Per le cessioni di immobili a uso abitativo e delle relative pertinenze nei confronti di persone fisiche che non esercitano attività commerciali, artistiche o professionali, la legge 266/2005 ha previsto che la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali è costituita

dal valore dell’immobile determinato ai sensi dell’art. 52 del DPR 131/1986 (TUR), comunemente denominato valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell’atto. Tale disposizione agevolativa riguarda, come si è detto, anche le relative pertinenze, che si possono acquistare pure separatamente, purché nell’atto di acquisto risulti la destinazione pertinenziale dell’immobile (circolare 6/2006).

La qualificazione fiscale di pertinenza

Con la risoluzione 11 aprile 2008, n. 149/E, l’Amministrazione finanziaria ha chiarito che in campo fiscale non esiste una nozione di pertinenza diversa da quella indicata agli articoli 817 e seguenti del codice civile, secondo cui “Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima”.

Per la qualificazione di pertinenza si devono rispettare due requisiti:

a) uno oggettivo, per cui il bene pertinenziale deve porsi in collegamento funzionale o strumentale con il bene principale;

b) uno soggettivo, consistente nella effettiva volontà del proprietario di destinare durevolmente il bene accessorio a servizio o ornamento del bene principale.

Nella stessa risoluzione è stato inoltre precisato che affinché il meccanismo del “prezzo-valore” sia applicabile alle pertinenze di un immobile, nell’atto di vendita deve essere evidenziato il vincolo che rende il bene una proiezione del bene principale e la pertinenza deve essere suscettibile di valutazione automatica, quindi con una propria rendita catastale. Il regime agevolato previsto dalla legge 266/2005 può riguardare una pluralità di pertinenze, senza restrizioni di numero o di tipo, a condizione che sia individuabile in modo certo il rapporto di accessorietà del bene pertinenziale rispetto a quello principale, che a sua volta deve obbligatoriamente essere un immobile a uso abitativo.

Il dubbio

L’interpello è presentato dal comproprietario per la quota di un sesto di un appartamento e promissario acquirente di un box auto, due immobili che si trovano nello stesso Comune distanti tra loro poco più di un chilometro. Il contribuente, che dichiara di lavorare in quel Comune come docente e che durante il periodo di attività didattica, dal 15 settembre al 15 giugno, l’appartamento costituisce il proprio domicilio, chiede se il box auto che intende acquistare può essere destinato a pertinenza dell’abitazione e se possa avvalersi dell’agevolazione prevista dalla legge 266/2005. A supporto della propria richiesta richiama la sentenza 5050/2021 della Corte di Cassazione, secondo la quale spetterebbe l’esonero dal pagamento dell’ICI per la pertinenza (garage) posta a oltre due Km di distanza dall’abitazione principale, ubicata nello stesso Comune, evidenziando che per la Corte: a) il concetto di contiguità tra pertinenza e bene principale può essere superato con riguardo all’utilità per il titolare del bene; b) il vincolo pertinenziale non presuppone necessariamente una vicinanza fisica tra i due beni, in quanto “il collegamento tra il bene principale e quello pertinenziale non è di tipo materiale, ma di natura economico-funzionale” (Cass. n. 3991 del 2017).

Le pronunce della Cassazione

Nella risposta 33/2022 l’Agenzia delle entrate ricorda che in diverse occasioni le sentenze della Suprema Corte hanno sottolineato l’esigenza che nella l’utilità della pertinenza deve essere fornita dalla cosa accessoria a quella principale e non al proprietario: nella pronuncia n. 11970 del 2018,infatti, si legge che “Ai fini della sussistenza del vincolo pertinenziale tra il bene principale e quello accessorio è necessaria la presenza del requisito soggettivo dell’appartenenza di entrambi al medesimo soggetto, nonché del requisito oggettivo della contiguità, anche solo di servizio, tra i due beni, ai fini del quale il bene accessorio deve arrecare un’utilità a quello principale, e non al proprietario di esso”.

Le circolari dell’Agenzia

Importanti precisazioni in relazione a un effettivo rapporto di pertinenzialità sono contenute in due distinte circolari delle Entrate. La circolare 38/E del 2005 ha chiarito che, di regola, il bene servente non può ritenersi oggettivamente destinato in modo durevole a servizio dell’abitazione principale se si trova in un punto distante o addirittura in un Comune diverso da quello dove è situata la prima casa. La successiva circolare 18/E del 2013 ha poi ribadito che il requisito della “destinazione a servizio” è un elemento essenziale che per essere soddisfatto richiede che la pertinenza si trovi in prossimità dell’immobile acquistato con l’agevolazione prima casa.

La risposta è negativa

Nel caso in questione, l’Agenzia evidenzia che in sede di documentazione integrativa è emerso che non si tratta di una compravendita ma di un’operazione di permuta con un altro box precedentemente acquistato, rispetto al quale non si conosce l’esistenza dell’eventuale vincolo pertinenziale. Poiché non sono stati forniti elementi sufficienti per la valutazione della presenza del requisito oggettivo per il riconoscimento della pertinenzialità come indicato dalla Cassazione nella sentenza n. 11970/2018, ai fini del quale il bene accessorio deve procurare un’utilità al bene principale e non al suo proprietario, non si ritengono quindi perfezionati i requisiti per il riconoscimento della pertinenzialità e, pertanto, non può essere riconosciuta l’applicazione del prezzo-valore per la permuta del box auto.