Con la Risposta n. 278/2020 l’Agenzia delle Entrate fornisce alcune precisazioni relative all’attività di locazione breve. La richiesta di chiarimenti proviene da un contribuente che intende concedere in

locazione alcuni immobili di sua proprietà, ubicati in differenti Regioni, avvalendosi di soggetti che gestiscono portali telematici specializzati, come Booking, AirBnb e altri. In particolare, l’Istante intende affittare:

– tre appartamenti in Lombardia, in base a quanto stabilito dall’articolo 26 del Regolamento regionale n. 27/2015 e, nello specifico, effettuando periodi di interruzione dell’attività superiori a 90 giorni nel corso dell’anno, al fine di osservare i requisiti previsti dalla norma regionale per integrare l’affitto di case vacanze in forma non imprenditoriale;

– un appartamento in Liguria, nel rispetto dell’articolo 27 della legge regionale 32/2014, secondo cui l’affitto di un appartamento ammobiliato a uso turistico, anche per periodi inferiori a 30 giorni, costituisce locazione non imprenditoriale;

– un immobile nel Lazio, rispettando l’articolo 7 del Regolamento regionale 14/2017 e, quindi, i requisiti per lo svolgimento dell’attività di locazione breve in forma non imprenditoriale;

– due immobili in Sardegna, in base all’articolo 7 della legge regionale 27/1998, rispettando i requisiti per lo svolgimento dell’attività di locazione breve in forma non imprenditoriale.

L’istante, dopo aver precisato che non metterà a disposizione degli ospiti alcun servizio aggiuntivo al di fuori delle utenze, la fornitura iniziale di biancheria e la pulizia finale, chiede di sapere il corretto inquadramento ai fini delle imposte sui redditi dell’attività che intende svolgere e, in particolare, se i redditi conseguiti costituiscono redditi fondiari oppure reddito d’impresa.

Il Dl 50/2017

La normativa che regola il regime fiscale delle locazioni brevi è l’articolo 4 del decreto legge 50/2017, in base al quale sono ritenuti tali i contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, compresi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa,  direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o soggetti che gestiscono portali telematici. Ai relativi redditi si applica l’aliquota del 21% in caso di opzione per l’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca (articolo 3, D.lgs. 23/2011).

Il termine di 30 giorni deve essere considerato riguardo a ogni singolo contratto e, anche nel caso di più contratti nell’anno tra le stesse parti, si deve considerare ogni singolo contratto, fermo restando comunque che se la durata degli affitti nell’anno tra le stesse parti supera complessivamente i 30 giorni, il contratto deve essere registrato.

Nella circolare 24/E del 12 ottobre 2017 è stato chiarito che il regime si applica sia nel caso di contratti stipulati direttamente tra locatore (proprietario o titolare di altro diritto reale, sublocatore, comodatario) e conduttore, sia nel caso in cui intervengano soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online, che mettono in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di immobili da locare.

Attività d’impresa, regolamento e norme regionali

La norma richiede espressamente che il contratto sia stipulato da persone fisiche che effettuano la locazione al di fuori dell’attività d’impresa, principio ribadito dalla citata circolare 24/E, dove è precisato che sono escluse dall’ambito applicativo le locazioni brevi che rientrano nell’esercizio di attività d’impresa come definita, ai fini IRPEF e IVA, rispettivamente dall’art. 55, comma 2 del TUIR e dall’art. 4 del DPR 633/1972.

Per quanto riguarda i criteri in base ai quali la locazione breve si presume svolta in forma imprenditoriale, il citato Dl 50/2017 prevede che con regolamento, su proposta del Ministro dell’economia e delle finanze, possono essere definiti i criteri in base ai quali l’attività di locazione si presume svolta in forma imprenditoriale, “… avuto anche riguardo al numero delle unità immobiliari locate e alla durata delle locazioni in un anno solare”, rinviando la relativa disciplina a questo regolamento che, a oggi, non è stato ancora emanato: in sua assenza, quindi, per individuare i criteri idonei a determinare lo svolgimento di una locazione nell’esercizio di attività d’impresa, valgono i princìpi stabiliti dall’art. 2082 del codice civile e dall’art. 55 del TUIR (con riferimento all’esercizio di attività commerciale). A proposito dei servizi, nella stessa circolare 24/2017 ne vengono inseriti anche altri, come la fornitura di utenze, wi-fi e aria condizionata, che anche se non presenti nella norma originaria risultano strettamente connessi all’utilizzo dell’immobile, al punto da costituirne un elemento caratterizzante che incide sull’importo del canone; sono invece esclusi servizi aggiuntivi privi della necessaria connessione con le finalità residenziali dell’immobile, come possono essere la colazione, la somministrazione di pasti, auto a noleggio, guide turistiche o interpreti, che richiederebbero un livello seppur minimo di organizzazione imprenditoriale con la presenza di personale dipendente, l’utilizzo di un vero e proprio ufficio, di un’organizzazione di mezzi e risorse umane e l’impiego di altri possibili fattori produttivi.

Nella Risposta 278/2020 l’Agenzia esclude che possa farsi riferimento a normative regionali in materia di attività e strutture turistico-ricettive, poiché tali disposizioni regolano materie diverse, presentano finalità diverse e non contengono disposizioni “che possano assumere rilevanza ai fini fiscali”.

Si tratta di redditi fondiari

Deve quindi ritenersi, in base all’articolo 55 del TUIR, che l’attività in questione produca redditi d’impresa soltanto qualora sia organizzata in forma di impresa, “a nulla invece rilevando il numero delle unità immobiliari locate”.

Inoltre, se l’attività viene esercitata in maniera non abituale, produrrà un reddito diverso occasionale, ai sensi dell’art. 67, lettera i), del TUIR, che esclude l’applicazione della disciplina di cui all’articolo 4 del Dl 50/2017.

Riguardo al caso oggetto di interpello, in attesa dell’emanazione del citato regolamento, per il Fisco l’attività di locazione breve, anche se esercitata su più unità immobiliari, per la quale si ricorre all’intermediazione di soggetti che gestiscono siti internet specializzati, i servizi resi in aggiunta sono esclusivamente le utenze, la fornitura iniziale di biancheria e la pulizia finale, costituisce reddito fondiario ai sensi degli articoli 36 e 37 del TUIR.