisce una riduzione del rischio sismico che determini il passaggio a una o a due classe di rischio inferiore.

Ai fini di tale detrazione l’articolo del TUIR, modificato dall’art. 8 del decreto legge 34/2019, prevede che gli edifici oggetto dell’intervento di riduzione del rischio sismico siano ubicati in Comuni che si trovano in particolari zone sismiche (1, 2 e 3 indicate nell’OPCM n. 3274 del 2003) e che le imprese di costruzione o ristrutturazione provvedano, entro diciotto mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile.

La detrazione è pari al 75 o all’85% (a seconda che l’intervento di demolizione e ricostruzione determini il passaggio a una o a due classi di rischio sismico inferiore) del prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell’atto pubblico di compravendita e, comunque, calcolata entro un ammontare massimo di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare.

Gli acquirenti di tali immobili inoltre, possono scegliere, al posto della detrazione, la cessione del corrispondente credito alle imprese che hanno effettuato gli interventi oppure ad altri soggetti privati, con la facoltà di successiva cessione del credito. La cessione non può essere effettuata a istituti di credito e intermediari finanziari.

Il quesito

Un contribuente comunica di aver trasferito a titolo di permuta un appartamento, del quale risulta essere comproprietario con i propri familiari, a un’impresa di costruzione che dopo aver demolito e ricostruito, cederà loro due nuovi immobili. In tale contesto chiede se la detrazione prevista dal decreto legge 63/2013 possa essere fruita anche in caso di acquisizione dell’immobile da un’impresa di costruzione tramite un contratto di permuta e, in caso di risposta affermativa, se possa acquistare il credito d’imposta della madre, titolare di una pensione minima, alla quale una delle sue sorelle, attualmente disoccupata, cederebbe al tempo stesso la propria quota di credito.

L’istante ritiene di poter fruire, insieme ai propri familiari, della detrazione appena citata, anche se l’acquisizione sia avvenuta tramite un contratto di permuta, e che le parti acquirenti possano optare, al posto dell’agevolazione fiscale, per la cessione del corrispondente credito.

In riferimento a quest’ultimo aspetto, inoltre, è dell’avviso di poter acquistare il credito d’imposta della madre alla quale una delle sue sorelle cederà, contestualmente, la rispettiva quota di credito.

Il codice civile

L’Agenzia delle entrate ricorda che ai sensi dell’art. 1552 del Codice civile la permuta è “il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro”. In proposito, come chiarito nella risoluzione 320/E del 2007 – sia pure con riferimento alla determinazione della base imponibile ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale per le cessioni di immobili – la disciplina della permuta coincide sostanzialmente con quella della vendita, e pur presentando una similitudine di fondo con la vendita, la permuta se ne differenzia perché, mentre con la vendita si scambiano cose o diritti con trasferimento di denaro, nella permuta si scambiano cose e diritti con altre cose e diritti. Ai fini fiscali la sostanziale analogia tra i due istituti è stata sostenuta anche nella circolare 25/E del 2012, in relazione alla detrazione per le spese di recupero del patrimonio edilizio e, in particolare, al comma 8 del citato art. 16-bis in base al quale, in caso di vendita dell’unità immobiliare oggetto degli interventi ammessi alla detrazione, “la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare”.

Nella citata circolare 25/E sono stati infatti confermati i chiarimenti forniti con la circolare 57 del 1998, che ha precisato che l’espressione “vendita” deve intendersi riferita a tutte le ipotesi in cui si realizza una cessione dell’immobile, anche a titolo gratuito (ad esempio, la donazione) ed è stato inoltre chiarito che le stesse considerazioni valgono anche in caso di permuta poiché, in base all’art. 1555 del Codice civile, “le norme stabilite per la vendita si applicano anche alla permuta, in quanto siano con questa compatibili”.

La Risposta n. 354/2019

Nella Risposta l’Agenzia ritiene che il contribuente e gli altri comproprietari possono fruire, anche nell’ipotesi prospettata di permuta, della detrazione del 75 o dell’85% del prezzo delle unità immobiliari (che verranno ad esistenza) risultante dal contratto di permuta.

Inoltre, riguardo alla possibilità di acquisire dalla madre incapiente il credito d’imposta corrispondente alla detrazione a lei spettante, fa presente che l’art. 16, comma 1-septies in commento prevede la facoltà per i soggetti beneficiari di “optare, in luogo della detrazione, per la cessione del corrispondente credito alle imprese che hanno effettuato gli interventi ovvero ad altri soggetti privati, con la facoltà di successiva cessione del credito. Rimane esclusa la cessione a istituti di credito e intermediari finanziari”.

Per quanto riguarda i soggetti a favore dei quali può essere effettuata la cessione del credito, nelle circolari 11/E e 17/E del 2018 è stato chiarito, anche in base a un parere della Ragioneria Generale dello Stato sugli effetti negativi sui saldi di finanza pubblica che deriverebbero dalla cedibilità illimitata dei crediti d’imposta corrispondenti alle detrazioni, che per “soggetti privati” cessionari devono intendersi i soggetti “diversi dai fornitori”, sempreché collegati al rapporto che ha originato la detrazione.

La detrazione potrà essere quindi ceduta, ad esempio, nel caso di interventi condominiali, nei confronti degli altri soggetti titolari delle detrazioni spettanti per gli stessi interventi condominiali oppure, più in generale, nel caso in cui i lavori vengano effettuati da soggetti societari appartenenti a un gruppo, nei confronti delle altre società del gruppo. Tali chiarimenti sono applicabili anche alla cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante, ai sensi del Dl 63/2013, agli acquirenti degli immobili venduti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che abbiano realizzato interventi per l’adozione di misure antisismiche.

Nel caso prospettato, secondo le Entrate il collegamento con il rapporto che ha dato origine alla detrazione, necessario ai fini della cedibilità del credito corrispondente alla detrazione stessa, non si può identificare nel rapporto di parentela tra il soggetto che ha sostenuto la spesa e il cessionario: per questi motivi, l’istante non potrà acquisire il credito corrispondente alla detrazione spettante alla madre che, a sua volta, non potrà acquisire, come richiesto nell’ interpello, il credito corrispondente alla detrazione spettante alla figlia.

Tali crediti potranno invece essere ceduti alle imprese che hanno eseguito gli interventi, con la facoltà di successiva cessione del credito stesso.