Il decreto Rilancio (Dl 34/2020) ha introdotto il cosiddetto superbonus, la detrazione del 110% delle spese sostenute a fronte di particolari interventi finalizzati all’efficienza energetica e al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici.

Riguardo alla sua applicazione, già nel 2020, prima dell’entrata in vigore della legge di bilancio 2021 (n. 178/2020), le Entrate hanno fornito chiarimenti con la circolare 24/E, con la risoluzione 60/E e con la circolare 30/E.

Inoltre, le questioni e i dubbi interpretativi prospettati dai contribuenti hanno generato diverse risposte a istanze d’interpello, l’ultima delle quali è quella oggi in commento, la n. 810/2021, nella quale l’Agenzia fa presente che, come già indicato nella citata circolare 24/E del 2020, sotto il profilo oggettivo il superbonus spetta per le spese relative ai cosiddetti interventi trainanti (alcuni interventi di riqualificazione energetica e misure antisismiche) e per quelle relative a ulteriori interventi realizzati insieme ai primi, gli interventi “trainati”.

In entrambi i casi, gli interventi devono essere realizzati:

– su parti comuni di edifici residenziali in condominio (trainanti e trainati);

– su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (trainanti e trainati);

– su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (trainanti e trainati);

– su singoli immobili residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati).

L’unità immobiliare “funzionalmente indipendente”

A seguito delle modifiche previste dalla citata legge 178/2020 all’articolo 119 del decreto rilancio, una unità immobiliare può ritenersi “funzionalmente indipendente” nel caso in cui sia dotata di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva:

• impianti per l’approvvigionamento idrico;

• impianti per il gas;

• impianti per l’energia elettrica;

• impianto di climatizzazione invernale.

Le unità immobiliari funzionalmente indipendenti alle quali la norma fa riferimento vanno individuate verificando la contemporanea sussistenza del requisito della indipendenza funzionale e dell’accesso autonomo dall’esterno, indipendentemente dal fatto che l’edificio plurifamiliare del quale fanno parte sia costituito o meno in condominio.

Il quesito interpretativo

Il caso in questione èposto dal proprietario di un appartamento che si trova in un complesso turistico residenziale suddiviso in edifici separati, in ciascuno dei quali si trovano fino a otto appartamenti, tutti con accesso indipendente. Il complesso turistico ha un unico sistema fognario, con depuratore, allacci condominiali per energia elettrica e acqua e accumuli di Gpl condivisi tra varie abitazioni.

Il contribuente segnala inoltre che le utenze elettriche sono dotate di contatore per ogni appartamento e che le spese vengono ripartite in base ai consumi effettivi, mentre per le utenze di acqua e gas, se necessario, pensa di introdurre dei contatori per adottare lo stesso sistema di suddivisione.

Più specificamente, fa presente che gli impianti di acqua, energia elettrica e gas sono di proprietà delle singole abitazioni dal loro interno fino al punto di installazione dei contatori, e di proprietà condivisa con il complesso turistico per le tratte che vanno dai contatori a monte verso l’allaccio condominiale. Gli appartamenti sono inoltre dotati di impianti di riscaldamento e raffreddamento o solo riscaldamento tramite termo arredi alimentati a energia elettrica e distribuiti in tutti gli ambienti oggetto di intervento.

L’istante chiede se, ai fini della detrazione del 110%:

• la definizione di funzionalmente indipendente si possa applicare anche ai contatori privati, posti direttamente a monte dell’allaccio delle singole abitazioni;

• se l’esistenza di termo arredi elettrici distribuiti in tutti gli ambienti oggetto di intervento rientrino nella definizione di “impianto di climatizzazione invernale”.

Il parere dell’Agenzia

In base a quanto esposto nell’istanza, e cioè che gli impianti di acqua, energia elettrica e gas sono di proprietà delle singole abitazioni dal loro interno fino al punto di installazione dei contatori mentre sono di proprietà condivisa con il complesso turistico dai contatori fino all’allaccio condominiale, l’Agenzia afferma che l’unità abitativa in questione non si può ritenere “funzionalmente indipendente”. Secondo la normativa sopra indicata, infatti, perché possa ritenersi tale deve essere dotata di almeno tre impianti di proprietà esclusiva, che dunque non siano serviti da una utenza comune e di conseguenza, riguardo agli interventi che l’istante intende realizzare sull’unità immobiliare posta all’interno del complesso residenziale, l’accesso al superbonus non è consentito.