La legge 266/2005, all’art. 1, comma 497, ha previsto che per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, di immobili a uso abitativo e

relative pertinenze, all’atto della cessione e su richiesta dell’acquirente resa al notaio, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali è costituita dal valore catastale  dell’immobile (stabilito in base all’art. 52, commi 4 e 5, del DPR 131/1986), indipendentemente dal corrispettivo concordato indicato nell’atto, che comunque le parti hanno l’obbligo di indicare: gli onorari notarili sono ridotti del 30%.

La risoluzione 149/E del 2008 ha chiarito che ai fini fiscali non esiste una nozione di pertinenza diversa da quella indicata agli articoli 817 e seguenti del codice civile, secondo cui “Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima”.

Quindi, per la qualificazione della natura pertinenziale di un bene, anche da un punto di vista fiscale si deve verificare la presenza di due requisiti: uno oggettivo, per cui la pertinenza deve porsi in collegamento funzionale o strumentale con il bene principale, e uno soggettivo, costituito dalla effettiva volontà dell’avente diritto di destinare durevolmente il bene accessorio a servizio od ornamento del bene principale: in tal senso si è pronunciata anche la Cassazione, con la pronuncia  n. 13742 del 2019.

Come base imponibile il valore catastale?

Un notaio ha presentato interpello riguardo alla disciplina del cosiddetto “prezzo-valore” (art. 52, comma 5-bis, DPR 131/1986 e art. 1, comma 497, legge 266/2005) ai fini della corretta tassazione di un atto da stipulare relativo a due vendite di due immobili e di circostanti terreni agricoli.  Il notaio è stato incaricato di stipulare l’atto di cui una signora acquisterà da due diversi proprietari due fabbricati, entrambi con annessi circostanti terreno pertinenziali di grande superficie. Tutte le particelle dei terreni sono interamente comprese in zona agricola e la signora intende considerare, in entrambi i casi, il terreno come pertinenza del fabbricato.

Dopo la stipula l’acquirente intende stendere un contratto di comodato a favore dell’associazione culturale sportiva dilettantistica della quale è presidente, che si occupa di equitazione di campagna ma, soprattutto, di attività assistita con gli animali a favore di bambini, disabili, persone con problematiche comportamentali o dipendenze e anziani.

La parte acquirente chiede se può avvalersi per entrambe le vendite della norma del prezzo-valore in modo che la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale da liquidare sia costituita, a prescindere dall’importo concordato, dal valore catastale degli immobili.

Gli elementi soggettivo e oggettivo

Per chiarire meglio l’esistenza sia dell’elemento soggettivo che di quello oggettivo, il notaio ha integrato l’istanza di interpello con le seguenti precisazioni.

Come elemento soggettivo il terreno, nella sua totalità per entrambe le vendite, è assolutamente funzionale ai fabbricati presenti, come si ricava dal compromesso e dal fatto che la proprietà viene acquistata per essere concessa in comodato all’associazione e per le finalità sopra descritte.

Elemento oggettivo, il terreno nella sua totalità è considerato al completo servizio dei fabbricati e tale destinazione accessoria sarà durevole nel tempo e non occasionale.

A ulteriore sostegno della tesi che l’acquisto dell’immobile e delle pertinenze potrà essere assoggettato al sistema di tassazione prezzo-valore, il notaio richiama la nozione di pertinenza come previsto dal codice civile e quanto affermato nella citata risoluzione 149/E del 2008.

Le ulteriori condizioni

L’Agenzia delle entrate, nella risposta 420/2021 evidenzia, però, che nella risoluzione 149 ha precisato che, per applicare il meccanismo del prezzo-valore alle pertinenze di un immobile abitativo, devono ricorrere ulteriori condizioni. Nell’atto di vendita deve essere evidenziato il vincolo che rende il bene servente una proiezione del bene principale (circolare 12/E del 2007) e la pertinenza deve essere dotata di una propria rendita catastale; inoltre, sempre secondo la risoluzione 149, il regime agevolato può riguardare diverse pertinenze, senza restrizioni di numero o di tipo, purché sia individuabile in modo certo il rapporto di accessorietà del bene pertinenziale rispetto a quello principale, che deve necessariamente essere un immobile a uso abitativo.

Secondo l’Agenzia le affermazioni generiche e di principio addotte dal notaio a sostegno dell’elemento oggettivo non costituiscono alcuna prova di un rapporto di funzionalità oggettiva, in termini di utilità o ornamento, dei terreni agricoli rispetto alle due unità abitative, comunque già dotate di corte pertinenziale. Oltre a ciò, il fatto che la proprietà viene acquistata per concederla in comodato a un’associazione di cui è presidente la futura acquirente, sembra dimostrare che il bene accessorio è servente rispetto al proprietario e non al bene principale.

Per la Cassazione serve una prova “rigorosa”

In proposito è stata più volte evidenziata, anche dalla Corte di Cassazione, l’esigenza che nella relazione pertinenziale l’utilità sia fornita dalla cosa accessoria a quella principale e non al proprietario (Cass. n. 11970 del 2018) e che riguardo all’asservimento pertinenziale la Corte ha evidenziato che si deve trattare di una prova rigorosa che spetta al contribuente fornire; se la scelta pertinenziale non è giustificata da reali esigenze, infatti, non può avere valenza tributaria, perché “avrebbe l’unica funzione di attenuare il prelievo fiscale, eludendo il precetto che impone la tassazione in ragione della reale natura del cespite” (sentenza 30 novembre 2009, n. 25127).

L’importanza dell’esistenza della prova è stata infine confermata anche nella recente ordinanza n. 29527 del 24 dicembre 2020 della Suprema Corte. Rispetto al quesito presentato, dunque, secondo l’Agenzia non ricorrono i requisiti di pertinenzialità e di conseguenza il meccanismo del prezzo-valore può essere applicato soltanto al trasferimento degli immobili a uso abitativo.