Costruzione di immobili “misti”, l’IVA è al 10%
L’art. 13 della legge 408/1949, conosciuta come “legge Tupini”, e il successivo art. 1 della legge 1212/1967, stabiliscono le caratteristiche dei cosiddetti fabbricati “Tupini”, che sono le seguenti:
– case di abitazione, compresi anche uffici e negozi, privi dei requisiti di abitazioni “di lusso”;
– più del 50% della superficie totale dei piani sopra terra deve essere destinata ad abitazione;
– non più del 25% della superficie totale dei piani sopra terra può essere destinata a negozi.
Tali caratteristiche devono essere rispettate nei casi di costruzione di fabbricati misti, utilizzati in forma prevalente a fini abitativi ma anche a finalità commerciali.
In tale contesto si inserisce la richiesta di delucidazioni sull’applicabilità dell’IVA al 10% per i contratti di appalto per la costruzione di immobili presentata da un imprenditore agricolo orientato a costruire tre appartamenti, due da destinare ad attività agrituristica (con annesso garage) e uno da utilizzare come prima casa.
Il contribuente, che svolge un’attività allevamento di ovini e caprini e un’altra di alloggio connesse alle aziende agricole, dichiara di essere proprietario di un terreno e in possesso della concessione edilizia per la costruzione di tre appartamenti, due dei quali da destinare all’attività agrituristica e uno da utilizzare come prima casa, e anche di un garage da destinare all’attività agricola.
In particolare, i due appartamenti destinati all’agriturismo si troveranno al piano terra e al sottotetto, mentre l’abitazione sarà al primo piano; il nuovo edificio sarà a sé stante e non aggiunto a un’altra casa già esistente. Inoltre, poiché la costruzione sarà composta da unità abitative e da locali seminterrati riservati all’attività agricola, specifica che saranno soddisfatti i requisiti indicati all’art. 13 della legge 408/149 citando, a sostegno della propria interpretazione, una nutrita serie di interpretazioni ministeriali e documenti di prassi delle Entrate (circolare 31/2014, risoluzione 8/2014, circolari 22/2013, 27/2006, 85/1996 e altre).
Dubbi interpretativi e argomenti a sostegno
A questo punto l’imprenditore rappresenta i propri dubbi e chiede di sapere:
1) se l’IVA agevolata al 10% si applica anche alla costruzione degli agriturismi;
2) se le spese edilizie complessive devono essere ripartite, ai fini di una corretta detrazione IVA, tra l’attività agrituristica e agricola, e anche la sfera privata;
3) quali criteri seguire per attribuire le spese relative alle tre diverse costruzioni.
In particolare, per il primo quesito evidenzia che con la risoluzione 8/E del 2014, si è ritenuta applicabile l’aliquota ridotta per complessi immobiliari destinati a residenza turistica alberghiera se le unità abitative sono accatastate (nel caso concreto) per una superficie superiore al 75% nella categoria catastale A/2. In relazione al secondo e terzo quesito, dopo aver citato i documenti di prassi riguardanti la ripartizione nei contratti di appalto delle spese di costruzione di edifici per l’applicazione di aliquote IVA diverse, sostiene l’applicabilità ai fini IRPEF del criterio proporzionale basato sulle quote millesimali, come individuato dalle circolari 21 e 394 (entrambe del 2010), in quanto criterio oggettivo per la ripartizione di spese relative a interventi edilizi. Inoltre, le fatture per la costruzione della prima casa devono essere emesse indicando soltanto il codice fiscale del committente, senza indicare la partita IVA, appartenendo alla sfera privata del committente, mentre invece le fatture relative alle attività d’impresa devono contenere la partita IVA del committente.
La risposta n. 4
Pubblicata dall’Agenzia delle Entrate il 18 settembre 2018, contiene la conferma che per i contratti di appalto relativi alla costruzione di fabbricati “Tupini”, nel rispetto dei requisiti richiesti, è possibile applicare l’aliquota IVA agevolata al 10%. Nella norma originaria (il citato art. 13 della legge 408) è infatti chiarito che gli edifici definiti Tupini sono quelli che, unitariamente considerati, hanno destinazione prevalente per le abitazioni secondo il rapporto fissato dalla legge 1212/1967: almeno il 51% della superficie totale dei piani sopra terra destinato ad abitazioni e non più del 25% destinato a negozi.
Nella risposta n. 4 l’Agenzia delle Entrate richiama i chiarimenti già forniti con la risoluzione 8/E del 14 gennaio 2014, che verteva sulla costruzione di immobili destinati a essere utilizzati come residenze turistico alberghiere, nella quale è stato precisato che “anche il contratto di appalto per la costruzione dell’anzidetto immobile potrà essere assoggettato a IVA con aliquota ridotta laddove risultino rispettate le proporzioni tra unità abitative (utilizzate per fornire prestazioni di alloggio in strutture ricettive) ed uffici e negozi richieste per i c.d. edifici Tupini”. Viene inoltre citato anche l’orientamento opposto espresso dalla Corte di Cassazione, riguardo al concetto di casa di abitazione – con la sentenza 19197 del 2 agosto 2017, confermando in ogni caso una prassi pro contribuente e agevolativa.