I dati pubblicati nella Nota trimestrale III trimestre 2016 dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate dicono che prosegue il buon momento del mercato immobiliare italiano, rappresentato dall’incremento del 17,8% registrato – appunto – nel terzo trimestre 2016, dati che confermano la tendenza positiva dell’anno appena concluso. Per quanto concerne l’andamento dei singoli settori, il terziario ha più che raddoppiato il risultato del trimestre precedente, con una variazione del +31,1%; bene anche il settore commerciale, che sale dal +12,9% al +23,3% e quello produttivo (+24,5%), mentre per il comparto residenziale l’aumento è del 17,4%.

L’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) rileva ed elabora le informazioni di carattere tecnico-economico relative ai valori immobiliari, al mercato degli affitti e ai tassi di rendita e pubblica studi ed elaborazioni; i dati delle compravendite pubblicati dall’OMI si riferiscono al numero di unità immobiliari acquistate e vendute, per ciascun trimestre, ricavate dalle note di trascrizione degli atti di compravendita registrati presso gli archivi di Pubblicità Immobiliare degli Uffici provinciali-territorio dell’Agenzia delle Entrate (Fonte: www.agenzia entrate.gov.it).

Una conferma per le compravendite

Il terzo trimestre 2016 conferma la decisa crescita già rilevata nei due trimestri precedenti. Alla base del rafforzamento di questo andamento positivo hanno certamente concorso il perdurare di tassi di interesse sui mutui particolarmente bassi e il contesto economico generale, due elementi che rendono più attraente l’investimento immobiliare, soprattutto in un momento del ciclo economico che, grazie anche alla discesa dei prezzi nominali registrata dall’Istat negli ultimi trimestri, sembra favorevole. Il rialzo interessa tutti i comparti del mercato, in maniera particolarmente positiva il terziario (+31,1%, come abbiamo visto) e il commerciale (+10,4%), mentre per gli altri settori la crescita rallenta: il residenziale scende dal +22,9% del semestre precedente, il massimo incremento nella serie storica considerata, al +17,4%, comunque un dato importante e grazie al quale il volume delle compravendite tocca il picco dal 2012.

Il percorso della crisi

Come dato complessivo la elaborazione evidenzia “un prolungato andamento mediamente negativo che parte dal III trimestre 2006, interrotto da segni positivi nei primi due trimestri del 2010, ma solo per le abitazioni, e negli ultimi due del 2011”; nel 2012 le diminuzioni sono state molto accentuate in tutti i quattro trimestri, con il risultato peggiore nel IV trimestre, quando si sono persi quasi un terzo degli scambi. Nel 2013, poi, rallentano le variazioni negative e il 2014 inizia con un tasso tendenziale positivo, che nel secondo trimestre è invece in ribasso, con aumenti crescenti nella seconda parte dell’anno. Nel 2015, assimilato l’effetto del nuovo regime dell’imposta di registro che ha influenzato il risultato del primo trimestre, nel mercato ci sono variazioni tendenziali positive in tutte nelle altre tre Note trimestrali per case e pertinenze. Nel 2016, finalmente, i segnali di ripresa si consolidano in tutti i settori.

La crescita del settore residenziale

Nella Nota l’andamento del mercato residenziale è descritto per macro aree geografiche e mostra un aumento generalizzato in tutto il Paese e con il segno positivo in tutte le aree, anche se rispetto al trimestre precedente c’è stato un rallentamento generalizzato, in alcuni casi abbastanza vistoso.

La crescita più significativa (+22,3%) è nel Nord Italia, un dato considerato ancora più importante perché le regioni settentrionali rappresentano oltre la metà del mercato complessivo; e mentre al Centro la decelerazione conduce dal +20,7% al +15,2%), nel Sud, invece, la crescita in pratica si dimezza rispetto alla rilevazione precedente, passando da +20,8% a +10%. Anche in questo caso, si legge nel rapporto, “emerge con evidenza il calo sempre più accentuato dal 2006 al 2012, con la parentesi che, a cavallo tra 2009 e 2011, vede tassi in ripresa o addirittura positivi; dal 2012 i tassi iniziano a decrescere progressivamente, fino a tornare in territorio positivo a partire dal 2014, pur con qualche eccezione (al Sud all’inizio del 2014, al Centro ad inizio 2015)”. Il segno + diventa stabilmente positivo a partire dal secondo semestre 2015, fino al semestre scorso, quando raggiunge il massimo.

Dall’analisi differenziata tra Comuni capoluogo e resto delle Province, il dato particolare è che, a differenza delle rilevazioni subito precedenti, il tasso di crescita più elevato si ha nei Comuni non capoluogo, “sia alla scala nazionale (+17,9% a fronte di un +16,4%), sia nelle due macro aree centrale (oltre 5 punti di differenza) e meridionale (oltre 3 punti di differenza)”, mentre al Nord si riduce ma permane una leggera prevalenza dei capoluoghi; l’ultimo trimestre dello scorso è l’unico in cui la crescita dei Comuni non capoluogo supera quella dei Capoluoghi di provincia.

Prezzi stabili, compravendite e tempi e prospettive

Nel terzo trimestre 2016 aumenta il numero di agenti immobiliari che segnala una stabilità dei prezzi (64% dal 54,4% del II trimestre e dal 47,3% del III trimestre 2015), mentre risulta in deciso calo la quota di agenti che segnala un abbassamento dei prezzi di vendita delle abitazioni (34,6%, dal 43,9 della precedente indagine e dal 51,5 del III trimestre 2015).

Per le compravendite, rispetto allo stesso periodo del 2015 la percentuale di agenti immobiliari che hanno venduto almeno un’abitazione sale di poco, dal 71,6 al 72,9% (nella precedente rilevazione era 71,3 per cento).

E mentre diminuisce il tempo medio trascorso tra l’affidamento del mandato e la vendita dell’immobile – 8,9 mesi dai 9,4 del III trimestre 2015 – si riduce anche il margine medio di sconto sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore (è al 13% rispetto al 14,9 nella rilevazione dello stesso periodo del 2015). In questo trimestre oltre l’80% degli acquisti è stato finanziato con mutuo ipotecario, percentuale che risulta ancora in aumento (era 77,1% nel trimestre precedente e 65,7% un anno fa); il rapporto tra mutuo e valore dell’immobile raggiunge il punto più alto, il 74,7% dal 73,1 nell’indagine precedente.

Il numero di operatori che hanno locato almeno un appartamento è sostanzialmente lo stesso del periodo precedente (77,9% dal 77,7) e sale ancora la quota di agenti che segnala giudizi di stabilità portandosi all’86,1% (dal 78,4 della precedente rilevazione e 78 nel III trimestre 2015); il margine medio di sconto sui canoni rispetto alle richieste iniziali del locatore scende al 5,8% dal 6,9 del trimestre precedente.

Prezzi delle case in frenata a novembre

L’Ufficio studi di Idealista rileva che il prezzo delle abitazioni a novembre è calato dello 0,8% rispetto al mese precedente; il dato annuale segnala una diminuzione del 4,8% rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso, con una media di 1.904 euro al metro quadro.

Nella nota si legge che “il 2016 si chiuderà all’insegna dei ribassi dei prezzi e un balzo a due cifre nelle compravendite, come evidenziato dall’OMI nei suoi dati. L’anno in corso si chiude però anche all’insegna dell’incertezza dopo l’esito referendario di domenica: questo potrebbe tradursi in maggiori difficoltà di accesso al credito da parte delle famiglie, che potrebbero pagare spread più elevati. Nei prossimi trimestri è ipotizzabile un ribaltamento del mercato, con meno compravendite e sempre più affitti”. Le Regioni con l’andamento negativo salgono da 11 a 13 nel mese, con i cali maggiori nelle regioni del Nord-est, dove non è stato ancora smaltito il notevole stock di immobili sul mercato. Il risultato peggiore in Friuli Venezia Giulia (-4,5%), seguono il Trentino Alto Adige (-1,7%) e la Campania (-1,5%); al contrario gli aumenti più significativi sono stati in Basilicata (5,7%), Molise (2,6%) e Valle d’Aosta (1,2%). La Liguria si conferma come la Regione più cara, con una media di 2.672 euro al metro quadro, seguita a ruota da Valle d’Aosta (2.554 euro) e Lazio (2.549 euro); prezzi più bassi al Sud, dove la Regione più economica è la Calabria (940 euro al metro quadro), seguita dal Molise (1.081 euro) e Sicilia (1.215 euro).

Bce e ripresa immobiliare, Italia in coda

Dall’ultimo Bollettino economico della Banca Centrale Europea, in uno studio degli “Andamenti recenti dei prezzi degli immobili residenziali nell’area dell’euro”, si rileva che in Europa l’Italia Italia rimane in coda nella ripresa immobiliare. Il passo è negativo anche per Grecia e Cipro, nel contesto generale evidenziato nello studio che conferma, anche per il secondo trimestre del 2016, il proseguimento della ripresa avviata nel 2014. Secondo il Bollettino economico della Bce, nel secondo trimestre 2016 il tasso di crescita annuale dei prezzi delle case è passato al 3% dal 2,7% del trimestre precedente e dal 2,2% dell’ultimo trimestre del 2015, con un proseguimento della fase di ripresa iniziata nel 2014, dopo che l’indice dei prezzi aveva raggiunto il livello minimo.

La Bce segnala che i tassi di crescita annuali si sono riallineati con la media di lungo periodo; in termini reali, “ossia correggendo i prezzi delle abitazioni con il deflatore del Pil quale misura dell’inflazione di fondo, la crescita annuale dei prezzi reali delle abitazioni è stata di fatto superiore alle medie di lungo periodo” ma l’andamento, tuttavia, è “ancora eterogeneo tra i diversi Paesi, ma le differenze si stanno riducendo. La dispersione sembra essere diminuita nel tempo, per effetto del venir meno degli aggiustamenti e delle correzioni nei mercati residenziali in diversi Paesi dopo la crisi finanziaria del 2007‑08. L’attenuarsi della dispersione non riflette solo il fatto che un minor numero di Paesi ha registrato tassi di crescita estremamente elevati o bassi rispetto a prima, ma anche che la parte centrale della distribuzione dei tassi di crescita dei prezzi degli immobili residenziali è più compatta. Ciò nonostante, la risalita dei prezzi delle abitazioni ha avuto luogo a tassi di crescita diversi a seconda del Paese”.

Germania, Estonia, Irlanda, Lussemburgo, Austria e Portogallo i Paesi che hanno registrato i più alti tassi di crescita annuale medi dei prezzi degli immobili residenziali dagli inizi del 2014. “Nel complesso, questa ripresa è attualmente favorita da una crescita sostenuta sia nei Paesi che non avevano registrato un crollo del mercato residenziale all’indomani della crisi finanziaria (ad es. Germania, Austria) sia nei Paesi che hanno sì subito tale calo, ma che nel frattempo hanno registrato correzioni che agevolano una ripresa futura (ad es. Irlanda, Spagna, Lettonia e Lituania). In Grecia, in Italia e a Cipro, invece, la crescita media è rimasta negativa anche dopo il 2014”.

Nel Bollettino si legge, infine, che l’attuale ripresa permane da poco più di due anni e quindi è ancora in una fase piuttosto precoce, visto che la durata media delle principali fasi di ripresa dei dati storici “è di circa nove anni. Le fasi di ripresa nei cicli dei prezzi delle abitazioni si sono spesso concluse poiché le espansioni si sono trasformate in veri e propri boom con valutazioni insostenibili. Le misure di valutazione applicate ai dati aggregati dell’area dell’euro indicano che i prezzi sono attualmente sostanzialmente in linea con i fondamentali e non mostrano i segnali di eccessi osservati nel 2007, ossia alla fine della precedente grande fase di ripresa”.