Sono qualificati come locazioni brevi i contratti di affitto di immobili residenziali di durata non superiore a 30 giorni, compresi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, o soggetti che gestiscono portali telematici (piattaforme online), “mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare”.

Alla relativa tassazione, disciplinata dalla legge 96/2017, la legge di bilancio 2024 ha apportato le seguenti modifiche:

– l’aumento dell’imposta sostitutiva in caso di applicazione del regime fiscale della cedolare secca;

– la nuova disciplina della ritenuta operata dagli intermediari;

– l’adeguamento degli adempimenti, da parte degli intermediari non residenti, al diritto dell’Unione europea.

La decorrenza delle nuove disposizioni è quella della legge di bilancio, quindi dal 1° gennaio 2024, anche nel caso in cui il contratto sia precedente.

La circolare 10/E del 10 maggio 2024 analizza e illustra le novità introdotte.

L’imposta sostitutiva

L’aliquota dell’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca applicabile ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve continua a essere pari al 21%

La legge di bilancio ne ha disposto l’aumento, dal 21% al 26%, ma soltanto per il locatore che affitta più immobili e nel contempo riconosce allo  stesso la facoltà di fruire dell’aliquota ridotta del 21% per uno di questi, a sua scelta, da individuare in sede di dichiarazione dei redditi.

Gli intermediari come sostituti d’imposta

La nuova formulazione prevede che, se i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, compresi quelli che gestiscono portali web, incassano o intervengono nel pagamento dei canoni, sono tenuti a operare una ritenuta del 21%, in qualità di sostituti d’imposta,  da effettuarsi a titolo d’acconto, indipendentemente dal regime fiscale adottato dal beneficiario.

In questi casi il contribuente calcola l’imposta ordinaria o sostitutiva dovuta e versa l’eventuale saldo entro il termine previsto.

Gli adempimenti degli intermediari non residenti

La modifica introdotta punta ad adeguare l’ordinamento tributario nazionale alla sentenza della Corte di giustizia dell’Unione europea del 22 dicembre 2022 (causa C-83/21, Airbnb), nella quale è stabilito, fra l’altro, che l’articolo 56 del Trattato sul funzionamento dell’Unione europea (TFUE) deve essere interpretato nel senso che “osta alla normativa di uno Stato membro che impone ai prestatori di servizi di intermediazione immobiliare, riguardo a locazioni di durata non superiore a 30 giorni di beni immobili situati nel territorio di tale Stato membro, qualora tali prestatori abbiano incassato i canoni o i corrispettivi corrispondenti oppure siano intervenuti nella loro percezione e risiedano o siano stabiliti nel territorio di uno Stato membro diverso da quello di imposizione, di designare un rappresentante fiscale residente o stabilito nel territorio dello Stato membro di imposizione”.

Nella nuova formulazione della norma, i soggetti non residenti (residenti Ue ed extra-Ue) che hanno una stabile organizzazione in Italia, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti oppure intervengano nel pagamento di canoni o corrispettivi, effettuano gli adempimenti previsti tramite la stabile organizzazione.

I soggetti residenti in uno Stato membro dell’Unione europea, privi di una stabile organizzazione in Italia, possono invece adempiere direttamente agli obblighi descritti o nominare, come responsabile d’imposta, un rappresentante fiscale in Italia. Diversamente, gli intermediari residenti al di fuori dell’Unione europea, con una stabile organizzazione in uno Stato membro, se incassano i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti o intervengono nel pagamento, assolvono agli adempimenti previsti tramite detta stabile organizzazione; in mancanza del riconoscimento di una stabile organizzazione nell’Unione europea gli stessi, in qualità di responsabili d’imposta, devono nominare un rappresentante fiscale.