La circolare 14/E del 19 giugno 2023 ha ribadito che la detrazione degli interessi passivi spetta soltanto in caso di mutuo ipotecario contratto per l’acquisto dell’immobile da adibire ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto e delle sue pertinenze; l’acquisto deve avvenire nell’anno precedente o successivo alla stipula del mutuo, quindi si può prima acquistare l’immobile ed entro un anno stipulare il contratto di mutuo o viceversa.

La norma di riferimento prevede che per i soggetti che acquistano un appartamento locato, la detrazione spetta a condizione che entro tre mesi dall’acquisto sia stato notificato al locatario l’atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e che entro un anno dal rilascio l’immobile sia adibito ad abitazione principale (articolo 15, comma 1, lettera b, del TUIR).

Diniego di rinnovo e procedura di rilascio

Il caso oggetto di interpello riguarda l’acquisto, con atto notarile stipulato il 13 dicembre 2022, di un appartamento affittato con contratto del 2019 – ai sensi della legge 431/1998 – della durata di quattro anni e rinnovabile tacitamente salvo diniego di rinnovo alla prima scadenza, diniego che i precedenti proprietari avevano già comunicato al locatario il 2 marzo 2022. Poiché il conduttore non provvedeva alla consegna dell’immobile, intimata con raccomandata il 2 marzo 2023, l’istante procedeva con un’azione legale. Nel successivo mese di maggio 2023 presentava istanza all’organismo di mediazione per il tentativo di conciliazione obbligatorio per legge, con esito negativo, dopo di che presentava un ricorso (ex articolo 447-bis, c.p.c.). Stante la situazione prospettata, il contribuente chiede di fruire della detrazione degli interessi passivi, pur in assenza dell’atto di “intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione” disposto dalla legge 392/1978 (legge sull’equo canone), avendo attivato la diversa procedura prevista dal citato articolo 447-bis.

La giurisprudenza

Con la risposta n. 13/2024 l’Agenzia delle entrate richiama la sentenza 12 novembre 2018, n. 22114, nella quale il Tribunale Roma ha affermato che l’art. 657 c.p.c. (Intimazione di licenza e di  sfratto per finita locazione) “individua nella scadenza del rapporto il presupposto della cessazione del vincolo da cui discende l’applicabilità del procedimento per convalida di licenza o sfratto”; ne consegue che tale procedimento non può essere utilizzato quando la cessazione dipende non dalla scadenza, ma da un’altra causa. Secondo la Corte di Cassazione (cfr. Cass. civ., sez. III, 7 giugno 2000, n. 7672), “nel caso in cui, dopo aver comunicato la disdetta alla prima scadenza, il locatore agisca ai sensi dell’articolo 657 c.p.c., anziché con il ricorso previsto dall’articolo 30 della legge n. 392 del 1978, il giudice deve disporre il mutamento del rito onde accertare l’esistenza del motivo di diniego del rinnovo”.

Il parere delle Entrate

La citata legge 431/1998 dispone che per la procedura di diniego di rinnovo si applica l’articolo 30 della legge 392/1978 (Procedura per il rilascio), in base al quale, avvenuta la comunicazione di diniego del rinnovo del contratto alla prima scadenza, e prima della data per la quale è richiesta la disponibilità o quando tale data sia trascorsa senza il rilascio dell’immobile, il locatore può convenire in giudizio il conduttore secondo le norme previste dall’articolo 447-bis del codice di procedura civile. La procedura utilizzata – si legge nella risposta n. 13 – “al pari dell’intimazione di licenza e di sfratto per finita locazione”, è comunque uno strumento processuale  finalizzato a ottenere un provvedimento che costituisce titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile. : in assenza dell’attivazione di una procedura giudiziale di sfratto, deve essere applicato il citato articolo 15, comma 1, lettera b, del TUIR. Il contribuente potrà detrarre le spese sostenute per interessi passivi, a condizione che nel termine di tre mesi dall’acquisto venga esercitata la relativa azione giudiziale, “esperibile nelle forme dell’articolo 447-bis c.p.c.”. Nel caso in questione, però, l’istante ha rogitato il 13 dicembre 2022, dunque l’azione giudiziale andava eseguita entro i tre mesi successivi, circostanza non soddisfatta in quanto lo stesso il 2 marzo 2023, con raccomandata intimava il rilascio dell’immobile, il 5 maggio presentava istanza all’organismo di mediazione e successivamente presentava ricorso.