FISCALITA LEGGE

Lavori eseguiti dal condominio: ciascuno può scegliere il bonus più conveniente

La legge di Bilancio 2020 (n. 160/2019) disciplina una detrazione d’imposta del 90% delle spese sostenute nel 2020 per interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti (bonus facciate).

Poiché, a differenza delle agevolazioni già presenti in materia non sono previsti limiti massimi di spesa da spalmare in 10 quote annuali di pari importo, la detrazione può essere calcolata sull’intero ammontare dei costi sostenuti (ulteriori chiarimenti sono contenuti nella circolare 2/E del 2020). La norma prevede che gli interventi devono essere finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna e devono essere realizzati esclusivamente sulle strutture opache della facciata, su balconi o su ornamenti e fregi. Inoltre, se i lavori di rifacimento della facciata, non di sola pulitura o tinteggiatura esterna, riguardano interventi influenti dal punto di vista termico o interessino oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio, gli interventi devono soddisfare: 1) quanto indicato nel decreto Mise 26 giugno 2015 (decreto requisiti minimi), che fissa le modalità applicative della metodologia di calcolo delle prestazioni energetiche degli edifici, incluso l’utilizzo delle fonti rinnovabili, e anche le prescrizioni e i requisiti minimi in materia di prestazioni energetiche degli edifici e delle unità immobiliari; 2) i valori limite della trasmittanza termica delle strutture opache verticali che compongono l’involucro edilizio (Allegato B alla Tabella 2 del decreto del Ministro dello sviluppo economico 11 marzo 2008).

Inoltre, l’articolo 121 del decreto rilancio (Dl 34/2020) stabilisce, tra l’altro, che quanti sostengono spese per gli interventi ammessi al bonus facciate possono optare, al posto dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo sotto forma di sconto sull’importo dovuto fino a un massimo pari all’importo stesso, anticipato dal fornitore che ha eseguito gli interventi, che lo recupera sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, come le banche e gli altri intermediari finanziari (il cosiddetto sconto in fattura); in alternativa, i contribuenti possono ancora scegliere la cessione di un credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, incluse banche e altri intermediari finanziari (con facoltà, per questi ultimi, di successiva cessione).

Bonus facciate ed ecobonus

Ai fini del bonus facciate, quindi, gli interventi in questione devono riguardare gli elementi della facciata costituenti esclusivamente la “struttura opaca verticale”, mentre sono escluse le spese per interventi sulle “strutture opache orizzontali o inclinate” dell’involucro edilizio come, ad esempio, coperture (lastrici solari, tetti) e pavimenti verso locali non riscaldati o verso l’esterno e per la sostituzione di vetrate, infissi, grate, portoni e cancelli (che non rientrano nella nozione di strutture “opache”).

Nel caso in cui i lavori di rifacimento della facciata, non di sola pulitura o tinteggiatura esterna, riguardano interventi influenti dal punto di vista termico o interessino oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio, è previsto che ai fini delle verifiche e dei controlli si applicano le disposizioni che disciplinano le detrazioni per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (ecobonus).

Cumulabilità

Tra i chiarimenti in materia contenuti nella circolare 2/E del 2020, riguardo alla cumulabilità tra le agevolazioni in materia edilizia viene precisato che, considerata “la possibile sovrapposizione dell’ambito oggettivo di applicazione del bonus facciate con quello delle detrazioni spettanti per interventi di riqualificazione energetica degli edifici (nonché di recupero del patrimonio edilizio …), il contribuente potrà avvalersi, per le medesime spese, di una sola delle predette agevolazioni, rispettando gli adempimenti specificamente previsti in relazione alla stessa”.

E’ possibile effettuare un’opzione?

Un amministratore e legale rappresentante di un condominio comunica che i condomini intendono realizzare un cappotto termico esterno in tutte le facciate del fabbricato condominiale, specificando che l’intervento ha tutte le caratteristiche per accedere al bonus facciate ma potrebbe anche rientrare tra gli interventi di riqualificazione energetica tipici dell’ecobonus, che prevede la possibilità di cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante; per queste ragioni chiede se ciascun condomino possa scegliere autonomamente di optare di una delle due agevolazioni.

In particolare: un singolo condomino può decidere di fruire dell’ecobonus, utilizzando la cessione del credito e risparmiare quindi del denaro, oppure del bonus facciate o, ancora, la scelta spetta all’assemblea condominiale, che vincola tutti i condomini? Inoltre, se ciascun condomino potesse esercitare la propria scelta, con quale modalità andrebbero comunicati i dati relativi a ciascun condomino e quale tipo di “bonifico parlante” si dovrebbe utilizzare per pagare i fornitori?

Si può scegliere

La risposta è fornita dall’Agenzia delle entrate con la risoluzione n. 49/E del 1° settembre 2020, ed è affermativa: ogni condomino, per la parte di spesa a lui imputabile, può decidere se fruire del bonus facciate o dell’ecobonus, indipendentemente dalla scelta operata dagli altri condomini, purché siano rispettati tutti gli adempimenti previsti per ciascuna agevolazione.

Nel caso presentato, peraltro, qualunque sia la scelta gli adempimenti da eseguire sono gli stessi e possono essere effettuati dall’amministratore del condominio. Ai fini della comunicazione relativa alla dichiarazione precompilata, l’amministratore dovrà ripartire la spesa complessiva sostenuta dal condominio in base alle scelte operate dai singoli condòmini, considerato che gli interventi hanno limiti e percentuali di detrazione diverse, per cui dovrà indicare le due distinte tipologie di interventi e, per ognuno: le spese sostenute, i dati degli immobili interessati, i dati relativi ai condòmini a cui sono attribuite le spese per ciascun tipo di intervento con le relative quote di spesa, specificando quali condòmini hanno esercitato l’opzione per la cessione del credito.

E c’è anche la possibilità del superbonus

Nel documento di prassi l’Agenzia ricorda, inoltre, sempre in base al citato decreto legge 34/2020, nel caso di interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio, dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 ai condomìni spetta una detrazione d’imposta pari al 110% delle spese sostenute (superbonus).

Questa detrazione è ripartita in 5 quote annuali di pari importo e si calcola su un importo complessivo delle spese pari a 40.000 euro, moltiplicato per il numero degli immobili che compongono l’edificio, se è composto da due a otto immobili; e a 30.000 euro, moltiplicato per il numero degli immobili che compongono l’edificio, se è composto da più di otto unità. Ai fini dell’accesso al superbonus, gli interventi di isolamento termico, oltre a rispettare i requisiti già previsti, devono assicurare anche il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio condominiale oppure, se non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta: il miglioramento energetico è dimostrato dall’Attestato di prestazione energetica (A.P.E.). Anche per questi interventi i condomini che sostengono le spese possono optare per lo sconto in fattura o, in alternativa, per la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante.

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