Il regime della cedolare secca, introdotto dal D.lgs. 23/2011, permette al locatore di assoggettare il canone annuo di affitto a un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle relative addizionali, delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione e sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto stesso.

La revoca

Il provvedimento attuativo del Direttore delle entrate n. 55394 dispone che l’opzione vincola il locatore ad applicare detto regime per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga, e che ne è consentita la revoca per le annualità successive: più specificamente, la revoca è effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento e comporta il versamento dell’imposta dovuta, quindi entro il trentesimo giorno successivo a quello in cui termina la precedente annualità (articolo 17, comma 3, DPR 131/1986).

La mancata comunicazione

Una società, che dichiara di aver registrato un contratto di locazione abitativa triennale e di avere optato per il regime della cedolare secca, afferma di aver avuto l’intenzione di revocare il regime a partire dal secondo anno, ma pur avendolo comunicato al conduttore, ha dimenticato di comunicare la revoca dell’opzione all’Agenzia delle entrate e, di conseguenza, non ha versato l’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento. Chiede di poter comunicare la revoca entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi, fruendo dell’istituto della remissione in bonis, per poter assoggettare a tassazione ordinaria il canone di locazione e di versare, anche se in ritardo, l’imposta di registro.

L’importanza della comunicazione

L’opzione per la cedolare secca non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia a esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo (articolo 3, D.lgs. 23/2011): queste disposizioni sono inderogabili e il conduttore che riceve la comunicazione è posto in condizione di sapere che, per il periodo di durata dell’opzione, non è tenuto al pagamento dell’imposta di registro. Come chiarito dalla circolare n. 20/E del 2012, Come per l’opzione, anche per la revoca è opportuno che il locatore ne dia preventiva notizia al conduttore, responsabile solidale del pagamento dell’imposta di registro, anche perché a partire dall’annualità della revoca viene meno la rinuncia agli aggiornamenti del canone di locazione.

Con la circolare 47/E del 2012, inoltre, nel fornire chiarimenti rispetto alla remissione in bonis, introdotta dalla legge 44/2012, è stato ammesso il ricorso per sanare la tardiva presentazione del modello RLI, solo se la tardiva presentazione di tale modello non sia attribuibile a un mero ripensamento: non può fruire della remissione chi ha versato l’imposta di registro, anche se in unica soluzione, prima di esercitare l’opzione per il regime della cedolare secca. Analogamente, non è possibile beneficiare di tale istituto per l’anno in corso se il contribuente che versa annualmente l’imposta di registro ha già versato l’imposta annuale sull’ammontare del canone.

La remissione in bonis

Nella risposta n. 530/2022 l’Agenzia ricorda che l’istituto permette al contribuente di accedere a benefici fiscali o a regimi opzionali la cui applicazione risulta subordinata alla preventiva comunicazione o ad altro adempimento di natura formale non tempestivamente eseguiti, nei casi in cui il contribuente:

a) abbia i requisiti sostanziali richiesti dalle norme di riferimento;

b) effettui la comunicazione o esegua l’adempimento richiesto entro il termine di presentazione della prima dichiarazione utile;

c) versi contestualmente l’importo pari alla misura minima della sanzione stabilita dall’articolo 11, comma 1, del D.lgs. 471/1997, esclusa la compensazione.

Via libera anche alla comunicazione tardiva

Detto che sono già previste le regole operative per sanare l’omesso invio della comunicazione di revoca, l’Agenzia ritiene applicabile anche alla comunicazione tardiva la remissione in bonis, se si riscontra un comportamento coerente con la scelta comunicata in ritardo. Pertanto, l’istante può ricorrere al citato istituto per sanare la tardiva comunicazione della revoca, purché sia in grado di dimostrare di aver tenuto un comportamento coerente con detta scelta, ossia: possa provare di aver tempestivamente comunicato al conduttore la propria decisione di revocare l’opzione e di non aver versato l’imposta sostitutiva per il secondo anno di locazione. Per poter perfezionare la revoca dovrà: a) inviare il prescritto modello RLI con la revoca entro il termine di presentazione della prima dichiarazione dei redditi utile; b) versare, senza possibilità di compensazione, l’importo pari alla misura minima della sanzione stabilita dal citato articolo 11, comma 1, del D.lgs. 441/1997 (250 euro); c) versare tardivamente l’imposta di registro, maggiorata degli interessi e delle sanzioni, avvalendosi del ravvedimento operoso; d) assoggettare l’ammontare del canone di locazione all’imposta ordinaria.