Un contribuente comunica di aver presentato domanda per eseguire lavori di ristrutturazione per un immobile che ha contestualmente acquistato, stipulando un unico mutuo, con parte dell’importo per l’acquisto e parte per la ristrutturazione.

Il dubbio, oggetto del quesito, riguarda la possibilità di portare in detrazione i relativi interessi passivi, sia in riferimento alla somma utilizzata per l’acquisto che a quella utilizzata per la ristrutturazione. Al riguardo ritiene, richiamando la citata circolare 7/E del 2018, che per tutta la durata del mutuo possa detrarre dall’IRPEF il 19% degli interessi passivi relativi al contratto di mutuo stipulato per entrambe le motivazioni.

La detraibilità

L’articolo 15, comma 1-ter, del TUIR, prevede la detrazione dall’IRPEF di un importo pari al 19% degli interessi passivi pagati per i mutui garantiti da ipoteca stipulati per la costruzione dell’immobile da adibire ad abitazione principale (per un importo complessivo non superiore a 2.582,28 euro).

Con il DM 311/1999 sono state stabilite le modalità e le condizioni da rispettare per la detraibilità: i lavori di costruzione o ristrutturazione devono essere iniziati nei sei mesi precedenti o nei diciotto mesi successivi alla data di stipula del mutuo da parte di chi sarà il titolare del diritto (proprietà o altro diritto reale dell’immobile da costruire o ristrutturare) e la casa deve essere adibita ad abitazione entro sei mesi dalla fine dei lavori. In proposito, la circolare n. 7/E del 27 aprile 2018, nella parte relativa agli interessi relativi a mutui ipotecari per la costruzione dell’abitazione principale, riassume le seguenti condizioni per beneficiare della detrazione:

– l’unità immobiliare che si costruisce o ristruttura deve essere quella nella quale il contribuente o i suoi familiari intendono stabilire la loro abituale dimora;

– il mutuo deve essere stipulato entro sei mesi prima o diciotto mesi dopo la data di inizio dei lavori di costruzione;

– l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei lavori;

– il contratto di mutuo deve essere stipulato dal soggetto che avrà il possesso dell’unità immobiliare a titolo di proprietà o altro diritto reale.

La circolare, inoltre, stabilisce che poiché che la certezza della data di inizio dei lavori è indispensabile per verificare il rispetto della condizione temporale prevista per fruire dell’agevolazione, se l’abilitazione amministrativa risulta ancora essere intestata all’impresa costruttrice che ha ceduto l’immobile e il contribuente non ha presentato alcuna richiesta al Comune per la voltura dell’abilitazione amministrativa, la detrazione non è consentita.

Quali condizioni e documenti

Nella risposta n. 38 l’Agenzia delle entrate, proprio in base ai chiarimenti già forniti con la circolare 7/E del 2018, specifica che il contribuente potrà fruire del beneficio in questione alle seguenti  condizioni:

– che abbia iniziato i lavori di costruzione entro i sei mesi successivi alla data di stipula del contratto di mutuo;

– che abbia provveduto a volturare a suo nome la concessione edilizia entro il termine di inizio dei lavori;

– che provveda ad adibire, entro sei mesi dalla fine dei lavori, l’immobile di nuova costruzione ad abitazione principale.

In relazione a quest’ultimo requisito, e considerato che sarà realizzata una nuova costruzione ottenuta con il recupero del sottotetto e il successivo sdoppiamento dell’immobile originario, il diritto alla detrazione per interessi passivi per la costruzione della nuova unità immobiliare sorgerà solo a condizione che venga trasferita la dimora abituale nei sei mesi successivi alla fine dei lavori. Nel documento si evidenzia inoltre che, come chiarito sempre nella circolare 7/E, il beneficio deve essere rapportato al costo effettivo sostenuto per la costruzione dell’immobile e che tale adempimento dovrà essere effettuato al termine dei lavori.

La detrazione, infatti, spetta limitatamente agli interessi relativi all’importo del mutuo effettivamente utilizzato, per cui gli importi devono essere rapportati alle spese documentate e sostenute, mentre non spetta sugli interessi relativi alla parte di mutuo eccedente l’ammontare delle spese documentate e se, per questi ultimi, negli anni precedenti si sia fruito della detrazione devono essere assoggettati a tassazione separata (art. 17, comma 1, lettera n-bis, del TUIR).

La documentazione necessaria è costituita dalle quietanze di pagamento degli interessi passivi, della copia del contratto di mutuo dal quale risulti che è stato stipulato per realizzare gli interventi di costruzione/ristrutturazione e dalla copia della documentazione attestante l’effettivo sostenimento delle spese di realizzazione degli interventi.

La cumulabilità

Un altro chiarimento contenuto nella citata circolare 7/E: la detrazione per i mutui per la costruzione/ristrutturazione dell’abitazione principale è cumulabile con quella prevista per l’acquisto dell’abitazione principale soltanto per il periodo di durata dei lavori di costruzione dell’immobile e per i sei mesi successivi alla fine degli stessi.

Il cumulo è ammesso anche quando, come nel caso in questione, il contribuente stipula un mutuo cosiddetto “misto”, sia per l’acquisto che per la ristrutturazione dell’immobile da adibire ad abitazione principale.

Ai fini del rispetto del requisito della destinazione dell’immobile ad abitazione principale, si deve fare riferimento ai limiti temporali previsti per le singole detrazioni. In questo caso, dunque, la cumulabilità della detrazione degli interessi passivi per il mutuo misto (acquisto e ristrutturazione) presuppone che l’immobile venga adibito ad abitazione principale entro sei mesi dalla conclusione dei lavori e solo se non siano ancora trascorsi due anni dall’acquisto.

Invece, se l’immobile:

– è adibito ad abitazione principale più di sei mesi dalla fine dei lavori ma, comunque, entro due anni dall’acquisto, spetterà solo la detrazione degli interessi relativi al mutuo per l’acquisto;

– è adibito ad abitazione principale oltre due anni dall’acquisto, ma entro sei mesi dalla conclusione dei lavori, spetterà solo la detrazione degli interessi relativi al mutuo per la ristrutturazione;

– è adibito ad abitazione principale oltre due anni dall’acquisto e oltre sei mesi dalla chiusura dei lavori, le detrazioni non spettano.

L’Agenzia ritiene che se vengono rispettate tutte le condizioni elencate, si può fruire cumulativamente – ma soltanto per il periodo di durata dei lavori di costruzione dell’unità immobiliare e per il periodo di sei mesi successivi al termine degli stessi – delle detrazioni previste: degli interessi passivi per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale e degli interessi passivi per la costruzione/ristrutturazione della stessa.

Nel caso prospettato, però, considerato che alla fine dei lavori di sdoppiamento e ristrutturazione verranno create due unità immobiliari, il contribuente potrà beneficiare della detrazione soltanto per la parte di mutuo relativa all’immobile che sarà adibito a dimora abituale. E per chiarire viene fatto un esempio. L’immobile acquistato è di 200 metri quadrati e dopo la ristrutturazione viene “sdoppiato” in due abitazioni, di 150 e 50 metri quadrati; se viene adibita a dimora abituale quella di 150 metri quadrati, saranno detraibili gli interessi passivi relativi al mutuo per un importo proporzionale, quindi per un importo pari a 3/4 del valore del mutuo.