E’ possibile acquistare un altro appartamento beneficiando delle agevolazioni per la prima casa in una situazione di oggettiva e assoluta inidoneità di quello acquistato in precedenza, dichiarato inagibile dall’Autorità competente?

A questa domanda l’Agenzia delle entrate risponde con il principio di diritto n. 1/2022.

Quali agevolazioni

L’agevolazione per la prima casa consiste nella possibilità di applicare l’imposta di registro proporzionale nella misura del 2% invece che del 9% e l’imposta ipotecaria e catastale fissa di 50 euro: se si acquista da un’impresa e non da un privato, l’IVA scende dal 10% al 4% e le imposte di registro, ipotecarie e catastali si pagano in misura fissa, pari a 200 euro.

La Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al Testo unico dell’imposta di registro (DPR 131/1986, TUR) prevede che ai fini dell’applicazione dell’aliquota ridotta agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione, tra le altre condizioni che devono ricorrere, bisogna che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari:

• di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui si trova l’immobile da acquistare;

• di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni in questione.

L’accesso ai benefici è quindi precluso, tra l’altro, nei casi di titolarità di un’altra casa nello stesso Comune del nuovo acquisto o di un’altra casa acquistata con le agevolazioni, indipendentemente dal luogo in cui si trova.

La circolare 38/E del 2005 ha chiarito che alla base di tali disposizioni c’è l’intento di evitare una doppia fruizione del beneficio, che si realizzerebbe nel caso di un secondo acquisto agevolato in presenza del primo, con il contribuente ancora titolare di un altro immobile.

Gli impedimenti oggettivi

Nella risoluzione 107/E del 2017 viene trattato il caso di un immobile dichiarato inagibile a seguito degli effetti di un terremoto e si afferma che questi hanno causato “un impedimento oggettivo, non prevedibile e tale da non poter essere evitato, che ha comportato l’impossibilità per il contribuente di continuare ad utilizzare l’immobile acquistato per finalità abitative”.

Le condizioni per un nuovo acquisto

La oggettiva e assoluta inagibilità dell’appartamento danneggiato deve risultare da idonea documentazione e indipendente dalla volontà del contribuente: la presenza di tali condizioni, sostiene l’Agenzia, conduce a ritenere che fino a quando continui la dichiarazione di inagibilità dell’immobile già posseduto, si potrà fruire dell’agevolazione prima casa per acquistare una nuova abitazione, sempre osservando tutte le altre condizioni previste dalla citata norma del TUR In linea con quanto stabilito nel documento di prassi, se un immobile acquistato con i benefici prima casa è stato oggetto di un decreto di sequestro ai sensi dell’articolo 253 c.p.p. e di dichiarazione di inagibilità da parte dell’Autorità competente poiché “sono venuti meno i requisiti igienico sanitari, strutturali, impiantistici e di sicurezza antincendio, in misura tale da pregiudicare l’incolumità pubblica e privata”, si può beneficiare una seconda volta delle agevolazioni sopra descritte per acquistare un nuovo immobile fino a quando persiste la dichiarazione di inagibilità dell’immobile danneggiato, indisponibile per il proprietario.