In ogni Comune è deliberata una tariffa per ogni classe che, moltiplicata per la dimensione dell’immobile (vano, metro quadro o metro cubo), esprime la rendita catastale. Per aggiornare questo valore gli uffici finanziari possono rettificare la rendita di un singolo immobile o di tutti quelli presenti in un determinato quartiere o zona. Le cause che rendono necessario un riclassamento possono essere sostanzialmente due: la variazione subita dalla microzona comunale in cui si trova l’immobile – ad esempio il miglioramento della viabilità, la realizzazione di ospedali o scuole, ecc. – e l’esecuzione da parte del proprietario di opere di ristrutturazione del fabbricato.

La classe dipende dalla qualità urbana e ambientale della microzona in cui l’unità immobiliare è ubicata, nonché dalle caratteristiche edilizie dell’unità e del fabbricato che la comprende: per qualità urbana si intende il livello delle infrastrutture e dei servizi, mentre per qualità ambientale il livello di pregio o di degrado dei caratteri paesaggistici e naturalistici, anche se determinati dall’attività dell’uomo. Nelle procedure di valutazione, la qualità urbana e ambientale e le caratteristiche edilizie sono espresse attraverso il fattore posizionale e il fattore edilizio, che espressi in appropriate scale di misura, concorrono a identificare il parametro del livello reddituale per metro quadro della superficie catastale dell’unità immobiliare.

L’avviso di accertamento con il quale si attribuisce una maggiore rendita catastale dell’immobile è illegittimo e quindi nullo se non adeguatamente motivato: questo l’orientamento ormai sempre più diffuso tra i giudici di merito e di legittimità. Le eventuali operazioni di riclassamento che il Fisco può svolgere d’ufficio o con la partecipazione dell’interessato devono essere ben motivate e non riportare solo circostanze generiche prive di riscontri concreti, poiché il proprietario dell’immobile ha diritto di sapere perché all’unità immobiliare – casa o terreno che sia – è stata attribuita una rendita catastale diversa dalla quale deriva il pagamento di imposte più elevate.

Come sancito dall’art. 7 della legge n. 212/2000 (Statuto dei diritti del contribuente), l’Amministrazione finanziaria è obbligata a indicare i presupposti di fatto e di diritto che hanno determinato la decisione contenuta nell’atto; in particolare, la motivazione deve permettere il controllo interno e giurisdizionale dell’atto, per poter valutare la correttezza dell’azione fiscale e mettere in grado il contribuente di conoscere la pretesa impositiva e di contestarla efficacemente.

L’Agenzia delle Entrate e del Territorio non può, quindi, provvedere a un riclassamento della proprietà privata e accertare la maggiore rendita catastale se non lo motiva in modo chiaro, senza rinvii generici: è necessario che ci sia la massima trasparenza tra Pubblica amministrazione e cittadini. In questo senso si è espressa la Cassazione con la sentenza n. 6593/2015 nei confronti dell’Agenzia delle Entrate, rea di provvedimenti di riclassamento degli immobili immotivati e generici. In particolare, secondo la Suprema Corte, il provvedimento di riclassificazione dell’immobile a seguito di revisione parziale del classamento deve essere motivato in termini chiari senza generici rinvii a espressioni generiche.

 

Impugnabilità per difetto di motivazione

Il riclassamento dell’immobile è impugnabile per difetto di motivazione se non vengono espresse in modo chiaro e dettagliato le ragioni dell’aumento della rendita catastale. L’Amministrazione finanziaria non può limitarsi a un generico riferimento al “nuovo contesto urbano e socio economico” del tutto diverso da quello esistente all’epoca del precedente classamento: si tratta, secondo gli Ermellini, di una motivazione carente di concreta specificazione degli elementi di fatto che hanno concorso a renderlo tale. In pratica non possono rimanere generiche le indicazioni degli interventi pubblici effettuati per la riqualificazione della viabilità interna e dell’arredo urbano.

Il difetto di specificità impedisce al proprietario dell’immobile di allestire una valida difesa e, nel caso, di optare per il ricorso al giudice. In sintesi, non può essere generare nel contribuente confusione e incertezza circa l’effettiva ragione del riclassamento. La classe “è l’elemento che esprime, ai fini della redditività, le caratteristiche estrinseche (ubicazione, qualità del contesto urbano, ecc.) dell’immobile, consentendone la differenziazione del livello di redditività rispetto ad immobili connotati da un differente mercato di riferimento”.

 

La giurisprudenza

Secondo la Suprema Corte (sentenza n. 23247/2014) l’avviso di accertamento, per garantire il diritto di difesa del contribuente, deve essere adeguatamente motivato e recare l’indicazione: a) dei rapporti tra valore di mercato e catastale nella microzona di riferimento, qualora la modifica sia stata avviata su richiesta del Comune; b) delle trasformazioni edilizie; c) dei fabbricati, del loro classamento e delle caratteristiche analoghe che li rendono simili all’unità oggetto di riclassamento, quando l’atto sia conseguente a un aggiornamento o a un’incongruità rispetto ad altri immobili.

Perché la motivazione dell’atto possa ritenersi congrua devono essere dichiarate le ragioni della variazione che abbiano reso non più coerente e congruo il classamento precedentemente attribuito all’immobile: in caso di assenza di tali elementi, il conseguente difetto di motivazione costituisce motivo autonomo sufficiente a sostenere la successiva pronuncia di annullamento (Cassazione, 16 luglio 2014, n. 16231).

Sempre la Cassazione (sentenza n. 27008/2013) ha stabilito che l’Agenzia delle Entrate, se modifica d’ufficio il classamento, deve avvisarne il contribuente e specificare se la variazione è dovuta a:

– trasformazioni specifiche subite dall’unità immobiliare, nel qual caso deve indicare le trasformazioni edilizie che giustificano il mutamento;

– una risistemazione dei parametri inerenti alla microzona in cui si trova l’immobile, nel qual caso l’ufficio finanziario deve indicare l’atto con cui si è provveduto alla revisione di tali parametri derivanti da rilevanti modifiche del contesto urbano.

Ne consegue che vengono quindi cassate le motivazioni assenti, sintetiche e schematiche.

La motivazione dell’avviso di accertamento della maggiore rendita catastale è importante dal punto di vista della validità sostanziale, e non solo formale, dell’atto, poiché rappresenta un vero e proprio elemento essenziale della pretesa fiscale e circoscrive l’eventuale successivo giudizio: tali precisazioni si rinvengono nella pronuncia n. 20251/2015 della Cassazione e nella sentenza n. 762/67/2016 della Commissione Tributaria Regionale della Lombardia.

Per la Commissione Tributaria di Roma (sentenza n. 1075/21/16), non si può considerare congruamente motivato il provvedimento che fa riferimento a un generico scostamento del valore dell’immobile o a non meglio identificate opere edilizie eseguite.

La Ctp di Milano (sentenza n. 1043/67/2016) ha affermato che la motivazione “integrata” nella costituzione dell’ufficio, quindi dopo l’emissione dell’avviso di accertamento, non consente al contribuente di difendersi, motivo per cui l’atto è nullo; nello stesso senso si è espressa la medesima Ctp nella sentenza n. 1419/12/2016.

Nel comune di Lecce moltissimi cittadini si son visti notificare avvisi di accertamento con la rideterminazione del classamento e la conseguente attribuzione di una nuova rendita catastale degli immobili motivati da non bene specificati interventi di riqualificazione della viabilità interna e di arredo urbano nel centro storico. Le sentenze dei giudici di merito su circa 6.000 ricorsi presentati hanno accolto le ragioni dei ricorrenti sulla illegittimità dell’aumento delle rendite catastali (tra le altre: Ctp di Lecce, sez. IV, sentenze 29 luglio 2013 n. 836, 5 luglio 2013 n. 607, 21 giugno 2013 n. 505 e ordinanza 19 aprile 2013 n. 114).

Secondo il più recente orientamento della giurisprudenza di legittimità la motivazione dell’atto di revisione del classamento catastale non può limitarsi a contenere l’indicazione della consistenza, della categoria e della classe attribuita dall’agenzia delle Entrate ma deve specificare, a pena di nullità, sia le ragioni giuridiche sia i presupposti di fatto della modifica. L’Amministrazione finanziaria è quindi tenuta a precisare in maniera dettagliata se la variazione è motivata dal mancato aggiornamento catastale o dall’incongruenza del valore rispetto a immobili similari o dall’esecuzione di lavori particolari nel fabbricato, da indicare analiticamente o, ancora, da una risistemazione dei parametri della microzona di ubicazione, anche questa da illustrare in modo chiaro, indicando il rapporto tra valore di mercato e valore catastale dell’area, in modo che risalti la rilevanza dello scostamento (tra le altre: Cassazione, 15 ottobre 2014 n. 21736-55, 10 ottobre 2014 n. 21443, 30 luglio 2014 n. 17346).