La legge di stabilità 2016 (n. 208/2015), con riferimento al tema della determinazione della rendita catastale delle unità immobiliari urbane a destinazione speciale e particolare, censite in catasto nelle categorie dei gruppi D e E, ha apportato importanti cambiamenti al quadro normativo precedente. In particolare, l’art. 1, comma 21, della legge 208 ridefinisce l’oggetto della stima catastale per tali immobili, stabilendo quali siano le componenti immobiliari da prendere in considerazione nella stima diretta, finalizzata alla determinazione della rendita catastale e quali, invece, siano gli elementi (tipicamente di natura impiantistica) da escludere da tale stima, in quanto funzionali solo allo specifico processo produttivo. La legge 208, all’art. 1, comma 22, per uniformare i riferimenti estimativi catastali tra le unità immobiliari già iscritte in catasto e quelle oggetto di dichiarazione di nuova costruzione o di variazione, prevede la possibilità di presentare atti di aggiornamento catastale per la rideterminazione della rendita degli immobili già censiti, nel rispetto dei nuovi criteri, attraverso lo scorporo degli elementi che, in base alla nuova previsione normativa, non costituiscono più oggetto di stima catastale.

Con la circolare n. 2/E del 1° febbraio 2016 vengono fornite le prime indicazioni per le attività di accertamento catastale effettuate dagli uffici dell’Agenzia, correlate alla redazione degli atti di aggiornamento da parte dell’utenza professionale: di conseguenza è stata adeguata la procedura “Docfa” – disponibile sul sito internet dell’Agenzia – per la dichiarazione delle unità immobiliari urbane al Catasto Edilizio Urbano. Nella nuova versione 4.00.3 della procedura, oltre alle modifiche correlate alle nuove previsioni normative, sono stati introdotti ulteriori adeguamenti di carattere generale in materia di identificazione e caratterizzazione degli immobili nel sistema informativo catastale. La nuova procedura Docfa prevede la possibilità di inserire – anche in previsione di ulteriori sviluppi – gli indirizzi di posta elettronica certificata degli intestatari catastali delle unità immobiliari oggetto di aggiornamento e del dichiarante.

Le novità

Dal 1° gennaio 2016 la determinazione della rendita catastale degli immobili a destinazione speciale e particolare, censibili nelle categorie catastali dei gruppi D e E, è effettuata tramite stima diretta tenendo conto che le componenti che costituiscono l’unità immobiliare possono essere distinte, in funzione della rilevanza nella stima catastale, nelle seguenti quattro categorie: 1) il suolo; 2) le costruzioni; 3) gli elementi strutturalmente connessi al suolo o alle costruzioni che ne accrescono la qualità e l’utilità; 4) le componenti impiantistiche, di varia natura, funzionali ad uno specifico processo produttivo.

Per quanto concerne il suolo – componente da includere nella stima catastale – si tratta essenzialmente del terreno su cui ricade l’unità immobiliare; è rappresentato, di norma, da aree coperte, sedime delle costruzioni costituenti l’unità immobiliare e da aree scoperte, accessorie e pertinenziali.

Alla categoria “costruzioni” – anch’esse da includere nella stima catastale – si riferisce qualsiasi opera edile avente i caratteri della solidità, stabilità, consistenza volumetrica e della immobilizzazione al suolo, realizzata mediante qualunque mezzo di unione, indipendentemente dal materiale con cui tali opere sono realizzate; rientrano nella categoria, ad esempio, i fabbricati, le tettoie, i pontili, le gallerie e le opere di fondazione e di supporto (opere di sbarramento, approvvigionamento e contenimento come le dighe e le opere di presa e di scarico delle acque, i canali, i serbatoi e le cisterne). Nella stima catastale vanno inclusi anche di quegli “elementi strutturalmente connessi al suolo o alle costruzioni che ne accrescono la qualità e l’utilità”: si tratta di quelle componenti che, fissate al suolo o alle costruzioni con qualsiasi mezzo di unione, anche attraverso le sole strutture di sostegno, risultano caratterizzate da una utilità trasversale e indipendente dal processo produttivo svolto all’interno dell’unità immobiliare. Tra questi elementi si possono annoverare, tra gli altri, gli impianti elettrici, idrico-sanitari, di areazione, di climatizzazione e condizionamento, antincendio e irrigazione, oltre agli ascensori, montacarichi, scale, rampe, tappeti mobili e i pannelli solari integrati sui tetti e nelle pareti che non possono essere smontati senza rendere inutilizzabile la copertura o la parete cui sono connessi.

La nuova normativa prevede espressamente l’esclusione dalla stima catastale di “macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo”. Si tratta delle componenti di natura essenzialmente impiantistica necessarie a specifiche funzioni nell’ambito di un determinato processo produttivo e che non aggiungono all’immobile una utilità comunque apprezzabile, anche in caso di modifica del ciclo produttivo svolto al suo interno: queste componenti sono quindi da escludere dalla stima, indipendentemente dalla loro rilevanza dimensionale.

 

La specifica “destinazione d’uso”

Con la nuova procedura Docfa i dati descrittivi degli immobili a destinazione speciale e particolare, oggetto di dichiarazione di nuova costruzione o di variazione, vengono integrati da un ulteriore elemento, la specifica “destinazione d’uso” dell’immobile. Questa informazione permette all’Agenzia, attraverso una più dettagliata ripartizione delle diverse tipologie immobiliari di una stessa categoria catastale, di disporre nelle proprie banche dati di informazioni sempre più complete per finalità statistiche, inventariali ed estimali. Nella circolare si legge che in fase di prima applicazione l’informazione relativa alla destinazione d’uso, anche se disponibile nelle banche dati, non sarà registrata negli “atti del catasto” e non sarà oggetto di consultazione in visura.

Con la procedura Docfa vengono introdotte nuove modalità di individuazione degli immobili attraverso una definizione preliminare delle diverse entità tipologiche, che individuano anche graficamente le parti edificate rispetto a quelle non edificate nell’ambito della medesima particella, prevedendone in modo automatico la correlazione con ogni singolo cespite individuato da un identificativo catastale.

Le Entità tipologiche da collegare ai singoli cespiti sono definite come segue.

CF – Costruzione di fabbricato: una qualsiasi costruzione che delimita uno spazio utile allo svolgimento di attività, isolata da vie e spazi vuoti che si sviluppa fuori terra e può avere delle volumetrie entro terra, rappresentata nella mappa catastale con linea continua.

AL – Area libera: area non edificata in elevazione che può ospitare unità immobiliari (come posti auto) o unità fittizie (come aree urbane in categoria F/1), ovvero beni comuni censibili (come aree condominiali adibite a parcheggio con autonoma redditività e costituenti utilità comuni a più unità immobiliari) e non censibili (come gli spazi aperti di utilizzo comune privi di autonoma redditività). L’area libera è delimitata nella mappa catastale con linea continua.

AC – Area coperta: in genere un’area libera con delle coperture specifiche (tettoie, tensostrutture, ecc.), esclusi i balconi o le parti aggettanti delle costruzioni, individuata nella mappa catastale con linea continua e tratteggiata.

CI – Costruzione interrata: volume costruito entro terra, la cui area in superficie è calpestabile, che costituisce in genere un insieme di unità immobiliari o una sola unità o una sua porzione, rappresentato nella mappa catastale con linea puntinata.

CS – Costruzione sovrastante: identifica la costruzione al di sopra di una superficie con destinazione particolare (in genere Acque e Strade) che, pur essendo una unità immobiliare urbana o avendo altre destinazioni di rilevanza catastale, non costituisce costruzione di fabbricato. La costruzione sovrastante è delimitata nella mappa catastale con linea continua e tratteggiata.

Per le sole dichiarazioni di nuova costruzione presentate in catasto con la nuova procedura Docfa, ogni cespite deve essere associato alle correlate Entità tipologiche, con inserimento nell’Elenco Subalterni e rappresentazione grafica nell’elaborato planimetrico.

La circolare 2/E evidenzia, inoltre, che nelle dichiarazioni di nuova costruzione ciascun identificativo catastale (composto in genere da foglio, particella e subalterno) deve individuare sempre un’unica porzione immobiliare, intesa come la delimitazione di spazi privi di soluzioni di continuità, con caratteristiche omogenee (costruzione o area).

 

Variazione per presentazione di planimetria mancante

Con la nuova procedura Docfa è disponibile anche la funzionalità che permette di compilare i documenti di variazione per “Presentazione di planimetria mancante”, con l’acquisizione dei relativi poligoni e la compilazione del modello D, per il quale è richiesto l’inserimento della sola categoria. La registrazione di questo documento non comporta l’aggiornamento del classamento dell’unità immobiliare già agli atti del catasto. Anche per questa tipologia di documento è attiva la funzione che consente di ricalcolare i poligoni relativi alle unità immobiliari presenti in documenti Docfa e di riportare nella banca dati planimetrica i nuovi dati metrici, associati al nuovo protocollo di registrazione.