Un contribuente residente per lavoro in uno Stato estero e iscritto all’Aire dal 2013, intende  acquistare un immobile in Italia, usufruendo del beneficio fiscale per la prima casa. In particolare, afferma di aver risieduto con la sua famiglia in un Comune fino  al  2009  e, successivamente, in un altro Comune di W, per poi trasferirsi definitivamente all’estero per motivi di lavoro. Chiede chiarimenti in merito alla sussistenza, nel suo caso, dei  requisiti previsti dalla Nota II-bis allegata al DPR131/1986 (TUR) per gli

acquirenti trasferiti all’estero per motivi di lavoro, secondo cui l’immobile da acquistare debba trovarsi nel Comune di nascita o in quello in cui l’acquirente aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento all’estero.

Al riguardo, in assenza di ulteriori precisazioni nella normativa, chiede se la locuzione temporale “prima del trasferimento” sia da intendersi riferita solo al Comune in cui ha risieduto prima del trasferimento all’estero o, più genericamente, a uno dei Comuni nei quali ha risieduto prima del trasferimento, includendo quindi anche la residenza originaria.

La modifica della Nota allegata al TUR

Il Dl 69/2023 ha modificato la citata Nota II-bis, nel senso che per beneficiare dell’agevolazione in questione l’immobile deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca, entro diciotto mesi dall’acquisto, la propria residenza o, se diverso, in quello in cui svolge la propria attività ovvero, se l’acquirente si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro e abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni, nel comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel Comune dove si trova l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto.

In proposito – si legge nella risposta n. 28/2025 – con la circolare 3/E del 2024 è stato chiarito che “Il beneficio  fiscale,  in  ragione  dell’intervento  normativo,  viene  pertanto  ancorato  a  un  criterio  oggettivo, svincolandolo da quello della cittadinanza”.

I requisiti previsti

Possono pertanto accedere all’agevolazione le persone fisiche che,contestualmente:

– si siano trasferite all’estero per ragioni di lavoro, requisito da ritenersi riferibile a qualsiasi tipologia di rapporto di lavoro (non necessariamente subordinato) e che deve sussistere già al momento dell’acquisto dell’immobile. Un trasferimento che si verifica in un momento successivo  all’acquisto impedisce di avvalersi del beneficio;

– abbiano risieduto in Italia per almeno cinque anni non necessariamente consecutivi o vi abbiano svolto, per lo stesso periodo, la loro attività, prima dell’acquisto;

– abbiano acquistato l’immobile nel Comune di nascita, o in quello in cui avevano la residenza o in cui svolgevano la propria attività prima del trasferimento. In ogni caso, per fruire dell’agevolazione non si deve godere di altri diritti reali su immobili ubicati nello stesso Comune e non è richiesto che il contribuente stabilisca la propria residenza nel Comune in cui è situato l’immobile acquistato o che lo destini ad abitazione principale.

Inoltre, il beneficio non sarebbe fruibile su tutto il territorio nazionale, ma in un Comune con cui si manifesta un vincolo, individuato dalla nascita, residenza o attività lavorativa.

A seguito della modifica intervenuta, risulta coerente l’applicazione del regime agevolativo nel  caso di acquisto di una casa in uno dei Comuni in cui il  contribuente ha risieduto o svolto la propria attività prima del trasferimento all’estero, non limitandolo esclusivamente all’ultimo Comune di residenza (o nel quale ha lavorato) nel periodo immediatamente precedente al trasferimento.

Questa soluzione, sottolinea l’Agenzia, risulta in linea con la fruizione dell’agevolazione prima casa nell’ipotesi di acquisto di un immobile nel Comune di nascita da parte del residente all’estero,  anche qualora il contribuente non abbia mai risieduto in quel Comune. Nel caso trattato, dunque, alla luce di quanto sopra esposto e fermo restando il rispetto di tutti gli altri requisiti, l’istante può beneficiare dell’agevolazione prima casa per l’acquisto dell’immobile.