L’Agenzia delle Entrate, con la pubblicazione online della risposta n. 3 del 17 settembre 2018, affronta il tema della rettifica decennale della detrazione IVA pagata sui canoni di leasing immobiliare, spiegando che a seguito del cambiamento del regime fiscale delle operazioni realizzate con gli immobili, è possibile effettuare la rettifica della detrazione soltanto dopo l’effettivo acquisto dell’immobile stesso.

Il quesito è stato presentato da una S.r.l. costituita nel 2006 avente per oggetto sociale, tra l’altro, “l’acquisto anche mediante contratti di locazione finanziaria di aree fabbricabili e terreni in genere, di fabbricati destinati a civile abitazione, di fabbricati commerciali, industriali e a destinazione specifica (scuole, alberghi, multisale cinematografiche, centri di intrattenimento, case di cura, ospedali); nonché di fabbricati ad uso ricreativo e sportivo anche per la successiva locazione a terzi”.

Nell’esercizio dell’attività d’impresa ha stipulato due contratti di locazione finanziaria con una S.p.A. riguardanti il primo (nel 2006) gli immobili di un fabbricato, il secondo (nel 2007) i lavori di ristrutturazione sugli stessi immobili: l’opzione di acquisto per ambedue i contratti potrà essere esercitata il 13 agosto 2022.

Successivamente, nel 2014, ha stipulato un terzo contratto di locazione finanziaria con un’altra S.p.A., relativo alle unità immobiliari di un altro fabbricato, da assoggettare a interventi di riqualificazione e adeguamento funzionale, per il quale la data stabilita per l’eventuale opzione di acquisto è stata fissata al 13 giugno 2031.

Al riguardo la società istante ha precisato che i canoni relativi ai citati contratti di locazione finanziaria sono stati assoggettati a IVA in misura ordinaria, con l’imposta che la società ha regolarmente detratto per intero e ha poi concesso gli immobili, tutt’ora condotti in leasing, in locazione a una S.r.l. sulla base di due distinti contratti, prevedendo esplicitamente l’imponibilità dei relativi canoni.

L’intenzione manifestata dall’istante sarebbe di cambiare il regime fiscale relativo alle operazioni attive di locazione immobiliare, avvalendosi della regola generale di esenzione prevista dall’art. 10, comma 1, numero 8, del DPR 633/1972 e per questa ragione ha quindi chiesto se per tale mutamento debba procedere o meno alla rettifica della detrazione, ai sensi del successivo articolo 19-bis2.

Secondo la società istante, in caso di mutato regime fiscale delle operazioni realizzate a valle – da imponibili a esenti – una corretta interpretazione dell’articolo 19-bis2, commi 3 e 8, del DPR 633, imporrebbe di non rettificare la detrazione dell’IVA assolta su ciascuno dei canoni di leasing e regolarmente detratta: a sostegno della propria linea fa riferimento alla risoluzione 178/E del 2009 e alla circolare 26/E del 2016.

 

L’Agenzia concorda

Dalla lettura del combinato disposto dei commi 3 ed 8 dell’art. 19-bis2 del DPR 633/1972 si desume che il periodo decennale di sorveglianza per effettuare la rettifica della detrazione dell’IVA per i fabbricati e per le porzioni di fabbricati, inizia dall’acquisto o dalla loro ultimazione.

Riallacciandosi proprio alla citata risoluzione 9 luglio 2009, n. 178/E, l’Amministrazione finanziaria evidenzia di aver chiarito che “la rettifica deve essere effettuata tenendo conto del momento di acquisto o ultimazione dei beni immobili da parte delle società scisse, a nulla rilevando le modalità di acquisizione degli stessi (acquisto-costruzione, in appalto-acquisizione, in leasing)”. Nelle successiva circolare 1° giugno 2016, n. 26/E, è stato poi precisato che “in caso di assegnazione di immobili acquisiti mediante contratto di leasing per i quali sia stata esercitata l’opzione d’acquisto, ai fini del computo del periodo decennale di rettifica della detrazione occorre, di regola, fare riferimento alla data di esercizio del diritto di acquisto del bene da parte della società utilizzatrice. È da tale momento, infatti, che, a norma del suddetto art. 19-bis2, comma 8, del menzionato DPR 633/1972, decorre il periodo decennale di tutela fiscale”.

Al riguardo si evidenzia inoltre che nella stessa circolare, ai fini dell’individuazione della data di riferimento per il conteggio del periodo di sorveglianza decennale per la rettifica della detrazione IVA, si fa espresso riferimento, “di regola”, alla data di esercizio del diritto di acquisto del bene da parte della società che lo utilizza.

Si dovrà dunque valutare se, in presenza di particolari circostanze, i beni immobili possano considerarsi sostanzialmente acquistati prima della data di esercizio del diritto di acquisto in sede di riscatto finale, circostanze, queste, che si possono configurare nel caso in cui il maxi canone iniziale risulti di importo eccessivamente elevato rispetto all’importo totale della locazione finanziaria e in altri casi simili.

Alla luce di tali considerazioni, considerato che nel caso prospettato non ricorrono le circostanze sopra descritte, le Entrate concordano con la soluzione interpretativa esposta dalla società istante.