L’agevolazione fiscale per l’acquisto dell’abitazione principale consiste nell’applicazione dell’imposta di registro con l’aliquota del 2% e delle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa – 50 euro ciascuna – per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di abitazioni, ad eccezione di quelle appartenenti alle categorie catastali A1, A8 e A9, a condizione che:

1. a) l’immobile sia ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività;
2. b) nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
3. c) nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni.

Le condizioni che impediscono l’accesso alla fruizione dei benefici descritti sono, tra le altre, la titolarità di un altro immobile abitativo nello stesso Comune del nuovo acquisto o acquistata con le agevolazioni indipendentemente dal luogo in cui è ubicata.

In una istanza di interpello un contribuente asserisce di aver acquistato nel 2011 un immobile fruendo delle agevolazioni prima casa. Successivamente, a causa dei gravi eventi sismici verificatisi nei mesi di agosto e ottobre del 2016, l’abitazione è stata dichiarata inagibile con una ordinanza del Sindaco del 22 novembre 2016.

L’istante, manifestando l’intenzione di acquistare un nuovo immobile da destinare a propria abitazione principale, chiede se per l’acquisto possa richiedere e beneficiare nuovamente delle agevolazioni per la prima casa, considerato che risulta già proprietario di un altro immobile acquistato con le agevolazioni e dichiarato inagibile.

La risoluzione 1 agosto 2017, n. 107

Con la circolare n. 38 del 2005 l’Agenzia ha chiarito che l’intento della norma agevolativa – la Nota II-bis apposta all’art. 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al DPR n. 131/1986 (il Testo unico dell’imposta di registro, TUR) – è di evitare una duplice fruizione dell’agevolazione che si realizzerebbe, invece, se non si tenesse conto dell’agevolazione goduta in precedenza dal contribuente. Non è invece richiesta dalla norma citata la verifica del concreto utilizzo che viene fatto dell’immobile, né in riferimento alla casa di abitazione già posseduta dal contribuente e che può precludere l’accesso all’agevolazione, né in riferimento a quella che si intende acquistare.

Nel documento di prassi si legge che la disposizione citata “attribuisce rilievo al fatto che la titolarità attuale dei diritti enunciati dalla Nota II-bis riguardi case di abitazione; deve trattarsi, pertanto, di immobili che, sulla base di criteri oggettivi, risultino astrattamente idonei al soddisfacimento di esigenze abitative”.

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 100 del 2010, ha affermato che deve essere riconosciuto il diritto a godere delle agevolazioni in commento anche al contribuente proprietario di un altro immobile acquistato con le agevolazioni se lo stesso non risulta idoneo a provvedere alle esigenze abitative del contribuente.

Con la risoluzione n. 86/E del 2010, l’Agenzia ha inoltre precisato che l’inidoneità deve essere valutabile sulla base di criteri oggettivi, e di conseguenza la fruizione dell’agevolazione per un nuovo acquisto può essere riconosciuta nel caso “di assoluta inidoneità (quale può essere, ad esempio, l’inagibilità) dell’immobile (già posseduto) all’uso abitativo”, che secondo l’Amministrazione finanziaria ricorre anche nella situazione esposta nell’istanza di interpello in commento.

Il contribuente dichiara, infatti, di avere acquistato l’appartamento fruendo delle agevolazioni ma di non poterlo più utilizzare per le finalità abitative, a causa degli eventi sismici che ne hanno determinato la dichiarazione di inagibilità da parte delle autorità competenti: in seguito al terremoto, dunque, si è verificato un impedimento oggettivo non prevedibile e tale da non poter essere evitato, che ha causato l’impossibilità, per il contribuente, di continuare a utilizzare la casa acquistata per finalità abitative. Questa oggettiva impossibilità è attestata (e documentata) dall’ordinanza del Sindaco (n. 943 del 22 novembre 2016) con la quale è stata dichiarata l’inagibilità dell’immobile di proprietà dell’istante, che, dunque, non potrà più essere utilizzato per la sua funzione abitativa “fino a nuova disposizione” che potrebbe essere emanata dagli organi competenti.

L’Agenzia delle Entrate ritiene, alla luce della situazione esposta, che nel caso prospettato si sia in presenza di un caso di inidoneità oggettiva all’utilizzo abitativo dell’immobile posseduto, per cui, fino a quando si protrarrà la condizione di inagibilità dell’immobile, il contribuente potrà beneficiare delle agevolazioni previste per la prima casa per l’acquisto di un nuovo immobile, considerato che si trova nelle condizioni di poter dichiarare “di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà ….su altra casa di abitazione acquistata…con le agevolazioni…” (Nota II-bis, lettera c), all’articolo 1 della Tariffa, parte prima allegata al TUR).

La dichiarazione di non essere titolare di diritti reali su altra casa di abitazione ubicata nel Comune del nuovo acquisto o acquistata con le agevolazioni previste si deve intendere riferita, nel caso in questione, a immobili diversi da quello per il quale perdura la dichiarazione di inagibilità. La risoluzione 107/E si conclude con l’Agenzia che precisa che nel caso in cui, in data successiva al nuovo acquisto agevolato, gli organi competenti revochino la dichiarazione di inagibilità, il beneficio fruito dal contribuente per il nuovo immobile resta comunque acquisito, poiché al momento del nuovo acquisto risultavano soddisfatte le condizioni previste dalla normativa in materia di prima casa per godere dell’agevolazione.