Le modalità di tassazione da applicare alle cosiddette locazioni brevi sono state introdotte dal decreto legge 50/2017 (manovra correttiva 2017), per regolamentare un’attività che è andata diffondendosi sempre più di recente soprattutto in ambito turistico, e che proprio per l’assenza di un quadro normativo ben definito andava a inserirsi nello sconfinato universo dell’evasione fiscale, attirando per questa ragione l’attenzione del Fisco. Con la circolare n. 24/E del 12 ottobre 2017 l’Agenzia delle Entrate ha delimitato quelli che sono i nuovi adempimenti per gli intermediari e i portali online, tenendo conto di quanto è emerso nel corso del tavolo tecnico di confronto con le associazioni di categoria e i principali operatori interessati: viene quindi introdotta una specifica disciplina fiscale per le locazioni brevi, con la definizione di tali contratti, il regime fiscale da applicare ai relativi canoni e prevedendo l’attribuzione di compiti di comunicazione dei dati e di sostituzione nel prelievo dell’imposta per determinati intermediari. Nel delineare la figura del locatore, la norma vi inserisce anche il sublocatore e il comodatario che concede a terzi la disponibilità dell’immobile a titolo oneroso.

 

Quali immobili

In relazione alla tipologia di immobili, intanto la circolare evidenzia che sono esclusi dalle nuove regole gli immobili situati all’estero e quelli privi di finalità abitative, e che la locazione deve riguardare unità immobiliari situate in Italia appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa la A10, uffici o studi privati) e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, ecc.), oppure singole stanze dell’abitazione.

 

Caratteristiche dei contratti e cedolare secca al 21%

Intanto viene chiarito che per locazioni brevi si intendono i contratti di affitto di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, cioè soggetti che gestiscono portali telematici mettendo in contatto chi cerca un alloggio con chi ha un immobile da locare. Non è richiesta l’adozione di un particolare schema contrattuale per indicare gli elementi del contratto, ovvero i contraenti, l’oggetto (l’immobile e eventuali prestazioni accessorie), la durata e il corrispettivo.

Il contratto può riguardare anche la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali, servizi espressamente indicati dalla norma in quanto ritenuti strettamente funzionali alle esigenze abitative di breve periodo, come anche altri servizi tra i quali, ad esempio, la fornitura di utenze, il collegamento wi-fi e l’aria condizionata. “La disciplina in esame” – prosegue la circolare 24/E – non è invece applicabile nei casi in cui vengano forniti servizi aggiuntivi che non presentano una necessaria connessione con la finalità residenziale dell’immobile come, ad esempio, la fornitura della colazione e di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio, di guide turistiche o di interpreti, “essendo in tal caso richiesto un livello seppur minimo di organizzazione, non compatibile con il semplice contratto di locazione, come nel caso dell’attività di bed and breakfast occasionale”.

L’Agenzia ricorda che ai redditi derivanti da contratti di locazione breve stipulati dal 1° giugno 2017 si può applicare, su opzione del locatore, il regime della cedolare secca con l’aliquota del 21% in alternativa all’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle relative addizionali e delle eventuali imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione, “laddove registrato”. La ritenuta si applica sull’importo del canone o corrispettivo lordo indicato nel contratto di locazione breve; non sono assoggettate a ritenuta eventuali penali, caparre o depositi cauzionali, trattandosi di somme di denaro diverse e ulteriori rispetto al corrispettivo.

 

Ruolo e obblighi degli intermediari

Sono destinatari degli adempimenti introdotti dalla norma non solo quanti esercitano la professione di mediatore disciplinata dalla legge n. 39/1989 – soggetta a segnalazione certificata di inizio di attività da presentare alla Camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura – ma più genericamente tutti i soggetti che svolgano il ruolo di intermediari per la stipula di contratti di locazione breve, a prescindere dal fatto che siano residenti o abbiano una stabile organizzazione in Italia, indipendentemente dalla loro forma giuridica e dalla modalità con cui l’attività è svolta (online o offline): è il caso, ad esempio, di coloro che in via abituale anche se non esclusiva offrono strumenti tecnici e informatici per facilitare l’incontro tra domanda e offerta di locazioni brevi e, pertanto, intervengono nella conclusione del contratto tra locatore e conduttore.

A partire dal 1° giugno 2017 gli intermediari sono tenuti a effettuare determinati adempimenti, oltre a operare la ritenuta del 21% sull’intero importo indicato nel contratto di locazione breve a titolo di ritenuta da versare all’Erario, e in particolare:

• se intervengono nella stipula dei contratti, devono comunicare i dati ad essi relativi (individuati con Provvedimento del Direttore delle Entrate 12 luglio 2017) e conservare gli elementi posti a base delle informazioni comunicate;
• se incassano o intervengono nel pagamento del canone di locazione o dei corrispettivi lordi, devono operare una ritenuta nella misura del 21% e conservare i dati dei pagamenti o dei corrispettivi stessi.

La norma impone agli intermediari di effettuare tali adempimenti solo se intervengono nella conclusione del contratto o nel pagamento di corrispettivi relativi a contratti di locazione breve rispondenti alle caratteristiche soggettive, oggettive e temporali indicate; non sono invece tenuti, ad esempio, a comunicare i dati né a operare le ritenute per locazioni abitative di durata superiore a 30 giorni, per le locazioni di qualunque durata effettuate da imprese, per quelle relative a immobili non abitativi, ecc.

Per individuare i casi in cui sono tenuti a tali adempimenti, il citato Provvedimento delle Entrate del 12/7/2017 ha disposto che lo sono sulla base dei dati comunicati loro dal locatore, per cui gli intermediari che intervengono nella stipula del contratto sono tenuti a richiedere i dati previsti dal Provvedimento ma non a verificarne l’autenticità. Responsabile della autenticità dei dati è il locatore, come della corretta tassazione del reddito e del corretto adempimento di altri eventuali obblighi tributari connessi.

In caso di pagamento con assegno bancario intestato al locatore l’intermediario, non avendo la disponibilità delle risorse finanziarie su cui operare la ritenuta, non è tenuto a tale adempimento, anche se l’assegno è consegnato al locatore per il suo tramite. In caso di pagamento del canone mediante carte di pagamento (carte di credito, di debito o prepagate), gli intermediari autorizzati – banche, istituti di pagamento, istituti di moneta elettronica, Poste Italiane S.p.a. – e le società che offrono servizi di pagamento digitale e di trasferimento di denaro in Internet (PayPal), non svolgendo attività di intermediazione, non sono tenuti a operare la ritenuta, che deve eventualmente essere effettuata dall’intermediario che incassa il canone o interviene nel pagamento.

 

La trasmissione dei dati

Gli intermediari devono trasmettere i dati relativi ai contratti conclusi. Non tutti gli intermediari che favoriscono l’incontro tra domanda e offerta di abitazione son tenuti alla trasmissione dei dati, ma solo quelli che, oltre a tale attività, forniscono un supporto professionale o tecnico informatico nella fase del perfezionamento dell’accordo. L’intermediario è quindi tenuto alla comunicazione dei dati del contratto se il conduttore ha accettato la proposta di locazione tramite l’intermediario stesso o aderendo all’offerta di locazione tramite la piattaforma online: nel caso in cui, invece, il locatore si avvalga dell’intermediario solo per proporre l’immobile in locazione ma il conduttore comunichi direttamente al locatore l’accettazione della proposta, l’intermediario non è tenuto a comunicare i dati, poichè ha solo contribuito a mettere in contatto le parti restando estraneo alla conclusione dell’accordo. I dati da trasmettere, individuati dal Provvedimento delle Entrate, sono: nome, cognome e codice fiscale del locatore, durata del contratto, importo del corrispettivo lordo e indirizzo dell’immobile. Per i contratti relativi allo stesso immobile e stipulati dal medesimo locatore, la comunicazione può essere effettuata anche in forma aggregata. I dati devono essere trasmessi entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto attraverso i servizi dell’Agenzia delle Entrate e le specifiche tecniche saranno pubblicate sul sito internet della stessa. In caso di recesso dal contratto di locazione breve, gli intermediari non devono trasmetterne i dati: se il recesso è esercitato dopo l’adempimento dell’obbligo di trasmissione, l’intermediario dovrà rettificare la comunicazione con le modalità informatiche predisposte dall’Agenzia.

 

Le sanzioni

Per l’omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati relativi ai contratti di locazione breve è prevista la sanzione da 250 a 2.000 euro, che è ridotta alla metà se la trasmissione è effettuata entro i 15 giorni successivi alla scadenza oppure se, nello stesso termine, viene effettuata la trasmissione corretta dei dati. In base a quanto previsto in termini di responsabilità, l’incompleta o errata comunicazione dei dati del contratto causata dal comportamento del locatore non comporterà sanzioni per gli intermediari