Agevolazioni tributarie – Tributi – Imposta di registro – Acquisto prima casa – Requisito di idoneità – Eventi sismici – Ristrutturazione

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 18091 del 5 luglio 2019, intervenendo in tema di agevolazioni per la prima casa ha decretato che non si impedisce di fruire delle agevolazioni previste dalla legge per l’acquisto di un nuovo immobile, se il precedente è divenuto inagibile.

Quindi, secondo gli Ermellini, la concorrenza di questi elementi rende l’applicazione delle agevolazioni prima casa possibile, anche se al momento della stipula del rogito di un nuovo immobile, da destinare ad abitazione principale, la contribuente risultava già proprietaria di altro immobile nello stesso Comune che, per gli avvenimenti sismici accaduti nel 2002, risulta inidoneo a essere destinato ad abitazione.

La distinzione tra prima casa e abitazione principale è un concetto spesso poco chiaro e che si presta facilmente a confusione: capita frequentemente, infatti, di usare entrambe le definizioni per identificare la casa in cui si abita, indistintamente, come se fossero sinonimi. Per abitazione principale si intende l’immobile, “iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente”. Il concetto è spiegato chiaramente dall’art. 43, comma 2, del codice civile, secondo il quale “La residenza è nel luogo in cui la persona ha la dimora abituale”. Con la definizione di prima casa si individua il primo immobile di proprietà, acquistato da una persona fisica, destinato ad abitazione. Peraltro è noto che per fruire delle agevolazioni fiscali occorre la compresenza di determinati requisiti, tra i quali ricordiamo che l’immobile oggetto di compravendita deve essere un’abitazione residenziale e non di lusso e che lo stesso immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha già la sua residenza, o nel quale egli la stabilirà entro 18 mesi dalla data del rogito, oppure nel Comune in cui l’acquirente lavora o studia o in cui ha sede il suo datore di lavoro.

La giurisprudenza della Cassazione segnala che l’ordinanza n. 27376 del 17 novembre 2017 ha previsto l’applicazione dell’agevolazione per la prima casa, tipizzata nella Tariffa parte I, art. 1, nota II-bis, all. del D.p.r. n. 131/1986 e quindi ha interpretato che  la normativa “subordina l’applicazione del beneficio in parola all’acquisto di un’unità immobiliare da destinare a propria abitazione nel comune di residenza o (se diverso) ove si svolge la propria attività, alla non possidenza di altro immobile “idoneo” ad essere destinato a tale uso” . Tuttavia la normativa in questione non prevede il requisito “dell’idoneità” all’uso abitativo del primo immobile per poter fruire delle agevolazioni per l’acquisto del secondo immobile. La Tariffa parte I, art. 1, nota II-bis, all. del D.p.r. n. 131/1986, richiede il non possesso di altro fabbricato (idoneo o non idoneo che sia).

Sembra allora necessario fare un po’ di chiarezza, anche storicamente.

La prima versione della legge sull’agevolazione prima casa non prevedeva che il contribuente dovesse possederne una precedente idonea all’uso abitativo per essere inibita da tale agevolazione, e solo con ilD.L. 16/1993 (che ha inserito nella Legge: “b) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari, a pena di decadenza, di non possedere altro fabbricato o porzione di fabbricato idoneo ad abitazione”), fino al primo gennaio 1996 (legge n. 546/1195), la normativa sull’agevolazione prima casa ha espressamente previsto il requisito dell’idoneità della precedente abitazione all’uso abitativo, per poter essere inibita da tale agevolazione.

Con la legge 546/1995 (che ha abrogato il D.L. n. 16/1993) non vi erano più dubbi sull’esclusione del requisito dell’idoneità e con le pronunzie della Cassazione n. 100/2010 e n. 18128/2009 è stato ritenuto necessario il requisito dell’idoneità concreta dell’immobile a sopperire i bisogni abitativi, per poter avere le agevolazioni della prima casa (tale orientamento è stato poi seguito da altre sentenze: Cass. n. 3931/2014; CTP Alessandria n. 22/2010; CTP Matera n. 820/2011; CTR Lombardia n. 4272/2015; CTP Milano n. 5888/2016).

Ulteriori sviluppi si sono avuti quando la stessa Agenzia delle Entrate, con propria prassi, ha tentato di “interrompere” la giurisprudenza creatasi con le citate sentenze della Cassazione con le risoluzioni n. 86/E del 20/08/2010 e, più recentemente, la risoluzione n. 107/E del 01/08/2017, che aveva come titolo proprio “Agevolazioni ‘prima casa’ (eventi sismici inagibilità)”riguardante l’interpretazione dell’articolo 1, Nota II-bis, della Tariffa, Parte prima, allegata DPR. n. 131/1986,  nella quale si affermava che: … La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 100 dell’8 gennaio 2010, ha avuto modo di affermare che deve essere riconosciuto il diritto a godere delle agevolazioni ‘prima casa’ anche al contribuente proprietario di altro immobile acquistato con le agevolazioni qualora lo stesso non risulti idoneo a sopperire alle esigenze abitative del contribuente. Con la risoluzione n. 86/E del 20 agosto 2010, questa Agenzia ha precisato che l’inidoneità deve essere valutabile sulla base di criteri oggettivi, con la conseguenza che la fruizione dell’agevolazione per un nuovo acquisto può essere riconosciuta nel caso di assoluta inidoneità (quale può essere, ad esempio, l’inagibilità) dell’immobile (già posseduto) all’uso abitativo”.

Appare ora opportuno ricordare anche una diversa interpretazione dei Supremi Giudici, che con l’ordinanza n. 14740 del 13 giugno 2017 ha nuovamente escluso il requisito dell’idoneità della casa già posseduta per poter avvalersi dell’agevolazione della legge sull’acquisto della prima casa, affermando che “Il proprietario di un immobile acquistato con i benefici ‘prima casa’ (anche in regime di comunione legale) non può usufruire nuovamente della medesima agevolazione per l’acquisto di un altro immobile, non rilevando in alcun modo l’inidoneità dell’immobile a soddisfare i bisogni abitativi della famiglia”.

Con la Cass. n. 27376 del 17 novembre 2017 la Suprema Corte inserisce nuovamente il requisito dell’idoneità ma lo precisa sia dal punto oggettivo che soggettivo. Ricordiamo infine, e a margine del ragionamento de quo, almeno altre due recenti pronunzie: la prima, l’ordinanza n. 19989 depositata il 27 luglio 2018, nella quale i Supremi Giudici hanno stabilito che il requisito per fruire dell’agevolazione prima casa è l’inesistenza di altro immobile concretamente idoneo a soddisfare le esigenze abitative dell’acquirente e la seconda, l’Ordinanza n. 13118 del 16 maggio 2019, nella quale si riaffermava l’applicazione del beneficio prima casa anche all’ipotesi di disponibilità di un alloggio che non sia concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche complessive, a soddisfare le esigenze abitative dell’interessato.

Pertanto, tornando al caso di specie, quando un contribuente sia già proprietario di un bene ma lo stesso non sia idoneo a soddisfare dette esigenze, sussistono comunque i presupposti per il beneficio in questione: appare quindi logico che sia possibile far rientrare in tale ipotesi anche il caso in cui l’immobile preposseduto sia indisponibile.

È sulla base di questi assunti che i Supremi Giudici, ribaltando la decisione dei giudici tributari, hanno accolto il ricorso della contribuente che si era vista richiedere le agevolazioni provvisoriamente fruite per l’acquisto della prima casa, in considerazione del fatto che al momento della stipula dell’atto pubblico risultava già proprietaria di altro immobile nello stesso Comune. I giudici regionali avevano ritenuto irrilevante il fatto che la contribuente avesse invocato l’inagibilità del fabbricato, reputando anzi che l’inagibilità fosse conseguenza dell’inerzia della medesima nell’inizio dei lavori di ristrutturazione, iniziati un mese dopo l’acquisto del secondo dell’immobile.

I giudici della Sesta sezione civile della Cassazione hanno considerato fondati i motivi sollevati dalla contribuente, specificando che “Sul punto questa Corte ha avuto modo di chiarire, che …non si può ritenere d’ostacolo all’applicazione delle agevolazioni prima casa la circostanza che l’acquirente dell’immobile sia al contempo proprietario d’altro immobile (acquistato senza agevolazioni nel medesimo comune) che, ‘per qualsiasi ragione’ sia inidoneo, per le ridotte dimensioni, ad essere destinato a sua abitazione (Cass. civ. Sez. 5, sentenza 17 maggio 2006, n. 11564). Da ciò consegue che il previo riconoscimento del beneficio prima casa in occasione di un precedente acquisto di un immobile costituisce impedimento insuperabile al riconoscimento dell’ulteriore beneficio al momento di un acquisto di altro immobile (Cass. n. 24657 del 2018). Con riferimento al requisito della idoneità dell’alloggio, ancorché non più previsto dalla legge fiscale, dal punto di vista sia oggettivo sia soggettivo, è stato disposto, che ai fini della fruizione dei benefici per l’acquisto della “prima casa”, l’art. I, nota II bis, della tariffa allegata al d.P.R. n. 131 del 1986, nel testo introdotto dall’art. 3, comma 131, 1. n. 549 del 1995, la nozione di “casa di abitazione” deve essere intesa nel senso di alloggio concretamente idoneo, sia sotto il profilo materiale che giuridico, a soddisfare le  esigenze abitative dell’interessato (Cass. n. 19989 del 2018). Si è quindi affermato che non è di ostacolo all’applicazione delle agevolazioni “prima casa” la circostanza che l’acquirente dell’immobile sia al contempo proprietario d’altro immobile (acquistato senza agevolazioni nel medesimo comune) che, “per qualsiasi ragione” sia inidoneo, per le ridotte dimensioni, ad essere destinato a sua abitazione” (Cass. civ. Sez. V, sentenza 17 maggio 2006, n. 11564); e che – ai sensi della lett. b) della Nota II all. alla Tariffa I del d.P.R. n. 131 del 1986, ipotesi diversa dalla lett. c) della Nota II cit., e alla luce dei principi affermati con l’ordinanza n. 203 del 2011 della Corte Costituzionale – l’inidoneità dell’alloggio già posseduto debba essere valutata anche dal punto di vista soggettivo del compratore in relazione alle esigenze abitative del suo nucleo familiare (Cass. 2017 n.27376; Cass. 2016 n. 2278; Cass. n. 26653 del 2014; Cass. n. 21289 del 2014; Cass. n. 23064 del 2012; Cass. n. 12866 del 2012). A tali principi non risulta conforme la decisione impugnata laddove ha rigettato l’appello sul rilievo di un comportamento elusivo del contribuente”.