L’agevolazione per la prima casa prevede l’applicazione dell’aliquota del 2% per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà, nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione di immobili di categoria catastale diversa da A/1, A/8, A/9, in presenza delle seguenti condizioni, da dichiarare nell’atto di acquisto (Nota II-bis in calce all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al DPR 131/1986):

– che l’immobile si trovi nel Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza;

– che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un’altra casa nel Comune in cui si trova l’immobile da acquistare;

– che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su un’altra casa acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni in questione.

La madre per il figlio ma poi revoca

Una signora, in proprio e in qualità di genitore e legale rappresentante del figlio minore, con atto notarile acquistava dal coniuge e, ai sensi dell’art. 1411 del codice civile (“Contratto a favore di terzi”), dirigeva a favore del figlio (in questo caso il terzo del contratto), la quota indivisa pari a un mezzo della piena proprietà di un appartamento. Nell’atto d’acquisto il terzo chiedeva l’agevolazione prima casa tramite i genitori, i propri rappresentanti legali.

In seguito la signora decideva di revocare la stipula a favore del terzo, rimanendo quindi l’unica titolare del diritto di proprietà e chiede se questa revoca costituisca una causa di decadenza dall’agevolazione richiesta dal figlio nell’atto notarile.

Il codice civile

Con riferimento al caso oggetto della risposta 145/2024, riepilogando il quadro normativo di riferimento l’Agenzia delle entrate ricorda che nei casi di acquisto da parte di minori, la circolare 38/E del 2005 ha chiarito che l’agevolazione  spetta anche se la casa viene acquistata da un minore “non emancipato”, in presenza di tutti i requisiti previste, pertanto, le dichiarazioni ai fini del beneficio possono essere rese dal genitore esercente la potestà, per conto del minore, in qualità di legale rappresentante del figlio (come previste dall’articolo 320 del codice civile).

Inoltre, richiama anche le regole che disciplinano il contratto a favore di terzi, contenute nell’articolo 1411 del codice civile, in base al quale è valida la stipulazione a favore di un terzo, se lo stipulante ne abbia interesse e, salvo un accordo contrario, il terzo acquista il diritto contro il promittente per effetto della stipula, che però può essere revocata o modificata dallo stipulante, finché il terzo non abbia dichiarato, “anche in confronto del promittente, di volerne profittare. In caso di revoca della stipulazione o di rifiuto del terzo di profittarne, la prestazione rimane a beneficio dello stipulante, salvo che diversamente risulti dalla volontà delle parti o dalla natura del contratto”.

L’acquisto, dunque, non è definitivo, oltre che irrevocabile/immodificabile fino a quando il terzo non dichiari di “volerne profittare”, poiché è suscettibile di revoca o modifica da parte dello stipulante o di rifiuto da parte del terzo stesso: la dichiarazione consolida l’acquisto in favore di quest’ultimo, impedendo la revoca o la modifica da parte dello stipulante (in questo caso la madre).

Le dichiarazioni necessarie

E’ quindi soltanto al verificarsi della definitività dell’acquisto da parte del minore che si realizzano i presupposti per l’applicazione dell’agevolazione richiesta. La dichiarazione di “voler profittare” della stipula in proprio  favore, da rendere contestualmente alle dichiarazioni previste dalla citata  Nota  II-bis, rendono definitivo l’acquisto, come peraltro già esposto dalle seguenti sentenze, richiamate dall’Agenzia: CTR Umbria n. 359/2014; CTP Forlì n. 12/2018; CTP Rimini n. 113/2018.

Nel caso in questione, secondo quanto indicato nell’atto, il minore non ha reso la dichiarazione di volere profittare e, pertanto, risultano assenti i requisiti per usufruire dell’agevolazione prima casa al momento della stipula.