Torniamo a parlare delle agevolazioni fiscali previste per le donne e gli uomini che non hanno ancora compiuto i 36 anni ma con qualche elemento chiarificatore in più, in questa occasione, poiché dall’ultima volta l’argomento è stato oggetto di una risposta a interpello e di una circolare.

Cominciamo col dire che un comunicato stampa dell’Agenzia delle entrate ha annunciato la pubblicazione della circolare 12/E del 14 ottobre, che contiene le regole e le istruzioni per fruire del bonus previsto dal decreto sostegni-bis (Dl 73/2021), rivolto ai giovani con meno di 36 anni e un ISEE non superiore 40.000 euro annui, per l’acquisto della prima casa entro il 30 giugno 2022 (dal 26 maggio 2021): l’acquirente dovrà dichiarare l’esistenza dei requisiti nel contratto o in un documento allegato. L’agevolazione prevede l’esenzione dal pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, il riconoscimento di un credito d’imposta in caso di acquisto soggetto a IVA e l’esenzione dall’imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative per i mutui relativi all’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo.

I chiarimenti della circolare

La circolare chiarisce che il bonus si applica anche alle pertinenze della casa e che l’azzeramento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale riguarda anche gli acquisti soggetti a IVA: in questi casi viene riconosciuto anche un credito d’imposta pari all’imposta pagata per l’acquisto, che potrà essere utilizzato in diminuzione dalle imposte dovute su atti, denunce e dichiarazioni dei redditi successivi alla data di acquisto o usato in compensazione tramite F24.

L’agevolazione è prevista soltanto per gli atti traslativi o costitutivi a titolo oneroso, quindi non si applica al preliminare di compravendita, ma dopo la stipula del contratto di compravendita ci sono 3 anni di tempo per chiedere il rimborso dell’imposta proporzionale versata per acconti e caparra (art. 77 del TUR).

Possono accedere al beneficio anche gli immobili acquistati tramite asta giudiziaria.

I dubbi nell’interpello

Le condizioni e i requisiti per l’accesso al bonus in questione hanno generato un dubbio interpretativo oggetto dell’istanza di interpello presentata da un contribuente che insieme a un altro soggetto intende stipulare e registrare un contratto preliminare per comprare una casa, che prevede il versamento di acconti e caparra, avvalendosi delle relative agevolazioni. La richiesta riguarda la possibilità di applicare tali agevolazioni anche in sede di registrazione del preliminare riguardo all’imposta di registro proporzionale da versare, appunto, per gli acconti e la caparra previsti.

La risposta delle Entrate

Nella risposta n. 650 del 1° ottobre 2021 l’Agenzia ricorda che:

– il beneficio si applica agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di prime case di abitazione (escluse quelle di categoria catastale A1, A8 e A9), e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse, come previsto dal DPR 131/1986, il Testo unico dell’imposta di registro;

– il contratto preliminare, invece, è l’accordo con il quale le parti si impegnano reciprocamente a stipulare un successivo contratto definitivo, indicandone i contenuti e gli aspetti essenziali, che genera soltanto effetti obbligatori e non reali, in quanto non idoneo a trasferire la proprietà o definire l’obbligo di pagare il prezzo convenuto.

La tassazione del preliminare resta invariata

Appare quindi evidente il chiaro e unico riferimento agli atti traslativi o costitutivi a titolo oneroso, il che esclude la possibilità di applicare l’esenzione già in sede di contratto preliminare di acquisto, la cui tassazione, dunque, non cambia rispetto all’applicazione dell’imposta di registro dovuta per l’atto, gli acconti e la caparra: l’art. 10 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR prevede il pagamento dell’imposta fissa di registro di 200 euro per i contratti preliminari di ogni tipo.

La nota al citato articolo 10 disciplina poi due casi particolari:

– un preliminare con una clausola che prevede il pagamento di una caparra confirmatoria, nel qual caso sull’importo è dovuta l’imposta di registro dello 0,5% (art. 6 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR);

– un preliminare con il versamento di acconti non soggetti ad IVA, a fronte del quale si applica l’imposta proporzionale di registro del 3% (art. 9 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR).

Tre anni per chiedere il rimborso

L’agevolazione in commento prevede, infine, che il rimborso dell’imposta pagata deve essere richiesto dal contribuente – pena la decadenza – entro tre anni dalla data del pagamento oppure, se posteriore, dal giorno in cui scatta il diritto alla restituzione, che sorge a seguito della registrazione del contratto definitivo, l’unico momento in cui può essere defalcata l’imposta pagata nel preliminare: il termine triennale previsto, si legge nella risposta 650, decorre dunque dalla data di registrazione del contratto definitivo.