“Gli immobili in Italia” è la pubblicazione biennale, realizzata dall’Agenzia delle entrate e dal Dipartimento delle Finanze del Mef, che descrive dettagliatamente il patrimonio immobiliare italiano: nell’ultima edizione si legge che in Italia il 75,2% delle famiglie, quindi tre famiglie su quattro, risiede in una casa di proprietà.

Ecco perché, fra le novità che sempre caratterizzano la fine dell’anno introdotte dal decreto collegato alla legge di bilancio prima, e dalla legge di bilancio stessa poi, una delle più importanti in termini di platea di cittadini coinvolti, riguarda l’IMU e l’esenzione per la prima casa e le relative pertinenze.

Fino al 31/12/2021

Fra le agevolazioni previste per l’abitazione principale e le relative pertinenze c’è l’esenzione totale dal pagamento dell’IMU e fra i proprietari italiani molti sono coniugati e sono possessori di più case, anche in Comuni diversi.

Una fotografia scattata fino all’ultimo giorno dell’anno che si è appena concluso immortala la seguente situazione, assai diffusa: marito e moglie che possiedono due immobili ubicati in due diversi Comuni, in uno dei quali ciascuno ha stabilito la residenza anagrafica e la dimora abituale, per cui entrambi gli appartamenti fruiscono dell’esenzione e nessuno dei due sconta l’imposta municipale.

La stessa situazione si realizza per immobili nello stesso Comune e, inoltre, non sono rari i casi di separazione coniugale “fittizia” e non reale, finalizzata a un alleggerimento non ortodosso del carico fiscale.  

Dall’1/1/2022

Questa situazione cessa di esistere dal 1° gennaio 2022, a seguito della modifica introdotta dalla legge di conversione del decreto fiscale collegato alla legge di bilancio 2022, il Dl 146/2021 convertito dalla legge 17 dicembre 2021, n. 215.

A seguito dei cambiamenti apportati, quindi, sia nel caso di immobili situati nello stesso Comune, sia di immobili in Comuni diversi, l’agevolazione riservata alla prima casa è valida per un solo immobile per nucleo familiare, che può essere scelto dai componenti dello stesso.

Dunque, a partire da quest’anno i coniugi che hanno fissato la dimora abituale e la residenza anagrafica in due appartamenti diversi devono decidere per quale dei due intendono fruire dell’esenzione e su quale, invece, pagare l’IMU.

Norma primaria, Mef e Cassazione

Ricordiamo che in base alla definizione di abitazione principale stabilita dalla legge 160/2019 (articolo 1, comma 741, lettera b), si intende come tale “… l’unità immobiliare in cui il soggetto passivo e i componenti del suo nucleo familiare risiedono anagraficamente e dimorano abitualmente”.

Originariamente era previsto che in caso di dimora abituale e residenza anagrafica in due case diverse nello stesso Comune, le agevolazioni ai fini IMU per la prima casa si applicassero a un solo immobile: al riguardo, infatti, sempre il comma 741 precisava che nel caso in cui i componenti del nucleo familiare avessero stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in case diverse nel territorio dello stesso Comune, l’agevolazione spettava per una sola delle due.

Era poi intervenuta l’Amministrazione finanziaria, in particolare il Dipartimento delle Finanze, che con la circolare 3/2012 aveva stabilito, invece, che entrambe le abitazioni, se situate in Comuni diversi, potevano essere considerate come prima casa e fruire quindi dell’esenzione.

L’argomento, quindi, è dibattuto da tempo, ed è stato oggetto di attenzione e di pronunciamenti anche da parte della Corte di Cassazione, che nel 2020 con due diverse ordinanze (n. 4166 e n. 4170), e nel 2021 con altre due pronunce (n. 2194 e n. 17408), si era espressa per l’eliminazione e la non spettanza in nessun caso dell’esenzione, con il conseguente pagamento dell’IMU per entrambi gli immobili, nel caso di due abitazioni in Comuni diversi: veniva in tutti i casi riconosciuto il diritto a fruire dell’agevolazione, in caso di due immobili nello stesso Comune, per una sola abitazione.

Secondo la Suprema Corte, in base alla definizione primaria di abitazione principale, il possessore dell’immobile e il suo nucleo familiare vi devono dimorare stabilmente ma anche risiedervi anagraficamente. Dall’anno in corso, dunque, viene effettuata una sorta di mediazione fra le due posizioni e chiarito definitivamente che se i componenti del nucleo familiare vivono in appartamenti diversi l’esenzione IMU per l’abitazione principale e per le relative pertinenze può essere applicata a uno solo dei due, scelto dagli interessati, a prescindere dalla circostanza che siano ubicati nello stesso Comune o in Comuni diversi.