Sono redditi diversi, se non costituiscono redditi di capitale o se non conseguiti nell’esercizio  di  arti e professioni o di imprese commerciali o da Snc e Sas, le plusvalenze realizzate mediante la vendita di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo trascorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale (articolo 67, comma 1, lettera b, del TUIR).

Il cambio di destinazione d’uso senza opere

Un contribuente dichiara di essere proprietario di un immobile accatastato in categoria catastale C/2 che, tre anni dopo l’acquisto, è stato oggetto di una variazione per il cambio di destinazione d’uso da magazzino a civile abitazione, con intervento senza opere.

Poiché ha manifestato l’intenzione di vendere l’immobile e di voler sottoscrivere un preliminare con un probabile acquirente che corrisponderebbe un importo di caparra confirmatoria pari a circa il 10% dell’importo della vendita, chiede se l’eventuale plusvalenza derivante dalla compravendita è da assoggettare a tassazione e, in particolare, se ai fini del quinquennio previsto dalla norma rilevi la data di acquisto dell’immobile o quella di cambio di destinazione d’uso da magazzino a civile abitazione, e anche l’incasso di una caparra confirmatoria.

Rilevanza della variazione di categoria

Riepilogando il quadro normativo di riferimento, nella risposta n. 10 dello scorso 25 gennaio l’Agenzia delle entrate ricorda che già con la risoluzione 31 maggio 2007, n. 105/E, è stato chiarito che non assume  rilievo  l’utilizzazione  di  fatto  diversa dalla classificazione catastale, come esempio l’uso a ufficio di un immobile classificato nella categoria A2.

Per la determinazione del concetto di idoneità del fabbricato non sono quindi utilizzabili parametri di ordine soggettivo, “riferiti cioè a valutazioni connesse con le composizioni del nucleo familiare e con qualsiasi tipo di esigenza dell’acquirente”: da ciò deriva, quindi, che un immobile oggetto di modifica catastale da C2 ad A7 possa essere considerato idoneo all’uso abitativo solo dalla data in cui sia stato effettivamente iscritto nella categoria catastale A7.

In pratica, la variazione della categoria catastale dell’immobile rileva solo ai fini del riconoscimento della natura abitativa dello stesso e al conseguente utilizzo come abitazione principale per la maggior parte del periodo di tempo compreso tra l’acquisto (o costruzione) e la successiva rivendita (risoluzione 23/E del 2009): ciò al fine di escludere la tassazione della plusvalenza derivante dalla vendita del fabbricato, indipendentemente dal trascorrere dei cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione, se è stato adibito, per la maggior parte del periodo tra l’acquisto e la vendita, ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.

Tale variazione catastale non rileva, invece, ai fini del calcolo del quinquennio previsto dalla normativa, in quanto non è  riconducibile né a una operazione di acquisto né di costruzione.

Non imponibili eventuali plusvalenze

Come si legge nella risposta 10/2025, il criterio di basedella norma è quello di assoggettare a tassazione i guadagni derivanti dalle cessioni di immobili effettuati con finalità speculative.

Con riferimento al caso in esame, conclude l’Agenzia nel documento di prassi, eventuali plusvalenze derivanti dalla vendita dell’immobile non sono imponibili considerato che, in base ai principi e alla normativa sopra illustrata, il cambio di categoria catastale rappresentato nell’istanza, effettuato “senza opere”, non produce effetti ai fini del calcolo dei cinque anni indicato nella norma in quanto, come è stato precisato, non configura né l’acquisto né la costruzione dell’immobile.

Ugualmente irrilevante, ai medesimi fini, è da ritenere la circostanza che prima del compimento del  quinquennio richiesto dalla norma sarà stipulato un contratto preliminare, che rappresenta un semplice accordo con il quale le parti si obbligano alla stipula di un contratto di compravendita  immobiliare in un secondo momento, senza alcun effetto traslativo della proprietà del bene.